TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 02 JUIN 2025

DOSSIER : N° RG 25/00232 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FKHS

AFFAIRE : Etablissement public HABITAT 17 OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARENTE MARITIME C/ [J] [G]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier, en présence, lors des débats, d’Océane MORAZZINI, auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT 17 OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARENTE MARITIME, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Madame [M] [U], régulièrement munie d’un pouvoir écrit

DEFENDEUR

Monsieur [J] [G]

né le 10 Juin 2002 à , demeurant [Adresse 1]

non comparant ni représenté

***

Débats tenus à l’audience du 07 Avril 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 02 Juin 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 novembre 2023, HABITAT 17 a donné à bail à Monsieur [J] [G] un logement, sis [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel de 426,03 euros outre les provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer et de justifier de l’occupation du logement le 18 juillet 2024 dénoncé à la Direction départementale de la Cohésion sociale le 22 juillet 2024.

Par acte de Commissaire de Justice, en date du 22 janvier 2025, dénoncé au représentant de l’Etat le même jour, HABITAT 17 a assigné Monsieur [J] [G] aux fins de voir constater la résiliation du bail, obtenir l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef dès que le délai légal sera expiré et avec si besoin le recours à la force publique et l’assistance d’un serrurier, et sa condamnation au paiement d’une somme de 1.128,81 euros avec intérêts à compter de la signification du commandement de payer outre des indemnités d’occupation d’un montant égal au dernier loyer depuis le prononcé de la résiliation.

Le bailleur réclame en outre, 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que la condamnation du débiteur aux dépens.

L’affaire a été utilement retenue à l’audience du 07 avril 2025, à laquelle le bailleur était représenté par Madame [U], régulièrement munie d’un pouvoir écrit et Monsieur [J] [G] était non comparant bien que régulièrement cité.

Le bailleur a indiqué que le versement des loyers était repris et ne pas être opposé à des délais actualisant sa créance à la somme de 914 euros.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe du Tribunal le 21 mars 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu'”il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Le bailleur justifie de la notification de l’assignation et du commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et au représentant de l’Etat dans le délai. L’action est recevable.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, en l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et, ce délai de 2 mois, d’ailleurs visé dans le commandement de payer, sera appliqué.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 18 juillet 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’ article 6 la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties a été résilié de plein droit le 18 septembre 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte de créance actualisé au 04 avril 2025.

Ainsi et en l’absence de contestation du locataire, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de condamner Monsieur [J] [G] à lui payer la somme de 914,99 euros au titre des loyers, indemnités et charges impayés arrêtée au 04 avril 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 V. – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Il ressort du décompte produit par le bailleur, qui ne le conteste pas, que le locataire a repris le versement intégral du loyer.

Il ressort du diagnostic social et financier que Monsieur [J] [G] perçoit la somme de 1500 euros au titre des salaires.

Au regard du montant de la dette, il y a lieu de dire que Monsieur [J] [G] devra apurer leur dette en 36 mensualités de 25 euros, outre le loyer courant, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant.

Aux termes de l’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il ressort du diagnostic social et financier que Monsieur [J] [G] sollicite de pouvoir demander un logement plus petit et moins onéreux, et sollicite de ce fait une suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit et il y a lieu de dire que ces effets sont suspendus pendant le cours des délais accordés tels que précisés dans le dispositif et que cette suspension prend fin dès le premier impayé. Si le locataire se libère de sa dette locative selon les modalités précisées dans le dispositif , la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de ne pas faire droit à la demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire soit écartée.

Sur les dépens

Monsieur [J] [G] sera condamné au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition,

— CONDAMNE Monsieur [J] [G] à payer à HABITAT 17 en deniers ou quittance, la somme de 914,99 euros (NEUF CENT QUATORZE EUROS ET QUATRE VINGT DIX NEUF CENTIMES) au titre des loyers, indemnités et charges impayés arrêtée au 04 avril 2025 avec intérêts au taux légal, à compter de la décision à intervenir ;

— ACCORDE à Monsieur [J] [G] un délai de 36 mois pour s’acquitter de leur dette par échéances mensuelles de 25 euros en plus du loyer courant, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, à compter du 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date exacte, l’intégralité de la dette deviendra exigible ;

— CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 septembre 2024 ;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement ;

— DIT que dans ce cas, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

— DIT qu’à défaut :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet pour le logement, sis [Adresse 5] à [Localité 3],

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— à défaut pour le locataire d’avoir libéré les lieux il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux;

— le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail du logement

— DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE Monsieur [J] [G] aux entiers dépens ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions ;

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE VICE-PRESIDENT,

A-L. VOYER G. KERBAOL