TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 25/02509 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FPVS

AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5] C/ [G] [K], [D] [B] épouse [K]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence de Madame [L] [U], auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représenté par Madame [V] [C] régulièrement munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur [G] [K]

demeurant [Adresse 3]

non comparant non représenté

Madame [D] [B] épouse [K]

née le 05 Décembre 1975 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

***

Débats tenus à l’audience du 27 Octobre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 15 Décembre 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 juin 2020, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5] (OPH-CDA), a donné à bail à Monsieur [G] [K] et Madame [D] [K] un logement sis [Adresse 1] à [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel de 810,01 euros outre les charges.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier à Monsieur [G] [K] et Madame [D] [K] née [B] un commandement de payer, visant la clause résolutoire, le 13 août 2024 dénoncé à la CCAPEX le 14 août 2024.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 20 août 2025, dénoncé à la préfecture de la Charente-Maritime le 22 août 2025, l’OPH CDA a assigné Monsieur [G] [K] et Madame [D] [K] née [B] aux fins de voir constater la résiliation du bail, obtenir leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec si besoin est le concours de la force publique, sous astreinte de 15,24 euros par jour de retard ainsi que leur condamnation au paiement d’une somme de 6 440,14 euros au titre des loyers impayés à la date du 04 août 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, somme à majorer des éventuelles échéances qui n’auraient pas été réglées comprises entre cette demande et la date de la décision à intervenir, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer révisable dans les conditions contractuelles du bail, jusqu’à libération complète et effective des lieux. Il demande en outre qu’ils soient condamnés aux frais éventuels de déménagement et de garde-meubles, et leur condamnation solidaire aux dépens, le tout au bénéfice de l’exécution provisoire.

L’affaire a été retenue à l’audience du 27 octobre 2025 à laquelle l’OPH- CDA, représenté par Madame [V] [C] régulièrement munie d’un pouvoir écrit, a réitéré l’ensemble de ses demandes et a réactualisé le montant de la créance qui s’élève désormais à 5.051,19 euros après déduction d’un versement de 4 000 euros intervenu avant l’audience. Elle a indiqué que Monsieur [G] [K] et Madame [D] [K] avaient repris les paiements avant l’audience et que de ce fait l’OPH-CDA n’était pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

En défense, Madame [D] [K], comparante en personne, n’a contesté ni le principe, ni le montant de la dette mais a réclamé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Elle a indiqué qu’elle et son mari bénéficiaient tous les deux d’un contrat à durée indéterminée et qu’ils avaient à deux enfants mineurs à charge.

Monsieur [G] [K] n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter bien que régulièrement cité à étude.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience en date du 15 octobre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’ « il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Le bailleur justifie de la notification de l’assignation et du commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et au représentant de l’Etat dans le délai.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et ce délai de 02 mois sera appliqué.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 13 août 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties a été résilié de plein droit le 13 octobre 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte de créance actualisé au 14 octobre 2025.

A l’audience, Madame [D] [K] justifie un versement de 4 000 euros en date du 24 octobre 2025, ce que confirme le bailleur.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de condamner Monsieur [G] [K] et Madame [D] [K] , à lui payer la somme de 4 676,12 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 27 octobre 2025, les frais de poursuite étant exclus (375,07 euros).

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 V. – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, Madame [D] [K] a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

A l’audience, Madame [D] [K] a actualisé sa situation. Elle occupe un emploi à durée indéterminée et perçoit un salaire de 1 600 euros net. Son époux est également salarié en contrat à durée indéterminée pour un salaire entre 1 600 euros et 1 900 euros net par mois. Ils ont deux enfants mineurs à charge. Elle explique que le couple était gérant d’une entreprise qui a fait l’objet d’un redressement judiciaire suite à des difficultés économiques.

Monsieur [G] [K] et Madame [D] [K] ont repris le versement du loyer courant avant la date de l’audience.

Le bailleur ne s’oppose pas à un délai de paiement suspensif de la clause résolutoire.

Eu égard à la situation économique et familiale de Monsieur [G] [K] et Madame [D] [K] et au montant des sommes dues, il convient de favoriser le maintien dans les lieux et d’accorder des délais de paiement, et de dire qu’ils devront apurer leur dette en 30 mensualités de 150 euros, outre le loyer courant, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant.

Dès lors, il y a lieu de dire que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés tels que précisés dans le dispositif et que cette suspension prend fin dès le premier impayé. Si le locataire se libère de sa dette locative selon les modalités précisées dans le dispositif, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur les dépens

Monsieur [G] [K] et Madame [D] [K] succombant au principal, seront condamnés au paiement des dépens qui comprendront les frais de commandement de payer du 13 août 2024 et de l’assignation du 23 mai 2025.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONDAMNE Monsieur [G] [K] et Madame [D] [K] née [B] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5] en deniers ou quittance, la somme de 4 676,12 euros (QUATRE MILLE SIX CENT SOIXANTE SEIZE EUROS ET DOUZE CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 27 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

— ACCORDE à Monsieur [G] [K] et Madame [D] [K] née [B] un délai de 30 mois pour s’acquitter de sa dette par échéances mensuelles de 150 euros en plus du loyer courant, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, à compter du 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date exacte, l’intégralité de la dette deviendra exigible ;

— CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 octobre 2024 ;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement ;

— DIT que dans ce cas, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

— DIT qu’à défaut :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet pour le logement sis [Adresse 2] et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— à défaut pour les locataires d’avoir libéré les lieux il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux;

— les locataires seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail du logement ;

— les demandes au titre de l’astreinte et des frais de garde-meubles seront rejetées ;

— CONDAMNE Monsieur [G] [K] et Madame [D] [K] née [B] aux entiers dépens ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection , et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER