TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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Chambre 1

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DU 20 Février 2025

Dossier N° RG 24/01307 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KE36

Minute n° : 2025/88

AFFAIRE :

S.C.I. LE SAVOY C/ S.A. GMF ASSURANCES

JUGEMENT DU 20 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Virginie GARCIA, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Stéphanie STAINIER

GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Nasima BOUKROUH

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Octobre 2024

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024 prorogé au 20 Février 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à : M^e Philip DE LUMLEY WOODYEAR

M^e Olivier REVAH

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.C.I. LE SAVOY

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Olivier REVAH, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

S.A. GMF ASSURANCES

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Philip DE LUMLEY WOODYEAR, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant et assistée par M^e Dorothée GUILLOT-TANTAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 17 septembre 1999 et avenant du 16 novembre 2004, la SCI LE SAVOY a consenti un bail commercial à la SA GMF ASSURANCES sur un local situé [Adresse 5], composant les lot 23, 24 et 25.

Diverses fuites d’eau ont été trouvées fin 2016, début 2017, en 2018 et 2019 jusqu’à une réparation efficace en 2019.

La SCI LE SAVOY a demandé le remboursement du coût de la surconsommation d’eau s’élevant à 16.608,16 euros, demande refusée par la GMF.

Par ordonnance du 18 mai 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et désigné pour y procéder Monsieur [I] [U], lequel a déposé son rapport le 16 juillet 2023.

Suivant acte du 2 novembre 2023, la SCI LE SAVOY a fait assigner la SA GMF ASSURANCES devant le tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN aux fins de voir :

Vu les articles 1103, 1104, 1152, 1231-1 et 1226 et suivants du code civil, les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,

Vu la jurisprudence,

Vu le rapport d’expertise du 16 juillet 2023,

— CONDAMNER la GMF à payer à la SCI LE SAVOY la somme de 24.128,93 € (vingt-quatre mille cent vingt-huit euros et quatre-vingt-treize centimes) en réparation du préjudice subi du fait de la surconsommation d’eau.

— CONDAMNER la GMF à payer à la SCI LE SAVOY la somme de 9.289,21 euros TTC. (neuf mille deux cent quatre-vingt-neuf euros et vingt et un centimes) en application des dispositions contractuelles visant la clause pénale du bail.

— CONDAMNER la GMF, succombante, à rembourser à la SCI LE SAVOY la somme de 2.728,36 euros au titre des frais et honoraires de l’Expert judiciaire consignés en date du 01er juin 2022.

— CONDAMNER la GMF à payer à la SCI LE SAVOY la somme de 20.000 euros TTC à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive depuis 2016.

— CONDAMNER la GMF à payer à la SCI LE SAVOY la somme de 8000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, dont distraction au profit de M^e Olivier REVAH, Avocat aux offres de droit.

— JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

— CONDAMNER la SA GMF ASSURANCES, aux dépens.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir que le rapport d’expertise de Monsieur [U] confirme la responsabilité de la GMF, et rappelle qu’en vertu du bail liant les parties, le preneur doit rembourser au bailleur les consommations d’eau, et souligne qu’en cas de fuite d’eau et de surconsommation, celle-ci est imputable au preneur. Elle affirme que la clause pénale mentionnée au bail doit être appliquée, la GMF ayant durant des années résisté à rembourser son bailleur. Elle ajoute qu’elle doit également être indemnisée pour la résistance abusive du preneur depuis 2016.

En réplique, dans ses conclusions du 4 juin 2024, la SA GMF ASSURANCES demande au tribunal de :

Vu les articles 1103 et suivants du Code Civil,

Vu l’article 1152 du Code Civil,

Vu l’article 606 du Code Civil,

Vu les pièces versées au débat,

A titre principal,

— DEBOUTER la SCI LE SAVOY de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire,

— CONDAMNER la SCI LE SAVOY à payer à la société GMF la somme de 56.145,50 € à titre de dommages et intérêts.

En tout état de cause,

— CONDAMNER la SCI LE SAVOY à payer à la société GMF une somme de 8.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Au soutien de ses demandes, elle conteste les conclusions du rapport d’expertise établi sur la seule base des pièces produites par la SCI LE SAVOY et des explications du plombier qu’elle avait missionné. Elle souligne que le bailleur ne justifie ni de l’origine ni de la localisation des fuites, dont il n’est pas démontré qu’elles lui seraient imputables. Elle précise que les décomptes de charges et le relevé produits par la SCI LE SAVOY ont été établis par ses soins. Elle ajoute que la demande est en outre mal fondée dans son quantum, car basés sur les seuls dires de la demanderesse et de son plombier. Elle fait encore valoir que la demande au titre de la clause pénale est disproportionnée, et rappelle que ce n’est qu’à compter du mois de mars 2018 que la SA GMF ASSURANCES lui avait fait part de surconsommations d’eau.

Subsidiairement, elle fait valoir qu’en s’abstenant de réaliser avant le mois de novembre 2019 les travaux de reprise nécessaires à l’arrêt des fuites, et d’en informer en temps utile la GMF des fuites dont elle fait état, la SCI LE SAVOY a privé la locataire de la chance de mettre fin auxdites fuites et de supporter une consommation d’eau normale.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 13 Juin 2024

MOTIFS

Sur la demande au titre des surconsommations d’eau

Selon l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », l’article 1104 précisant qu’ils « doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

En l’espèce, le bail liant les parties prévoit, dans une clause intitulée : « CHARGES, PRESTATIONS ET TAXES » :

« Le PRENEUR remboursera au BAILLEUR les charges, prestations et taxes ci-après :

• consommation d’eau

• taxes municipales, départementales et régionales

• toutes autres charges, prestations et taxes afférentes à l’immeuble loué y compris la taxe foncière ce qui est accepté expressément par le PRENEUR ».

Il n’est pas contesté l’existence d’une surconsommation anormale d’eau due à une fuite d’eau.

L’expert mentionne à ce sujet :

« Il y a bien eu des surconsommations exceptionnelles et anormales de fin 2016 à fin 2019.

Ce que nous avons constaté lors des débats durant l’accedit n°1, avec les explications de la Gérante de la SCI LE SAVOY et du Plombier Monsieur [Z] [K], c’est que le vide sanitaire a une moyenne de hauteur supérieure à 1,30 m et une surface de 590 m, ce qui donne un volume de plus de 760 m3 .

Il est évident qu’une fuite à une rythme modéré peut ne pas se remarquer rapidement.

Les surconsommations de 2017 à 2019 sont environ de l’ordre de de 3000 m 3 par l’année, soit de l’ordre de 60 m 3 par semaine; le vide sanitaire a largement la capacité de disperser ces volumes. »

Il importe de déterminer à qui, du bailleur ou du preneur, la fuite d’eau est imputable.

Le bailleur s’appuie sur le rapport d’expertise judiciaire, dont les conclusions sont contestées par la SA GMF ASSURANCES. En effet, une réparation efficace a été effectuée par Monsieur [K], à la requête de la SCI LE SAVOY, en 2019. Il en résulte que lors des opérations d’expertise, Monsieur [U] n’a pas pu constater matériellement de lui-même les désordres et leur origine, et a été contraint de s’appuyer sur les éléments donnés par le plombier. Il relève ainsi :

« Monsieur [Z] [K], présent lors de l’accedit n°1 a commenté et expliqué de manière contradictoire la nature et le positionnement des travaux de novembre 2019, après le compteur de GMF ».

Il en résulte que les éléments donnés par Monsieur [K], qui est la seule personne étant intervenue sur les recherche et réparation de fuites, ont été discutés contradictoirement, et que la SA GMF ASSURANCES ne produit aucune pièce permettant de les remettre en cause. Aussi, il convient de se fonder sur ceux-ci tel que l’a fait l’expert, qui en a conclu que :

« Ces travaux sont identifiés comme étant des recherches de fuite et des réparations de ces dernières. Ce ne sont pas des travaux d’entretien mais des interventions sur des incidents de fuites, par définition anormales ».

Il en résulte que les fuites, et partant la surconsommation, sont imputables à la SA GMF ASSURANCES, qui doit être condamnée à remboursement cette dernière au bailleur.

S’agissant du montant des sommes dues, et en dépit des contestations émises par le preneur, il convient de se référer aux calculs effectués par l’expert qui sont pertinents.

Il a estimé le volume des surconsommations à 10.400 m3 sur la période 2016-2019, et a calculé que le restant dû net par la GMF à la SCI LE SAVOY est de 23.038,93 euros.

Ainsi, la SA GMF ASSURANCES sera condamnée à payer à la SCI LE SAVOY la somme de 23.038,93 euros.

Sur la demande au titre de la clause pénale

Selon l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Quant à l’article 1152 il prévoit que : « Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite ».

Le bail liant les parties prévoit la clause pénale suivante :

« Il est expressément convenu et accepte à titre de clause pénale, en application de l’article 1226 et suivants du code civil :

1°) A défaut de paiement à leur échéance des loyers et charges, le PRENEUR versera au BAILLEUR, pour le préjudice subi, une somme égale à cinq pour cent (5%) du montant du loyer et des charges par mois de retard, toute fraction de mois supérieure à quinze jours étant comptée pour un mois entier, et cela sans qu’il soit besoin de formuler une demande en justice.

Cette indemnité sera payée au même lieu et en même temps que le loyer principal.

2°) Dans le cas où, pour arriver au recouvrement du loyer et de ses accessoires, le BAILLEUR se trouverait obliger d’exercer des poursuites ou de produire à un ordre, il aurait droit, en outre à une indemnité égale à 10% des sommes à recouvrer avec un minimum de perception de dix mille francs (10.000 F) pour le couvrir de toute perte, dommage, indépendamment du remboursement de tous frais et honoraires qu’il aurait pu engager pour arriver au recouvrement de son dû ».

Cependant, si la GMF se devait de régler la surconsommation d’eau générée par les fuites, il n’en demeure par moins que cette obligation ne lui est imposée de façon certaine que dans le cadre du présent jugement, et a minima à la lecture du rapport d’expertise, de sorte que la clause pénale ne peut trouver application en l’espèce et que la SCI LE SAVOY sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande au titre du remboursement des frais d’expertise judiciaire

Les frais d’expertise judiciaire sont compris dans les dépens, de sorte qu’il sera statué sur ce point plus loin.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

La SCI LE SAVOY sera également déboutée de cette demande, dans la mesure où une expertise judiciaire a été nécessaire pour déterminer l’origine de la fuite et sa responsabilité.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts

Faisant valoir qu’elle n’a été informée que tardivement de la surconsommation d’eau, la SA GMF ASSURANCES sollicite la condamnation du bailleur à des dommages-intérêts. Cependant, cette demande ne saurait prospérer, faute pour la défenderesse de démontrer une quelconque faute de son bailleur.

Sur les mesures de fin de jugement

La SA GMF ASSURANCES qui succombe sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, ainsi qu’à payer à la SCI LE SAVOY la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera enfin rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SA GMF ASSURANCES à payer à la SCI LE SAVOY la somme de 23.038,93 euros en réparation du préjudice subi du fait de la surconsommation d’eau.

DEBOUTE la SCI LE SAVOY de ses demandes au titre de la clause pénale, et des dommages et intérêts pour résistance abusive.

DEBOUTE la SA GMF ASSURANCES de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

CONDAMNE la SA GMF ASSURANCES à payer à la SCI LE SAVOY la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SA GMF ASSURANCES aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La juge