TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 2]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX04]

@ : [Courriel 10]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/03892 – N° Portalis DB3S-W-B7J-26M2

Minute : 25/00336

S.A. SEQENS

Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [D] [C]

Copie exécutoire :

Maître Frédéric CATTONI

Copie certifiée conforme :

Monsieur [D] [C]

Le 31 Juillet 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 31 Juillet 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 20 Mai 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR(S) :

S.A. SEQENS

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [D] [C]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par trois contrats des 21 septembre 1994, 15 janvier 2015 et 1er mars 2019, les sociétés LA LUTECE et FRANCE HABITATION, aux droits desquelles se trouve la société SEQENS, ont donné à bail à Monsieur [D] [C] et à Madame [I] [Y] épouse [C] un appartement à usage d’habitation ainsi que deux places de stationnement (42 et 44) situés au [Adresse 3].

Madame [I] [Y] épouse [C] est décédée le 1er janvier 2024, de sorte que Monsieur [D] [C] est demeuré seul titulaire des contrats de location, ce dont la société SEQENS a pris acte par avenant du 5 février 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SEQENS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [D] [C] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 27 mars 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 20 mai 2025, la société SEQENS – représentée par Maître [U] [M] – demande de constater la résiliation de plein droit des baux et subsidiairement d’en prononcer la résiliation aux torts du défendeur ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [C] ; et de condamner Monsieur [D] [C] au paiement de la somme actualisée de 2.674,83 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel et des charges locatives, d’une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. La société SEQENS consent finalement à l’octroi des délais de paiement sollicités en défense.

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai de deux mois, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition des clauses résolutoires stipulées aux contrats de bail. Elle ajoute que l’arriéré locatif s’élève à 2.674,83 €.

Monsieur [D] [C] comparaît en personne et conteste le montant de la dette locative, en affirmant avoir effectué un paiement supplémentaire de 900 € le 16 mai 2025. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 320,46 € par mois en règlement de l’arriéré. Il déclare percevoir 1.800 € de revenus mensuels. Il n’a personne à charge.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

Autorisée à le faire à l’audience, la société SEQENS a, par note en délibéré du 26 mai 2025, adressé au greffe un décompte actulisé de la dette locative.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 28 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la société SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 8 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Les baux conclus les 21 septembre 1994, 15 janvier 2015 et 1er mars 2019 contiennent une clause résolutoire (articles 7 et 6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 octobre 2024, pour la somme en principal de 2.433,82 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux se sont trouvées réunies à la date du 8 décembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société SEQENS produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [C] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.440,21 € à la date du 21 mai 2025.

Si Monsieur [D] [C] soutient à juste titre avoir effectué un paiement de 900 € le 16 mai 2025, ce paiement apparaît sur le décompte en date du 21 mai 2025.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 1.440,21 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (8 octobre 2024) conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [D] [C], qui justifie avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et être en situation d’apurer sa dette locative, sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [D] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice subi par la demanderesse du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [D] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société SEQENS, Monsieur [D] [C] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus les 21 septembre 1994, 15 janvier 2015 et 1er mars 2019 entre les sociétés LA LUTECE et FRANCE HABITATION, aux droits desquelles se trouve la société SEQENS, et Monsieur [D] [C] et Madame [I] [Y] épouse [C], décédée le 1er janvier 2024, concernant l’appartement à usage d’habitation et les places de stationnement (42 et 44) situés au [Adresse 3] sont réunies à la date du 8 décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [D] [C] à verser à la société SEQENS la somme de 1.440,21 € (décompte arrêté au 21 mai 2025, incluant avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2024 ;

AUTORISE Monsieur [D] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 4 mensualités de 320,46 € chacune et une 5ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [D] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société SEQENS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [D] [C] soit condamné à verser à la société SEQENS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, la reprise ou l’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [D] [C] à verser à la société SEQENS une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 31 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/03892 – N° Portalis DB3S-W-B7J-26M2

DÉCISION EN DATE DU : 31 Juillet 2025

AFFAIRE :

S.A. SEQENS

Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [D] [C]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires