TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE REFERE DU 23 FEVRIER 2026

DOSSIER : N° RG 25/00600 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FRZ5

AFFAIRE : [U] [E] [X] [S] C/ [A] [T], [B] [J]

MINUTE : 26/

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

Nous Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de La Rochelle, tenant audience des référés, assistée de Madame Anne-Lise VOYER, Greffier,

Après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils à l’audience du 26 Janvier 2026, avons rendu ce jour la décision suivante :

DEMANDERESSE

Madame [U] [E] [X] [S]

née le 13 Juin 1963 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocate au barreau de TOULOUSE, substituée par Maître Marion FRANCOIS, avocate au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

DEFENDEURS

Madame [A] [T]

née le 04 Juillet 1994 à [Localité 2]

et

Monsieur [B] [J]

né le 25 Février 1992 à [Localité 3]

demeurant ensemble [Adresse 3]

tous deux comparants en personne

***

Débats tenus à l’audience du 26 Janvier 2026

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 23 Février 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 05 mai 2022, Madame [U] [S] a donné à bail à Monsieur [B] [W] et Madame [A] [T], un logement ainsi que deux emplacements de parking numérotés 15 et 16 sis [Adresse 4] à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 725 euros outre une provision sur charges.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier à Monsieur [B] [W] et Madame [A] [T] le 22 juillet 2025 un commandement de payer, visant la clause résolutoire, dénoncé à la CCAPEX le 25 juillet 2025.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 29 octobre 2025, dénoncé à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale le 31 octobre 2025, Madame [U] [S] a assigné en référé Monsieur [B] [W] et Madame [A] [T] aux fins de :

— Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire du bail conclu le 05 mai 2022 et que soit ordonnée l’expulsion des locataires avec l’assistance de la force publique au besoin ainsi que la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles aux frais, risques et périls des locataires et occupants ;

— Les condamner solidairement à lui verser les sommes la somme de 2.393,12 euros à titre de provision concernant les loyers et charges impayés, somme à parfaire au jour de l’audience;

— Fixer une indemnité d’occupation mensuelle à une somme mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges locatives qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et ce, jusqu’à la reprise effective des lieux ;

— Les condamner à lui verser la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 26 janvier 2026 à laquelle Madame [U] [S] était représentée par son conseil et Monsieur [B] [W] et Madame [A] [T] étaient comparants.

Madame [U] [S] maintient ses demandes et indique que le versement intégral du loyer courant a repris depuis l’été 2025. Elle réactualise le montant de la dette locative à la somme de 3.149,39 euros actualisée au 06 janvier 2026.

Monsieur [B] [W] et Madame [A] [T] actualisent leur situation personnelle et financière et sollicitent des délais de paiement et une suspension de la clause résolutoire. Ils indiquent avoir repris le paiement du loyer courant et proposent de régler 150 euros par mois en sus du loyer courant. Ils indiquent avoir réglé par ailleurs l’échéance du mois de janvier (772,88 euros) le 28 décembre 2025 qu’il convient de déduire du décompte versé par le bailleur.

Le diagnostic social et financier n’a pas été établi.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Le bailleur justifie de la notification de l’assignation et du commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et au représentant de l’Etat dans le délai. L’action est recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Conformément à l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002, si le délai accordé au locataire pour apurer sa dette est désormais fixé à six semaines, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ce délai ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Toutefois, en l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et ce délai de 2 mois sera appliqué.

Ainsi, il est constant que les causes du commandement de payer du 22 juillet 2025 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties a été résilié de plein droit le 23 septembre 2025

Sur la demande en paiement

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte au 06 janvier 2026.

Monsieur [B] [W] et Madame [A] [T] indiquent avoir réglé le 28 décembre 2025 par virement la somme de 772,88 euros le 28 décembre 2025 sans toutefois en justifier, et le décompte actualisé au 06 janvier 2026 ne tient pas compte de ce versement.

En l’absence de justificatifs, la somme due sera arrêtée à la somme de 3.149,39 euros au 06 janvier 2026, échéance du mois de janvier incluse et tous les versements effectués par les locataires non encore comptabilisés à la date du décompte viendront en déduction.

L’article VII du contrat de bail prévoit une clause de solidarité entre les locataires.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [B] [W] et Madame [A] [T] à lui payer en deniers ou quittance la somme de 3.149,39 euros au titre des loyers et charges impayés échéance du mois de janvier incluse.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 V. – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Il n’est pas contesté que le versement intégral du loyer a repris avant l’audience, puisqu’il ressort du décompte produit que le loyer courant à a été repris totalement à l’échéance du 1er septembre 2025 outre un complément.

A l’audience, Monsieur [B] [W] et Madame [A] [T] sollicitent des délais de paiement. Monsieur [B] [W] justifie percevoir un salaire moyen de 1.600 euros dans le cadre de contrats de missions intérimaires. Madame [A] [T] justifie d’un contrat à durée indéterminée en qualité d’aide-soignante à l’Hôpital de [Localité 2] et perçoit un salaire moyen de 2.000 euros. Ils justifient de leurs charges.

Au regard de la situation, il y a lieu de dire qu’ils devront apurer leur dette en 20 mensualités de 150 euros, outre le loyer courant, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant.

Aux termes de l’article 24 VII de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

La reprise du versement intégral du loyer courant avant la date d’audience étant acquise, il y a lieu de dire que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés tels que précisés dans le dispositif et que cette suspension prend fin dès le premier impayé. Si les locataires se libèrent de sa dette locative selon les modalités précisées dans le dispositif, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Dans ce cas, l’expulsion de Monsieur [B] [W] et Madame [A] [T] et de tout occupant de leur chef sera autorisée avec le concours de la force publique si nécessaire. Ils seront alors condamnés à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Au regard de la situation économique respective des parties, il n’y a lieu de condamner Monsieur [B] [W] et Madame [A] [T] à verser à Madame [U] [S] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [B] [W] et Madame [A] [T] aux dépens de l’instance comprenant les frais du commandement de payer.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe

— CONDAMNONS à titre provisionnel, Monsieur [B] [W] et Madame [A] [T] à payer à Madame [U] [S], en deniers ou quittance, la somme de 3.149,39 euros (TROIS MILLE CENT QUARANTE NEUF EUROS ET TRENTE NEUF CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés et indemnités arrêtée au 06 janvier 2026 ;

— DIT que les sommes versées et non prises en compte dans le décompte viendront en déduction de cette somme ;

— ACCORDONS à Monsieur [B] [W] et Madame [A] [T] un délai de 20 mois pour s’acquitter de sa dette par échéances mensuelles de 150 euros en plus du loyer courant, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, à compter du 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date exacte, l’intégralité de la dette deviendra exigible ;

— CONSTATONS que les conditions de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 05 mai 2022 entre Madame [U] [S] d’une part et Monsieur [B] [W] et Madame [A] [T], d’autre part, portant sur un logement ainsi que deux emplacements de parking numérotés 15 et 16 sis [Adresse 4] à [Localité 4] sont réunies à la date du 23 septembre 2025 ;

— CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

— SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement ;

— DISONS que dans ce cas, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

— DISONS qu’à défaut du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets et en ce cas :

— à défaut pour les locataires d’avoir libéré les lieux il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— les locataires seront alors tenus, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges locatives qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et ce, jusqu’à la reprise effective des lieux ;

— CONDAMNONS Monsieur [B] [W] et Madame [A] [T] à verser à Madame [U] [S] la somme de 300 euros (TROIS CENTS EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNONS Monsieur [B] [W] et Madame [A] [T] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

— RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

— DISONS qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

La présente ordonnance a été signée par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

Le Greffier, Le Juge,

A-L. VOYER A. FOULQUIER