TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Service civil – Référés

Juge des Contentieux de la Protection

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 178/2025

N° RG 25/00076 – N° Portalis DB3N-W-B7J-C7ZA

ORDONNANCE DE

RÉFÉRÉ DU :

06 Août 2025

E.P.I.C. DOMANYS

Représenté par la SCP REGNIER-SERRE-

FLEURIER-FELLAH-GODARD

C/

— M. [Z] [S]

— Mme [T] épouse [Z] [X]

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e GODARD Isabelle

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e GODARD Isabelle

— M. [Z] [S]

— Mme [T] épouse [Z] [X]

— Préfecture de l’Yonne

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_____________________________________________________________

Sous la présidence de Cécile BOURGEOIS, Juge placée affectée au Tribunal judiciaire d’AUXERRE suivant ordonnance de Monsieur Jacques BOULARD, Premier Président de la Cour d’appel de PARIS en date du 02 avril 2025, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, en matière de référé, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l’audience du 12 Juin 2025, l’ordonnance suivante a été mise en délibéré et mise à disposition au greffe le 06 Août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

E.P.I.C. DOMANYS

RCS d’AUXERRE n° B 382 820 033

Dont le siège est : 9 rue de Douaumont – 89000 AUXERRE.

Représenté par M^e Isabelle GODARD de la SCP REGNIER-SERRE-FLEURIER-

FELLAH-GODARD, Avocat au Barreau de SENS, substituée par M^e Mélinda DEVIDAL, Avocat au Barreau de SENS.

ET

DÉFENDEURS :

— Monsieur [Z] [S]

Né le 02 Septembre 1966 à SENS (89)

Nationalité Française

Demeurant : 3 square de la Trecey – Logement 95 – 89600 ST FLORENTIN.

Comparant en personne.

— Madame [T] épouse [Z] [X]

Née le 08 Janvier 1956 à AUXERRE (89)

Nationalité Française

Demeurant : 3 square de la Trecey – Logement 95 – 89600 ST FLORENTIN.

Comparante en personne.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 20 juin 2022, l’E.P.I.C. DOMANYS a donné à bail à Monsieur [S] [Z] et Madame [X] [T] épouse [Z] un logement et un garage sis 3 Square de la Trecey, Logement 95 à SAINT FLORENTIN (89600), pour un loyer mensuel initial d’un montant de 283,11 euros, outre la provision sur charges récupérables.

Par exploit de Commissaire de justice en date du 6 janvier 2025, l’E.P.I.C. DOMANYS a signifié à Monsieur [S] [Z] et Madame [X] [T] épouse [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 1 769,44 euros en principal, outre 134,15 euros de frais.

Par exploit de Commissaire de justice en date du 2 avril 2025, l’E.P.I.C. DOMANYS a fait assigner en référé Monsieur [S] [Z] et Madame [X] [T] épouse [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AUXERRE aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef ;

— condamner Monsieur [S] [Z] et Madame [X] [T] épouse [Z] au paiement de la somme provisionnelle de 2 772,10 euros au titre de la dette locative, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— condamner les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle fixée par référence au montant du loyer courant indexable comprenant la provision sur charges, jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner Monsieur [S] [Z] et Madame [X] [T] épouse [Z] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [S] [Z] et Madame [X] [T] épouse [Z] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, le requérant expose que les défendeurs ne se sont pas acquittés des montants visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance et leur restent redevable de la somme de 2 772,10 euros.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 juin 2025.

* * *

A cette audience, l’E.P.I.C. DOMANYS, régulièrement représenté par son conseil, réitère les termes de l’assignation et actualise sa créance à la somme de 4 782,52 euros arrêtée au 6 juin 2025, terme de mai inclus. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [S] [Z] et Madame [X] [T] épouse [Z], comparaissant en personne, reconnaissent le montant de la dette et sollicitent de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus du loyer. Ils expliquent que Monsieur [Z] souffre d’une addiction aux jeux, source de nombreuses dépenses, et ce alors que tous deux sont retraités et disposent de revenus mensuels de 2 100 euros au total. Madame [Z] s’est engagée à reprendre le paiement du loyer et le couple a indiqué souhaiter bénéficier d’un logement plus petit afin de pouvoir payer le loyer. Ils ont indiqué envisager de déposer un dossier de surendettement, indiquant avoir notamment un crédit à rembourser.

Le diagnostic social et financier a été reçu au tribunal le 26 mai 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 6 août 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 467 du Code de procédure civile, la présente décision est rendue contradictoirement par mise à disposition au greffe de la juridiction.

I. Sur la recevabilité de l’action

Il résulte du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’E.P.I.C. DOMANYS justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l’État dans le département le 2 avril 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 12 juin 2025.

En outre, il résulte de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, d’ordre public, telle que modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du Code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’E.P.I.C. DOMANYS a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 6 janvier 2025, soit au moins deux mois avant de faire délivrer l’assignation du 2 avril 2025.

En conséquence, son action sera dite recevable.

II. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, alors applicable à la date de conclusion du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le bail signé par les parties fait mention d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, à l’article 5 de la section 4. Cette clause prévoit la résiliation du bail de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces fournies par le demandeur que les locataires ont cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis le mois de mars 2024.

Ainsi, l’E.P.I.C. DOMANYS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit de Ccommissaire de justice en date du 6 janvier 2025, portant sur la somme de 1 769,44 euros en principal.

Ce commandement prévoit un délai de deux mois avant que les locataires ne s’exposent à une procédure d’expulsion, faute d’avoir réglé les sommes réclamées par le bailleur.

Par conséquent, ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 7 mars 2025.

III. Sur le montant de la dette locative

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’E.P.I.C. DOMANYS produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [Z] et Madame [X] [T] épouse [Z] restent devoir la somme de 4 782,52 euros à la date du 6 juin 2025.

En vertu de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. L’article 1313 du même code précise que la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette.

Il résulte du VI l’article 8-1 de la loi n° 89-46 du 6 juillet 1989 que la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, Monsieur [S] [Z] et Madame [X] [T] épouse [Z] sont mariés, de sorte qu’ils sont tenus solidairement à la dette.

Par conséquent, Monsieur [S] [Z] et Madame [X] [T] épouse [Z] seront condamnés solidairement par provision au paiement de la somme de 4 782,52 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 juin 2025, terme de mai 2025 inclus.

IV. Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En outre, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par les dispositions de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais suspensifs des effets de la clause résolutoire au locataire en situation de régler sa dette locative, et ce dans la limite de trois années pour les contrats conclus ou renouvelés après l’entrée en vigueur de ladite loi.

En l’espèce, Monsieur [S] [Z] et Madame [X] [T] épouse [Z] sollicitent des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus du loyer courant pour apurer leur dette.

L’enquête sociale transmise au tribunal le 26 mai 2025 indique que Monsieur [S] [Z], âgé de 69 ans, perçoit une pension d’invalidité, tandis que Madame [X] [T] épouse [Z] perçoit une pension de retraite. Le rapport relève que le logement, de type 4, n’est pas adapté à la composition du ménage, mais que les locataires ne peuvent accéder à un autre logement en raison de la dette de loyer. Il ressort en outre de ce rapport que les difficultés de gestion budgétaire du couple sont notamment liées à l’addiction aux jeux de Monsieur [S] [Z]. Il est également fait état de ce que le couple a déjà contracté d’autres dettes et envisage de déposer un plan de surendettement. Ils ont indiqué au travailleur social souhaiter la mise en place d’un plan d’apurement dans l’attente du dépôt du dossier de surendettement. Contacté, le bailleur a indiqué qu’un plan d’apurement pourrait être mis en place en cas de reprise du paiement du loyer courant. En outre, il a expliqué que le couple ne pouvait accéder à un logement plus petit en raison de l’existence de la dette locative.

Par ailleurs, le décompte actualisé produit par l’E.P.I.C DOMANYS laisse apparaître que Monsieur [S] [Z] et Madame [X] [T] épouse [Z] n’ont pas effectué de versements depuis l’assignation, condition dorénavant requise par l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifiée par la loi du 27 juillet 2023 pour bénéficier de l’octroi de délais de paiement.

Ainsi, malgré la proposition de paiement à l’audience et au regard de l’absence de versement d’un loyer intégral avant l’audience, le bailleur s’étant au demeurant opposé à l’octroi de délai de paiement, aucun délai de paiement ne peut être octroyé à Monsieur [S] [Z] et Madame [X] [V] épouse [Z].

En conséquence, la demande de délais de paiement de Monsieur [S] [Z] et Madame [X] [T] épouse [Z] sera rejetée.

V. Sur l’expulsion

Le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession des lieux occupés sans droit ni titre depuis la résiliation du bail.

En l’espèce, Monsieur [S] [Z] et Madame [X] [T] épouse [Z] étant devenu occupants sans droit ni titre, ils seront expulsés de leur logement dans les conditions prévues au présent dispositif.

VI. Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail.

Il est ainsi de droit constant que l’occupation sans droit ni titre donne lieu de plein droit au paiement, au profit du bailleur, d’une indemnité correspondant au préjudice résultant de la privation de la faculté de disposer de son bien. L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé, en conséquence, en rapport avec la valeur locative du bien, soit le montant actuel du loyer avec charges, sans indexation future possible.

Les conditions de la clause résolutoire étant remplies depuis le 7 mars 2025 et le dernier terme inclus dans la créance étant le mois de mai 2025, Monsieur [S] [Z] et Madame [X] [T] épouse [Z] seront par ailleurs condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus, indexation incluse, si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [S] [Z] et Madame [X] [T] épouse [Z], succombant à l’instance, seront solidairement condamnés aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Monsieur [S] [Z] et Madame [X] [T] épouse [Z], qui supportent les dépens, seront solidairement condamnés à payer à l’E.P.I.C. DOMANYS une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction,

RENVOYONS les parties au fond à la diligence de l’une d’entre elles, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de l’E.P.I.C DOMANYS ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre l’E.P.I.C DOMANYS d’une part et Monsieur [S] [Z] et Madame [X] [T] épouse [Z] d’autre part le 20 juin 2022, pour le logement situé 3 Square de la Trecey, Logement 95 à SAINT FLORENTIN (89600), sont réunies à la date du 7 mars 2025 ;

REJETONS la demande de Monsieur [S] [Z] et Madame [X] [T] épouse [Z] tendant à se voir accorder des délais de paiement ;

ORDONNONS à Monsieur [S] [Z] et Madame [X] [T] épouse [Z] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [S] [Z] et Madame [X] [T] épouse [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’E.P.I.C DOMANYS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à l’E.P.I.C. DOMANYS, aux frais et risques de Monsieur [S] [Z] et Madame [X] [T] épouse [Z] ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [Z] et Madame [X] [T] épouse [Z] à payer par provision à l’E.P.I.C DOMANYS la somme de 4 782,52 euros (quatre mille sept cent quatre-vingt-deux euros et cinquante-deux centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 6 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [Z] et Madame [X] [T] épouse [Z] à payer à titre provisionnel à l’E.P.I.C DOMANYS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, due à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [Z] et Madame [X] [T] épouse [Z] à payer à l’E.P.I.C DOMANYS la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [Z] et Madame [X] [T] épouse [Z] à supporter les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation ;

DISONS qu’une copie de l’ordonnance sera adressée par les soins du Greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

PROTECTION,