MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 11 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/01116 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WGZ5

CODE NAC : 54G – 0A

AFFAIRE : [P] [B] C/ [Z] [T]., S.A.S. CEEC D&D DIAG, ETABLISSEMENT PUBLIC TERRITORIAL PARIS EST MARNE ET BOIS, Société CLASSIMMO exerçant sous l’enseigne ORPI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [P] [B] né le 13 Février 1993 à CHATENAY MALABRY (HAUTS-DE-SEINE), natinalité française, demeurant 2.4 Rue aux Oulches – 94500 CHAMPIGNY-SUR-MARNE

représenté par Maître Olivier TOURNILLON, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – Vestiaire : PC 43

DEFENDERESSES

Madame [Z] [T], née le 2 février 1990 à 92200 NEUILLY SUR SEINE (HAUTS-DE-SEINE), nationalité française, demeurant 2 Allée de la Brosse à 72140 SILLE LE GUILLAUME.

représentée par Maître Laurent ABSIL, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, Vestiaire : PC 1, avocat postulant et par Maître Jennifer NEVEU, avocat au barreau de LE MANS, avocat plaidant

S. A. R. L. CLASSIMMO EXERÇANT SOUS L’ENSEIGNE ORPI

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 490 657 137

dont le siège social est sis 22 rue Louis Talamoni – 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE

représentée par Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : E1155

ETABLISSEMENT PUBLIC TERRITORIAL PARIS EST MARNE ET BOIS

dont le siège social est sis 14 Rue Talamoni – 94500 CHAMPIGNY-SUR-MARNE

S.A.S. CEEC D&D DIAG

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 791 593 593

dont le siège social est sis 88 Avenue des Ternes – 75017 PARIS

tous deux non représentés

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Débats tenus à l’audience du : 06 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 11 Décembre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 27 octobre 2023, M. [P] [B] a acquis en indivision, de Mme [Z] [T], une maison située 2/4 rue des Oulches à Champigny-sur-Marne (94500).

Par actes de commissaire de justice des 24, 25 et 29 juillet 2025, M. [P] [B] a fait assigner la société Ceec D&D Diag, l’établissement public territorial Paris Est Marne et Bois, Mme [Z] [T] et la société Orpi Champigny-sur-Marne devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire. Par ailleurs, il demande que les dépens soient réservés.

Le dossier a été évoqué à l’audience du 6 novembre 2025, au cours de laquelle M. [P] [B] a maintenu ses demandes et, par conclusions soutenues et visées à l’audience, demandé au juge des référés de :

— débouter Mme [T] de sa fin de non-recevoir

— débouter la société Classimmo (Orpi) de sa demande de mise hors de cause,

— débouter Mme [T] et la société Classimmo (Orpi) de leurs demandes à son encontre au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses écritures déposées et soutenues à l’audience, Mme [Z] [T] demande au juge des référés de débouter M. [B] de ses demandes et de le condamner à lui verser la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de ses écritures déposées et soutenues à l’audience, la société Classimmo, exerçant sous l’enseigne Orpi, demande au juge des référés de :

— à titre principal, rejeter toutes les demandes formulées à son encontre,

— à titre subsidiaire, prendre acte de ses protestations et réserves,

— en tout état de cause, condamner tout succombant à lui verser la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignées, la société Ceec D&D Diag et l’établissement territorial Paris Est Marne et Bois n’ont pas constitué avocat, de sorte qu’il est statué par décision réputée contradictoire.

A l’audience du 6 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré, les parties étant informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les fins de non-recevoir

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action n’est ouverte qu’à celui qui justifie d’un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention.

En premier lieu, Mme [Z] [T] soutient que M. [P] [B] étant propriétaire indivis du bien affecté par les désordres avec son ancienne compagne, Mme [U], il n’a pas qualité pour engager seul la présente instance, sans qu’elle ne lui soit déclarée opposable.

Or, conformément à l’article 815-2 du code civil, tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence.

L’introduction d’une instance sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile s’analyse en une mesure nécessaire à la conservation du bien, de sorte que M. [B] a qualité à agir à la présente instance, sans que Mme [U] ne soit nécessairement appelée dans la cause.

En second lieu, rien n’indique que le fondement juridique que le demandeur invoquera devant le juge du fond soit soumis à un délai de prescription biennal, de sorte que la présente action n’est pas entachée de prescription.

Enfin, contrairement à ce que soutient la défenderesse, l’article 145 du code de procédure civile existe toujours.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, M. [P] [B] n’a pas à démontrer l’existence de désordres ou fautes qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir. Il doit seulement justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions.

Or, tel est le cas :

— du rapport d’expertise contradictoire effectué par le cabinet François Blanquet le 28 août 2024 constatant un dysfonctionnement de la chaudière, la présence d’humidité sur les murs ainsi que des infiltrations affectant la toiture et le sous-sol,

— des deux rapports d’expertise complémentaires effectués par le cabinet François Blanquet le 9 décembre 2024 relevant respectivement la présence d’infiltrations antérieurement à la vente du bien au demandeur et une erreur de diagnostic imputable à la société Ceed D&D Diag.

Il importe peu à ce stade que ces éléments n’aient pas été contradictoirement débattus, la mesure d’instruction sollicitée ayant précisément pour objet de rendre les constatations de l’expert contradictoires.

Au regard de ces éléments, et alors que le débat sur la teneur et l’imputabilité des désordres relève du juge du fond, M. [P] [B] dispose d’un motif légitime à faire établir les désordres qu’il allègue, un procès éventuel n’étant pas manifestement voué à l’échec.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de M. [P] [B] le paiement de la provision initiale.

Il résulte du rapport d’expertise amiable du cabinet François Blanquet en date du 9 décembre 2024 que les infiltrations constatées étaient décelables avant la vente du bien, le 27 octobre 2023, de sorte que M. [B] dispose d’un motif légitime à ce que la présente expertise soit déclarée commune et opposable à Mme [Z] [T]. Sa demande de mise hors de cause sera donc rejetée.

En revanche, le demandeur ne produit pas d’élément de nature à justifier d’un intérêt légitime à appeler dans la cause, au stade de la mesure d’expertise, la société Copimmo, exerçant sous l’enseigne Orpi, intervenue en qualité d’agent immobilier.

Les protestations et réserves ont été mentionnées dans la présente décision, de sorte qu’un donner-acte formel dans le dispositif ci-après, qui serait dépourvu de toute portée décisoire, est inutile.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il n’y a donc pas lieu de réserver les dépens : en effet, la juridiction des référés est autonome et la présente ordonnance vide la saisine du juge.

A la lumière de ce qui précède, l’expertise étant ordonnée à la demande et dans l’intérêt de M. [P] [B], pour lui permettre ultérieurement et éventuellement d’engager une instance judiciaire, les dépens doivent provisoirement demeurer à sa charge.

Enfin, l’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile comme précisé au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort et en matière de référé,

REJETONS les fins de non-recevoir soulevées par Mme [Z] [T],

DEBOUTONS Mme [Z] [T] de sa demande de mise hors de cause,

FAISONS DROIT à la demande de mise hors de cause formée par la société Classimmo, exerçant sous l’enseigne ORPI,

ORDONNONS une mesure d’expertise,

DÉSIGNONS pour y procéder :

M. [E] [H] (1957)

1 rue Musset

75016 PARIS 16

Tél : 01.40.81.05.07

Fax : 01.47.74.90.29

Port. : 06.85.52.44.53

Email : [H]@aol.com

expert inscrit sur les listes de la Cour d’appel de PARIS, lequel, sollicité préalablement à sa désignation l’a acceptée et pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :

— se faire préciser les liens contractuels entre les divers intervenants ;

— relever et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux, ainsi que les non-conformités et/ou inachèvements allégués au regard des documents contractuels liant les parties ;

— en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons, non conformités et/ou inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions ;

— donner son avis sur les conséquences de ces désordres, malfaçons, non conformités et/ou inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

— dire si les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art ;

— à partir de devis d’entreprises fournis par les parties, sur proposition, le cas échéant du maître d’œuvre de leur choix, donner un avis sur la ou les solutions appropriées pour remédier aux désordres entachant l’ouvrage et sur le coût des travaux utiles ;

— donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, inachèvements ou non conformités et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

— donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour contrôler les opérations d’expertise,

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur les lieux, 2/4 rue des Oulches à Champigny-sur-Marne (94500) et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

. en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations;

. en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ;

. en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

. en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

. fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

. rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

DISONS qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnu par l’expert, ce dernier pourra autoriser M. [P] [B] à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre de M. [P] [B], par des entreprises qualifiées de son choix ; que, dans ce cas, l’expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux,

FIXONS à la somme de 3 000 € la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par M. [P] [B] à la régie du tribunal judiciaire de Créteil dans le mois qui suit la demande de consignation adressée par le greffe,

DISONS que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet,

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal (service du contrôle des expertises), dans les six mois de la réception de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai, dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle, ainsi qu’une copie du rapport à chaque partie (ou à son avocat pour celles étant assistées),

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code,

RAPPELONS aux parties les dispositions de l’article 2239 du code civil :

« La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée »,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par M. [P] [B],

DISONS que les dépens resteront à la charge de M. [P] [B],

CONDAMNONS M. [P] [B] à verser à la société Classimmo, exerçant sous l’enseigne ORPI, à payer à la partie demanderesse la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 11 décembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES