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— dossier

— Maître Jean-Michel BALLOTEAU 18

— Maître Wilfried ROY 116

— régie

— expertises x1

Grosse délivrée à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D’APPEL DE [Localité 14]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

MINUTE N° : 25/00403

ORDONNANCE DU : 02 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00265 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FMYY

AFFAIRE : [I] [D],[Z] [U], [V] [N] [U] C/ [C] [A],[Y],[J] [B], [G] [M],[D] [B]

l’an deux mil vingt cinq et le deux Septembre,

Nous, Pierre MESNARD, Président du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE, tenant audience des référés, assisté de Ségolène FAYS Greffier,

Après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils à l’audience du 24 Juin 2025, avons rendu ce jour la décision suivante :

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [D],[Z] [H] [T]

né le 04 Novembre 1987 à [Localité 12] (78), demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Jean-michel BALLOTEAU de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant et par M^e Bertrand RITOURET, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

Madame [V] [N] [U]

née le 13 Septembre 1995 à [Localité 10] (37), demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Jean-michel BALLOTEAU de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant et par M^e Bertrand RITOURET, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [C] [A],[Y],[J] [B]

née le 07 Décembre 1959 à [Localité 13] (92), demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Wilfried ROY de la SELARL SELARL FIERS & ROY, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant et par M^e Lucie DU HAYS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [G] [M],[D] [B]

né le 29 Novembre 1958 à [Localité 9] (92), demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Wilfried ROY de la SELARL SELARL FIERS & ROY, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant et par M^e Lucie DU HAYS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte de vente du 10 mai 2023, Monsieur [I] [H] [T] et Madame [V] [H] [T] ont acquis de Madame [C] [B] et Monsieur [G] [B] une maison d’habitation sise [Adresse 4].

Les acquéreurs font valoir que durant les mois qui ont suivi l’acquisition du bien, ils ont constaté diverses infiltrations d’eau par la toiture et le velux, ainsi que des désordres d’humidité au sein de la maison tels que des moisissures, cloques et écoulements d’eau.

Selon rapport d’expertise du 7 juin 2024, l’expert mandaté a considéré que les problèmes d’humidité pouvaient résulter de remontées capillaires et d’infiltrations à l’endroit de la toiture.

Selon procès-verbal de constat du 20 janvier 2025 établi par commissaire de justice, ont notamment été constatés l’absence de puisard entre la propriété acquise et celle des voisins, diverses traces d’humidité au sein de l’habitation ainsi que la présence de deux pièges anti termites non-mentionnés dans le diagnostic annexé à l’acte de vente.

Soutenant que le bien acquis est grevé de désordres d’humidité et qu’il semble également avoir été affecté par des termites, Monsieur et Madame [H] [T] ont fait citer Monsieur et Madame [B] par exploits du 2 mai 2025 devant le président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en référé aux fins d’ordonner une expertise et de statuer ce que de droit quant aux dépens.

En réplique, Monsieur et Madame [B] formulent des protestations et réserves quant à la mission d’expertise portant sur le désordre d’infiltration mais s’opposent à celle portant sur la présence éventuelle de termites. Ils demandent la condamnation des requérants à leur verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 24 juin 2025 et la décision mise en délibéré au 02 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 145 du code de procédure civile « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

L’intérêt légitime est caractérisé dès lors qu’il existe un litige susceptible d’opposer les parties devant le juge du fond, non manifestement voué à l’échec, et à la résolution duquel la mesure d’expertise sollicitée est utile.

Eu égard aux désordres invoqués et aux pièces produites, notamment le rapport d’expertise du 7 juin 2024 et le procès-verbal de constat du 20 janvier 2025, la présence de désordres d’humidité est établie.

En l’espèce, les vendeurs déclarent dans l’acte de vente:

« – que les Biens n’ont pas subi de dégât des eaux dont la cause n’aurait pas été identifiée et/ou traitée,

— qu’il a toutefois constaté la présence d’humidité sur le mur séparant sa propriété de celle de la propriété voisine située cadastrée AB numéro [Cadastre 8],

— que les démarches entreprises pour déterminer la cause de cette humidité ont conclu à la nécessité de déplacer la gouttière de ladite propriété voisine.

Le Vendeur déclare que conformément aux engagements pris aux termes de la promesse de vente susvisée, il a obtenu du propriétaire du fonds cadastré AN numéro [Cadastre 8] qu’il soit procédé au déplacement de la gouttière, ce qui a été réalisé à ce jour. »

Il ressort pourtant des photographies insérées au constat du commissaire de justice en date du 20 janvier 2025 que ladite gouttière n’avait pas été déplacée et que les eaux pluviales se déversaient le long du pignon sans puisard, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par les défendeurs.

Au regard des infiltrations observées la demande d’expertise à ce titre apparait légitime.

S’agissant de la présence de termites, l’acte de vente mentionne en page 21 :

« L’Immeuble se trouve dans une zone délimitée par arrêté préfectoral comme étant une zone

contaminée ou susceptible de l’être à court terme par les termites. Par suite, la production d’un état parasitaire est obligatoire.

Il ressort des conclusions du rapport en date du 12 janvier 2023 ce qui suit ci-dessous : Absence d’indices d’infestation de termites. »

Les défendeurs soutiennent que la présence de termite n’a jamais été constatée par les requérants. Ils s’opposent en conséquence à une expertise à ce titre.

Les parties produisent deux fiches de visite établies par l’Etablissement LORILLOU les 6 décembre 2021 et 22 septembre 2022 (respectivement pièce n°7 du demandeur et pièce n°5 du défendeur).

Il ressort de ces pièces que trois pièges ont été posés le 19 octobre 2021, qu’une activité de termites a été constatée en 2021 et que le piégeage était toujours en cours en 2022 dans le cadre d’un service curatif.

La présence des dispositifs anti-termites et les justificatifs apparaissent ainsi en contradiction d’une part avec la mention insérée à l’acte de vente, et d’autre part avec le rapport annexé à l’acte de vente relatif à la présence de termites qui ne fait état d’aucune information collectée auprès du donneur d’ordre quant à la présence de traitements antérieurs.

La mission d’expertise relative à la présence de termites apparait nécessaire.

Il sera fait droit à la demande d’expertise des requérants, à leurs frais avancés, et selon mission détaillée au dispositif de la présente.

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […] ;

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. ».

Le juge des référés doit statuer provisoirement sur les dépens de l’instance ouverte devant lui.

Monsieur et Madame [H] [T] à la demande et au profit desquels la mesure d’instruction est ordonnée, supporteront en conséquence provisoirement les dépens de l’instance.

En l’état de la procédure rien ne justifie qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de Monsieur et Madame [B] à ce titre sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

[S] [O]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Tel : [XXXXXXXX01]

Port : 0674480748

Mel : [Courriel 15]

avec mission de :

se rendre sur les lieux sis [Adresse 4] après avoir convoqué les parties et s’être fait remettre tout document utile, notamment les documents contractuels et techniques,entendre les parties en leurs explications ainsi que tous sachants,examiner les désordres dénoncés par les requérants aux termes de leur assignation, du rapport d’expertise du 7 juin 2024 et du procès-verbal de constat du 20 janvier 2025, au titre des désordres d’humidité et de la présence alléguée de termites,décrire ces désordres et en déterminer l’origine,déterminer leur date d’apparition,dire pour chacun des désordres, s’il était apparent au jour de la vente, ou s’il aurait pu être aisément décelé par un acquéreur non professionnel,recueillir tous les éléments qui permettront le cas échéant au juge du fond de déterminer si les vendeurs avaient connaissance des désordres dénoncés au moment de la vente,préciser les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût et la durée,décrire et chiffrer le coût des travaux de reprise nécessaires,faire toute observation utile et fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues et les préjudices subis,apurer les comptes entre les parties.DISONS que l’expert désigné pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix dans une spécialité distincte de la sienne en avisant au préalable les parties et le juge du contrôle de l’expertise à seule fin de fixer, si nécessaire, le montant d’un complément de provision sur honoraires de l’expert ;

DISONS que Monsieur et Madame [H] [T] devront consigner à la régie de ce tribunal la somme de 4 000 euros à valoir sur les frais et honoraires de l’expert avant le 02 octobre 2025 faute de quoi la désignation de l’expert serait caduque ;

DISONS que l’expert désigné déposera son rapport écrit au greffe du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE dans les 12 mois, terme de rigueur, et qu’il en adressera à chaque partie, une copie accompagnée de sa demande de rémunération;

DISONS que pour assurer la pleine information des parties sur le déroulement des opérations d’expertise et leur permettre d’en apprécier les conséquences, l’expert devra leur communiquer ainsi qu’au service du contrôle des expertises dans le mois suivant la première réunion d’expertise le déroulement prévisionnel de ses opérations ainsi qu’un état prévisionnel détaillé du coût de celles-ci ;

DISONS que l’expert communiquera aux parties préalablement à son rapport définitif un projet de rapport en leur impartissant un délai de trois semaines pour formuler leurs observations ;

DISONS que dans toute demande de consignation complémentaire ou de taxation définitive l’expert justifiera de l’information préalable donnée aux parties et du délai laissé aux fins d’observations éventuelles qui seront jointes le cas échéant ;

DISONS que l’expert sera autorisé à recouvrer directement auprès de Monsieur et Madame [H] [T] le solde de ses honoraires si ceux-ci sont taxés à une somme supérieure au montant de la provision et si aucune observation n’est faite ;

DISONS que dans l’hypothèse où Monsieur et Madame [H] [T] seraient admis au bénéfice de l’aide juridictionnelle, la rémunération de l’expert sera avancée par le trésor public conformément à l’article 119 du décret du 19 décembre 1991 ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes, notamment au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que Monsieur et Madame [H] [T] supporteront provisoirement l’intégralité des dépens de l’instance ;

RAPPELONS que cette ordonnance est de droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Ségolène FAYS Pierre MESNARD