TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Représenté par Maître TOURREIL Jean-Emmanuel,

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07529 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5SYY

N° MINUTE : 9

JUGEMENT

rendu le 19 décembre 2024

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT – OPH (anciennement OPAC DE [Localité 3]), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS,

Toque : P0128

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [C], demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître TOURREIL Jean-Emmanuel,

Madame [X] [J] [H] [T], demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître TOURREIL Jean-Emmanuel,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 31 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 décembre 2024 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 19 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07529 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5SYY

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 février 2022, l’établissement public [Localité 3] Habitat a consenti un bail d’habitation à Mme [X] [J] [H] [T] et M. [D] [C] sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 563,92 euros, outre les charges.

Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2023, l’établissement public [Localité 3] Habitat a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5888,88 euros au titre de l’arriéré locatif, dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [X] [J] [H] [T] et M. [D] [C] le 12 décembre 2023.

Par assignation du 26 juillet 2024, l’établissement public [Localité 3] Habitat a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement voir prononcer la résiliation du bail, autoriser la séquestration des meubles, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [J] [H] [T] et M. [D] [C] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, jusqu’à libération des lieux, et subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au loyer majoré des charges,

—  6669,98 euros au titre de l’arriéré locatif,

—  350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er août 2024, et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience, lors de laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 31 octobre 2024, l’établissement public [Localité 3] Habitat, représenté par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative actualisée au 17 octobre 2024 s’élève désormais à 5484,72 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs. L’établissement public [Localité 3] Habitat considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ne s’oppose pas à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Mme [X] [J] [H] [T] et M. [D] [C] reconnaissent le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 180 euros, en plus du loyer courant, durant trente-six mois. Ils précisent avoir eu des difficultés de santé et d’emploi, et avoir commencé à apurer leur dette.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public [Localité 3] Habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 6 décembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5888,88 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 février 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Les locataires sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souve-raine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’établissement public [Localité 3] Habitat verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 octobre 2024, Mme [X] [J] [H] [T] et M. [D] [C] lui devaient la somme de 5484,72 euros, soustraction faite des frais de procédure. Cette somme correspond aux loyers impayés et indemnités d’occupation échues à cette date.

Mme [X] [J] [H] [T] et M. [D] [C] reconnaissent leur dette et n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur.

Toutefois, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point, conformément à l’article 4 du code de procédure civile, et au regard des décomptes produits, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [X] [J] [H] [T] et M. [D] [C] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 150 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette, durant trente-six mois, le montant proposé de 180 euros durant trente-six mois étant largement supérieur à la dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement de 36 mois pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi, aucun élément ne justifiant de dépasser la valeur locative du bien loué.

L’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement public [Localité 3] Habitat ou à son mandataire.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [X] [J] [H] [T] et M. [D] [C], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 décembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 février 2022 entre l’établissement public [Localité 3] Habitat, d’une part, et Mme [X] [J] [H] [T] et M. [D] [C], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], est résilié depuis le 7 février 2024,

CONDAMNE solidairement Mme [X] [J] [H] [T] et M. [D] [C] à payer à l’établissement public [Localité 3] Habitat la somme de 5484,72 euros (cinq mille quatre cent quatre-vingt-quatre euros et soixante-douze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 octobre 2024,

AUTORISE Mme [X] [J] [H] [T] et M. [D] [C] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [X] [J] [H] [T] et M. [D] [C],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 février 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [J] [H] [T] et M. [D] [C] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [X] [J] [H] [T] et M. [D] [C] seront solidairement condamnés à verser à l’établissement public [Localité 3] Habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement public [Localité 3] Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [X] [J] [H] [T] et M. [D] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 décembre 2023 et celui de l’assignation du 26 juillet 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge