TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 19 Février 2026

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Décembre 2025

GROSSE :

Le 19 Février 2026

à M^e William ZOUAGHI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 19 Février 2026

à M^e Caroline CAUSSE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02699 – N° Portalis DBW3-W-B7I-43ZI

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], domiciliée : chez SA Cabinet NERCAM, administrateur de biens, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e William ZOUAGHI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [R] [Q]

né le 08 Novembre 1983 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Caroline CAUSSE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Q] [R] est propriétaire du lot n°002/0012 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] soumis au régime de la copropriété.

Alléguant d’arriérés de charges de copropriété, et après plusieurs courriers de relance, une sommation de payer la somme de 3996 euros en principal a été signifiée le 02 décembre 2023 par acte remis à domicile, à Monsieur [Q] [R] par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice le Cabinet NERCAM;

Cette sommation étant demeurée infructueuse, par acte de commissaire de justice du 26 mars 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] , représenté par le Cabinet NERCAM a fait assigner Monsieur [Q] [R] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

5443,95 € au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 30 janvier 2024;500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive1200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;les entiers dépens y compris les frais et honoraires pouvant lui être imputés en vertu de la clause d’aggravation des charges ou de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée le 13 décembre 2000;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 septembre 2024 date à laquelle le syndicat des copropriétaires requérant a été représenté par son conseil qui a réitéré les termes de son assignation;

Monsieur [Q] [R] citée par acte remis à étude n’a pas comparu et n’a pas été représentée;

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Suivant jugement du 28 novembre 2024, le tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 24 avril 2025, Monsieur [Q] [R] ayant constitué avocat tardivement ;

Après un ultime renvoi avant radiation ; l’affaire a été retenue à l’audience du 11 décembre 2025 date à laquelle les parties ont été représentées par leur conseil respectif ;

Le Conseil de Monsieur [Q] a sollicité des délais de paiement de 24 mois en précisant qu’elle n’avait pas d’éléments de son client ;

Le syndicat des copropriétaires requérant a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 6698,29 euros au 1er octobre 2025 et s’est opposé à la demande de délais de paiement de 24 mois compte tenu de l’aggravation de la dette;

La décision a été mise en délibéré au 19 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I- Sur la recevabilité

Il est justifié par le relevé des formalités des services de la publicité foncière versé aux débats que Monsieur [Q] [R] est propriétaire du lot n°002/0012 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4];

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet NERCAM est en conséquence recevable en ses demandes;

II- Sur le fond

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriétés

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, ancien article 1315 du Code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction..

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

le certificat des services de la publicité foncièreun relevé de compte arrêté au 30 janvier 2024 et un relevé de compte arrêté au 1er octobre 2025l’état détaillé des dépenses pour la période à compter du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 et pour la période à compter du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022l’état financier après répartition au 30 septembre 2021le compte de gestion de l’exercice au 30 septembre 2021 et le budget prévisionnel de l’exercice pour la période à compter du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023le tableau de répartition des charges pour la période à compter du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et le relevé de compte au 12 décembre 2022le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 janvier 2023 approuvant les comptes de l’exercice clos le 30 septembre 2021, et de l’exercice clos le 30 septembre 2022, approuvant le budget prévisionnel de l’exercice à compter du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, et de l’exercice à compter du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 et votant la réalisation d’un diagnostic global par le BET Structural Consulting, et votant des travaux de rénovation prescrits par la Métropole en matière de salubrité publique , et son accusé de réception par Monsieur [Q] les courriels de relance des 14 février, 8 août et 1er septembre 2023la sommation de payer

Il ressort des pièces susvisées que s’agissant des charges de copropriété proprement dites, au 19 janvier 2024 la créance du syndicat des copropriétaires demandeur apparaît certaine liquide et exigible à hauteur de 4881,04 euros ;

Si le syndicat des copropriétaires demandeur produit un décompté actualisé au 1er octobre 2025, les opérations entre le 19 janvier 2024 et 1er octobre 2025 ne sont pas portées sur le décompte de sorte qu’il est impossible pour le tribunal de vérifier les soldes et sous-comptes mentionnés sur le relevé actualisé ;

Il s’ensuit que seule la somme de 4881,04 euros au 19 janvier 2024 sera retenue.

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance:

Selon l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Par 'frais nécessaires’ au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il ressort du décompte versé aux débats que la somme de 153,15 euros (sommation de payer ) sera retenue au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance ;

Monsieur [Q] [R] n’a pour sa part justifié ni d’autres paiements qui n’auraient pas été pris en compte, ni de l’extinction de ses obligations;

Il s’ensuit que Monsieur [Q] [R] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet NERCAM les sommes suivantes :

4881,04 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 19 janvier 2024; 153,15 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance;

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Monsieur [Q] [R] sollicite des délais de paiement de 24 mois pour apurer sa dette ;

Toutefois, Monsieur [Q] ne produit aucun élément sur sa situation personnelle et financière de sorte que le tribunal ne peut déterminer sa capacité à apurer sa dette dans le délai légal précité ;

Monsieur [Q] [R] sera en conséquence débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation à une somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil;

Cet article dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au Syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] sollicite la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la copropriété.

En l’espèce, Monsieur [Q] [R] commet régulièrement des manquements répétés à ses obligations de paiement des charges depuis le mois d’octobre 2021, et ne justifie pas de difficultés particulières ;

Il est admis que les manquements répétés par un copropriétaire à son obligation essentielle de paiement de ses charges, sans justifier de raisons valables, de surcroît dans une petite copropriété dotée d’un faible budget, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, étant rappelé que le Syndicat des copropriétaires n’a pas vocation à faire systématiquement l’avance des fonds à un copropriétaire délibérément défaillant.

En conséquence, Monsieur [Q] [R] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 400 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Q] [R] qui succombe, sera condamné aux entiers dépens;

Il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [Q] [R] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement; aucune circonstance en l’espèce ne justifie de l’écarter;

PAR CES MOTIFS

Le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille statuant après débats publics, par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Déclare le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] , représenté par son syndic en exercice le cabinet NERCAM , recevable en ses demandes;

Condamne Monsieur [Q] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet NERCAM les sommes suivantes :

4881,04 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 19 janvier 2024; 153,15 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance;Déboute Monsieur [Q] [R] de sa demande de délais de paiement ;

Condamne Monsieur [Q] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] , représenté par son syndic en exercice le cabinet NERCAM, la somme de 400 € à titre de dommages et intérêts;

Condamne Monsieur [Q] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet NERCAM, la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [Q] [R] aux entiers dépens ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit;

Rejette toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRESIDENTE