Notification le :

Copie certifiée conforme à :

— dossier

— Maître [Localité 9] DRAGEON 19

— M^e Maïa MEUNIER 43

— régie

— expertises x1

Grosse délivrée à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D’APPEL DE [Localité 13]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

MINUTE N° : 25/00584

ORDONNANCE DU : 09 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00422 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FO3P

AFFAIRE : S.A.R.L. PHARMACIE [H] C/ [J] [F], [L] [F]

l’an deux mil vingt cinq et le neuf Décembre,

Nous, Sophie ROUBEIX, Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE, tenant audience des référés, assistée de Ségolène FAYS Greffier,

Après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils à l’audience du 04 Novembre 2025, avons rendu ce jour la décision suivante :

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. PHARMACIE [H], SELARL, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 807 527 965, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Maïa MEUNIER, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [F]

né le 15 Juin 1967 à [Localité 11], demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître François DRAGEON de la SELARL DRAGEON & ASSOCIES, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

Madame [L] [F]

née le 14 Octobre 1968 à [Localité 11], demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître François DRAGEON de la SELARL DRAGEON & ASSOCIES, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

EXPOSE DU LITIGE

La SELARL PHARMACIE [H] exploite un fonds de commerce de pharmacie dans des locaux situés [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 10].

Elle a acquis ce fonds le 14 janvier 2015 en ce compris le droit au bail des locaux, le contrat de bail ayant été renouvelé à effet au 1er octobre 2009 jusqu’au 30 septembre 2018.

Par acte extra judiciaire, la SELARL PHARMACIE [H] a sollicité de ses bailleurs, Madame [L] [F] et Monsieur [J] [F] le renouvellement du bail aux mêmes clauses et conditions et le bail a effectivement été renouvelé par acte notarié du 10 octobre 2018 à compter du 1er octobre 2018.

Invoquant un manque d’entretien de la part des bailleurs et l’existence d’infiltrations, la SELARL PHARMACIE [H] a fait dresser un constat par commissaire de justice le 26 décembre 2023 puis a saisi son assureur qui a mandaté un expert .

Madame [L] [F] et Monsieur [J] [F] ont fait intervenir une entreprise qui a installé un échafaudage et entamé de vastes travaux de réhabilitation de l’immeuble.

Soutenant que ces travaux de grande ampleur et la présence de l’échafaudage engendreraient de nombreuses nuisances et dissuaderaient les clients de pénétrer dans la pharmacie, la SELARL PHARMACIE [H] a, par exploit du 29 juillet 2025, fait assigner Madame [L] [F] et Monsieur [J] [F] devant le Président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en référé afin qu’une expertise soit diligentée.

Elle sollicite par ailleurs l’autorisation de suspendre le paiement, à hauteur au moins de 70% de ses loyers, à compter du 1er janvier 2025, date de démarrage des travaux et la condamnation de Madame [L] [F] et Monsieur [J] [F] à lui régler une indemnité provisionnelle de 15 000€ à valoir tant sur son préjudice de jouissance subi pour la période antérieure aux travaux que sur sa perte d’exploitation, perte de chance d’augmenter son chiffre d’affaires et préjudice d’image en raison de l’état de vétusté et délabrement

des lieux.

A l’appui de ses prétentions, elle expose que l’expert amiable aurait conclu à des infiltrations généralisées, un risque d’effondrement et une insalubrité et impropriété à destination de l’immeuble.

Elle estime être privée de l’utilisation de plus de 70% des locaux loués.

Elle soutient que les inconvénients causés par les travaux seraient anormaux et excessifs si bien que la clause de souffrance prévue au bail devrait être écartée.

Madame [L] [F] et Monsieur [J] [F] concluent au rejet des demandes de suspension du paiement de loyers et d’indemnité provisionnelles de la SELARL PHARMACIE [H] .

Sur la demande d’expertise, ils formulent les plus vives protestations et réserves.

Ils réclament la condamnation de x xà leur verser 1500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Ils invoquent la clause de souffrance incluse dans le bail aux termes de laquelle le locataire est tenu de souffrir l’exécution des travaux que le propriétaire estimera nécessaires et ne peut réclamer aucune réfaction de loyers en raison des-dits travaux.

Ils ajoutent que la SELARL PHARMACIE [H] ne démontrerait pas l’ampleur anormale des travaux, le rapport d’expertise non contradictoire ne permettant pas de démontrer ni la surface dont serait privée la SELARL PHARMACIE [H] ni l’ampleur des travaux.

Ils énoncent que leur obligation serait contestable dès lors que le preneur serait également tenu d’une obligation d’entretien-réparations des locaux.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. ».

Il résulte de ce texte qu’il ne suffit pas d’alléguer des désordres pour obtenir la désignation d’un expert.

Il appartient aux demandeurs de justifier de leur intérêt légitime et notamment d’une chance raisonnable de succès de leur action postérieure au fond.

En l’espèce eu égard aux désordres invoqués par la SELARL PHARMACIE [H] et aux pièces versées aux débats et notamment les constats dressés les 26 décembre 2023 et 07 février 2025 ainsi que le rapport d’expertise amiable du 06 août 2024, la demande d’expertise présentée apparaît légitime pour déterminer l’état exact du bien, les travaux réalisés mais également les causes des désordres allégués et doit être accueillie aux frais avancés de la demanderesse.

2. Sur la demande de suspension du paiement du loyer

Selon l’article 834 du code de procédure civile « Dans tous les cas d’urgence, le Président du tribunal judiciaire ou le Juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. ».

la SELARL PHARMACIE [H] sollicite à être autorisée à suspendre le paiement de son loyer au moins à hauteur de 70% de celui-ci au motif que les travaux en cours de réalisation sur l’immeuble loué à l’initiative des bailleurs la priverait de la jouissance normale des locaux.

Cependant Selon l’article 1103 du code civil « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».

Or le contrat de bail prévoit en sa page 5 au paragraphe « Travaux » que « Le preneur souffrira l’exécution de toutes réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques même de simple amélioration que le propriétaire estimerait nécessaires, utiles ou même simplement convenables et qu’il ferait exécuter pendant le cours du bail, dans les locaux loués ou dans l’immeuble et il ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyer quelles que soient l’importance et la durée de ces travaux même si la durée de ces travaux excédait quarante jours. ».

Il résulte de cette clause que la SELARL PHARMACIE [H] a acceptée que la demanderesse est tenue de supporter les travaux engagés par ses bailleurs et sans pouvoir demander une baisse de loyer quelconque et ce même en présence de travaux importants en volume et en durée.

Dès lors la demande de la SELARL PHARMACIE [H] en suspension du paiement d’une partie de son loyer se heurte à une contestation sérieuse et ne peut être justifiée par le différend opposant les parties, dès lors que la question a été prévue dans le contrat de bail lui-même.

Cette demande sera donc rejetée.

3. Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile « Le président du tribunal judiciaire ou le Juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » .

La SELARL PHARMACIE [H] fonde sa demande de provision sur le préjudice de jouissance et d’image subis antérieurement aux travaux du fait de l’état de vétusté du bien immobilier mais également de son préjudice de jouissance pendant les travaux.

Comme jugé ci-dessus, la demande au titre du préjudice de jouissance pendant les travaux se heurte à une contestation sérieuse en raison de la clause de souffrance rappelée ci-dessus.

Pour la période antérieure, si les constats produits font état de nombreux désordres affectant les locaux loués, force est de constater que la SELARL PHARMACIE [H] ne justifie d’aucune demande de travaux adressée à son bailleur avant le 05 janvier 2024 si bien qu’elle n’établit pas que son bailleur pouvait avoir connaissance de l’état du bien avant cette date.

Dès lors une contestation sérieuse existe également sur l’imputabilité du préjudice éventuellement subi.

La demande de provision sera rejetée.

4. Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SELARL PHARMACIE [H], dans l’intérêt de laquelle la mesure est ordonnée, conservera à sa charge les dépens de la présente instance.

Rien ne justifie à ce stade de la procédure de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SELARL PHARMACIE [H] et Madame [L] [F] et Monsieur [J] [F] seront déboutés de leurs demandes à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

ORDONNONS une mesure d’expertise et DÉSIGNONS pour y procéder :

[V] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Tel : [XXXXXXXX01]

Mel : [Courriel 12]

avec mission :

— de se rendre sur les lieux après avoir convoqué les parties,

— d’entendre les parties en leurs explications ainsi que tous sachants

— de se faire remettre tous documents utiles et notamment les documents contractuels et les documents techniques établis par les entreprises mandatées par les bailleurs,

— de décrire à partir des documents produits et des constatations qu’il sera amenées à faire l’état de l’immeuble avant le début des travaux engagés par les bailleurs,

— de déterminer les causes des désordres alors existants en précisant la part liée à la vétusté et la part éventuellement due à une absence d’entretien,

— de décrire les travaux d’ores et déjà réalisés, ceux en cours de réalisation et le cas échéant, ceux encore à venir,

— de déterminer les conséquences de ces travaux sur les conditions d’exploitation de la pharmacie : fréquentation, chiffre d’affaires…

— donner au Tribunal tous éléments permettant de statuer sur les responsabilités encourues et sur le montant des préjudices éventuels,

DISONS que la SELARL PHARMACIE [H] devra consigner à la Régie de ce tribunal la somme de 3500€ à valoir sur les frais et honoraires de l’expert avant le 10 janvier 2026, faute de quoi la désignation de l’expert serait caduque ;

DISONS que l’expert désigné déposera son rapport écrit au greffe du tribunal judiciaire de la Rochelle dans les six mois de sa saisine terme de rigueur, et qu’il en adressera à chaque partie, une copie accompagnée de sa demande de rémunération ;

DISONS que pour assurer la pleine information des parties sur le déroulement des opérations d’expertise et leur permettre d’en apprécier les conséquences, l’expert devra leur communiquer ainsi qu’au service du contrôle des expertises dans le mois suivant la première réunion d’expertise un état prévisionnel du coût de celle-ci ;

DISONS que l’expert devra communiquer aux parties et au juge chargé du contrôle des expertises le déroulement prévisionnel de ses opérations ;

DISONS que l’expert communiquera aux parties préalablement à son rapport définitif un projet de rapport en leur impartissant un délai de trois semaines pour formuler leurs observations ;

DISONS que l’expert sera autorisé à recouvrer directement auprès de la SELARL PHARMACIE [H] le solde de ses honoraires si ceux-ci sont taxés à une somme supérieure au montant de la provision ;

DEBOUTONS la SELARL PHARMACIE [H] de sa demande tendant à être autorisée à suspendre le paiement d’une partie de son loyer ;

DEBOUTONS la SELARL PHARMACIE [H] de sa demande de provision ;

DEBOUTONS la SELARL PHARMACIE [H] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Madame [L] [F] et Monsieur [J] [F] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS les dépens à la charge de la SELARL PHARMACIE [H].

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE

Ségolène FAYS Sophie ROUBEIX