TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/05536 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G5ZS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [A]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Sophie PINCHAUX, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [T]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [W] [T]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 11 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 mai 2018, ayant pris effet le même jour, Monsieur [Z] [A] a donné à bail à Madame [W] [T] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 400,00 euros et 110,00 euros de provisions sur charges, payables à terme échu le 14 de chaque mois.

Suivant acte d’engagement de caution solidaire du 29 avril 2018 annexé au contrat de bail, Monsieur [S] [T] s’est porté caution solidaire pour le paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation et des dégradations et réparations locatives dus au titre du bail ainsi consenti à Madame [W] [T].

Le 18 juin 2024, un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de Monsieur [Z] [A] à Madame [W] [T], pour la somme en principal de 3.100,00 euros, au titre des loyers et charges échus.

Le même acte a fait commandement au locataire d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Le bailleur a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de cette situation d’impayés le 19 juin 2024.

Le 1er juillet 2024, le commandement de payer susvisé a été dénoncé à Monsieur [S] [T] en sa qualité de caution solidaire de Madame [W] [T].

C’est dans ce contexte que Monsieur [Z] [A] a ensuite fait assigner Madame [W] [T] et Monsieur [S] [T] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire d’ORLEANS, par actes de commissaire de justice du 27 septembre 2024, aux fins suivantes :

condamner Madame [W] [T] et Monsieur [S] [T] solidairement à payer au requérant la somme suivant décompte ci-dessus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme portée au commandement, et à compter de la présente assignation pour le surplus (article 1153 du code civil) ;constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail conformément à l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire pour non paiement des loyers ;condamner Madame [W] [T] à quitter les lieux qu’elle occupe avec tout occupant de son chef ;dire qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la requise ainsi que tout occupant de son chef, en sera expulsé avec le concours d’un serrurier si besoin est, le tout dans les formes et délais des articles L.411-1 et R.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;condamner solidairement les requis à payer une indemnité d’occupation en deniers ou quittances égales à ce que serait le montant du loyer et des charges et ce jusqu’au départ volontaire des lieux, ou à défaut de départ volontaire, jusqu’à l’expulsion ;condamner Madame [W] [T] et Monsieur [S] [T] solidairement à payer au requérant la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution de condamner les requis en tous les frais et dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er octobre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 mars 2025.

A cette audience, Monsieur [Z] [A], représenté par son conseil, a confirmé que le bail datait du 14 mai 2018 et l’acte de caution du 29 avril 2018. Le bailleur a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 5.868,00 euros. Il a indiqué que le paiement des loyers et des charges avait repris depuis deux mois et ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge ainsi que celle de l’octroi de délais de paiement.

Cités à étude, Madame [W] [T] et Monsieur [S] [T] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier datée du 23 décembre 2024 et reçue au greffe avant l’audience mentionne que Madame [W] [T] a pu être contactée par téléphone. Elle n’aurait pas pu répondre aux rendez-vous proposés en raison d’une hospitalisation. Elle a indiqué que son entourage familial allait régler la dette de loyer. Elle envisagerait de déposer un dossier de surendettement sans y inclure la dette de loyer. Elle a expliqué anticiper une baisse prochaine de ses ressources et avoir conscience de la nécessité de trouver un emploi pour sortir de ses difficultés financières. Madame [W] [T] aurait pris contact avec son propriétaire en parallèle de la procédure judiciaire pour annuler la procédure d’expulsion.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DECSISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, les défendeurs n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel.

I) Sur la recevabilité de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 1er octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 mars 2025.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir signalé le commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 juin 2024, cette formalité n’étant pas prévue à peine d’irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail du 14 mai 2018, ayant pris effet le même jour, contient une clause résolutoire (page 4) qui stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

L’acte d’engagement de caution du 29 avril 2018 stipule que la caution solidaire s’engage à payer les loyers, charges et indemnités d’occupation en cas de défaillance de la locataire.

Un commandement de payer dans les deux mois visant ladite clause a été signifié à Madame [W] [T], par procès-verbal de remise à étude, le 18 juin 2024 pour un montant en principal de 3.100,00 euros.

Ce même commandement a été signifié à Monsieur [S] [T] par procès-verbal de remise à domicile, le 1er juillet 2024.

Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’appliquent qu’aux situations contractuelles postérieures et conformément à ce qui a été indiqué dans le commandement de payer.

Madame [W] [T] et Monsieur [S] [T] avaient donc jusqu’au lundi 19 août 2024 à 24 heures pour régler la somme ainsi sollicitée, le 18 août 2024 correspondant à un dimanche et le terme du bail étant donc reporté au premier jour ouvrable en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, la locataire et la caution n’ayant effectué aucun versement sur cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 août 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 20 août 2024.

III) Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation essentielle de payer le loyer et les charges au terme convenu.

En vertu de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable lors de la signature du bail, le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location qui ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent.

Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

En l’espèce, Monsieur [Z] [A] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers, charges et indemnités d’occupation prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte, arrêté à la date du 8 mars 2025, évalue la dette locative à la somme de 5.868,00 euros.

L’acte de caution, également versé aux débats par le bailleur, mentionne que Monsieur [S] [T] s’est porté caution solidaire de Madame [W] [T] par acte du 29 avril 2018, notamment au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés. L’acte ne comporte aucune indication s’agissant de la durée de l’engagement de la caution. Il doit donc être considéré comme étant à durée indéterminée.

Absent à l’audience, Monsieur [S] [T] ne remet par définition pas en cause les formes de cet engagement, celui-ci étant clair et contenant la mention manuscrite prévue par la loi. Ainsi, Monsieur [S] [T], qui n’a pas mis fin à son engagement, doit être considéré comme tenu par celui-ci jusqu’au jour de la résiliation du contrat de bail.

S’agissant de la dette locative dont les éléments constitutifs ont été vérifiés, Madame [W] [T] et Monsieur [S] [T], absents à l’audience, n’en contestent par définition ni le principe, ni le montant.

Madame [W] [T] et Monsieur [S] [T] seront condamnés solidairement à payer au bailleur la somme de 5.868,00 euros.

Monsieur [Z] [A] justifie avoir dénoncé le commandement de payer à la caution le 1er juillet 2024, soit dans le délai de 15 jours à compter de la signification à la locataire.

La dette locative portera donc intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 juin 2024 sur la somme de 3.100,00 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, à l’égard de la locataire que de la caution.

IV) Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [Z] [A] consent expressément à l’octroi de délais de paiement à la locataire et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il ressort également des débats que Madame [W] [T] a repris presque en totalité le paiement du loyer courant (à 10 euros près). De plus, la lecture du décompte permet de constater que le paiement partiel des loyers a repris à compter janvier 2025.

La somme de 163,00 euros est de nature à permettre l’apurement de la dette locative dans le délai légal de 36 mois.

Compte-tenu de ces éléments, il convient d’autoriser Madame [W] [T] à se libérer de sa dette par le paiement de 35 échéances mensuelles successives de 163,00 euros, le solde devant être versé le 36ème mois jusqu’à complet paiement, en plus du loyer et des charges courants.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Madame [W] [T] et de Monsieur [S] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer indexé et des charges.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

V) Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [W] [T] et Monsieur [S] [T], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris le coût des commandements de payer du 18 juin 2024 et du 1er juillet 2024 et des assignations du 27 septembre 2024.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [Z] [A], Madame [W] [T] et Monsieur [S] [T] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 500,00 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail prenant effet au 14 mai 2018, conclu entre Monsieur [Z] [A] et Madame [W] [T] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6], sont réunies à la date du 20 août 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

CONDAMNE solidairement Madame [W] [T], locataire, et Monsieur [S] [T], caution solidaire, à verser à Monsieur [Z] [A] la somme de 5.868,00 euros (selon décompte arrêté au 8 mars 2025, incluant l’échéance de février 2025), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 juin 2024 sur la somme de 3.100,00 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [W] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités successives de 163,00 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [W] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [Z] [A] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [W] [T] et Monsieur [S] [T] soient condamnés à verser à Monsieur [Z] [A] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Madame [W] [T] et Monsieur [S] [T] aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer du 18 juin 2024 et du 1er juillet 2024 et des assignations du 27 septembre 2024 ;

CONDAMNE in solidum Madame [W] [T] et Monsieur [S] [T] à payer à Monsieur [Z] [A] une somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 27 mai 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,