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— dossier

— Maître Vincent LAGRAVE 27

— Maître Wilfried ROY 116

Grosse délivrée à : Maître Vincent LAGRAVE 27

JUGEMENT DU : 05 Mai 2026

Nature de l’affaire : Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

DOSSIER N° : N° RG 23/00626 – N° Portalis DBXC-W-B7H-EYTA

AFFAIRE : S.A.R.L. ZARA FRANCE C/ S.A. CREDIT LYONNAIS

MINUTE N° : 26/00003

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DE LA ROCHELLE

LOYERS COMMERCIAUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

LE JUGE DES

LOYERS COMMERCIAUX: Sophie ROUBEIX

GREFFIER : Ségolène FAYS

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ZARA FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Vincent LAGRAVE de la SCP LAGRAVE JOUTEUX MADOULE, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant, et par Maître Frédéric PLANCKEEL de la SELARL FREDERIC PLANCKEEL, avocats au barreau de LILLE, avocats plaidant

DEFENDERESSE

S.A. CREDIT LYONNAIS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Wilfried ROY de la SELARL SELARL FIERS & ROY, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant et par M^e Nicole POIRIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

***

Débats tenus à l’audience du : 03 Mars 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : par mise à disposition au greffe.

*************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 1er août 2012, la SA CREDIT LYONNAIS a donné à bail commercial à la SARL ZARA FRANCE des locaux situés au sous-sol, au rez-de-chaussée et au 1er étage d’un immeuble situé [Adresse 3] à LA ROCHELLE cadastré section EN n° [Cadastre 1] pour une superficie totale mentionnée de 1529 m², pour une durée de neuf ans commençant à courir au 1er août 2012, et moyennant un loyer annuel de 500 000€ HT et HC.

Par acte d’huissier du 27 avril 2022, la SARL ZARA FRANCE a demandé à la SA CREDIT LYONNAIS le renouvellement du bail.

Le bailleur n’ayant pas répondu dans le délai de trois mois, il est présumé avoir accepté ce renouvellement.

Par mémoire notifié le 08 novembre 2022, la SARL ZARA FRANCE a sollicité la fixation du montant du loyer à la somme annuelle de 217 000HT et HC et ce à compter du 1er juillet 2022 et la condamnation de la SA CREDIT LYONNAIS à lui rembourser le trop perçu depuis cette date du 1er juillet 2022.

En l’absence d’accord, la SARL ZARA FRANCE a, par exploit du 13 février 2023, fait assigner la SA CREDIT LYONNAIS devant le Président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en matière de loyers commerciaux pour voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé.

Aux termes de ses dernières écritures aux fins de :

— A titre principal :

* voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 217 000€ HT et HC à compter du 1er juillet 2022,

* voir condamner la SA CREDIT LYONNAIS à lui rembourser les loyers trop perçus par elle à compter du 1er juillet 2022,

* voir ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année,

* voir condamner la SA CREDIT LYONNAIS à lui verser 5000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— A titre subsidiaire:

* voir ordonner avant-dire droit une mesure d’expertise aux frais avancés de la SA CREDIT LYONNAIS,

* voir fixer dans l’attente le loyer provisionnel à un montant annuel de 217 000€ HT et Hc à compter du 1er juillet 2022,

* voir réserver les dépens.

Par jugement avant dire-droit du 03 octobre 2023, le Juge des Loyers Commerciaux a ordonné une mesure d’expertise confiée à Madame [K] [G].

Celle-ci a déposé son rapport clos le 31 août 2024.

Aux termes de son dernier mémoire récapitulatif (mémoire n°3 après expertise), la SARL ZARA demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L145-33 et R145-2 du code de commerce, de :

* Fixer le loyer de renouvellement à compter du 1er juillet 2022 à un montant annuel de 172 000€ hors taxes et hors charges, le bail s’étant renouvelé pour neuf ans à compter du 1er juillet 2022,

* Dire que les loyers trop perçus par le CREDIT LYONNAIS porteront intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2022 puis à compter de chaque échéance,

* Ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année,

* Condamner la SA CREDIT LYONNAIS aux entiers dépens dont les frais d’expertise judiciaire et l’intégralité des frais de géomètre-expert,

* Condamner la SA CREDIT LYONNAIS à lui verser la somme de 20 000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* Rappeler l’exécution provisoire du jugement à venir, nonobstant appel et sans caution.

Elle expose que l’expert entre son pré-rapport et son rapport définitif aurait pris en compte de nouvelles références non soumises à la discussion des parties.

Elle invoque la faible visibilité des locaux liée à la petite largeur de la vitrine et à son emplacement sous des arcades, une surface utile de seulement 1488,50m², après déduction des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre, la nécessité de pondérer les surfaces ce qui conduirait à une surface pondérée de 647 m² et de raisonner sur la base de cette surface pondérée.

Elle conteste l’interprétation par le bailleur de la clause de désignation du bail, laquelle conduirait à retenir une surface de vente de 1199 m² dépassant les 1000m² ce qui aurait nécessité l’autorisation de la commission départementale d’aménagement commercial, autorisation qui n’aurait jamais été sollicitée.

Elle affirme que les travaux d’aménagement qu’elle aurait réalisés constitueraient des travaux de mise en conformité des lieux à leur destination contractuelle, qu’elle aurait été contrainte d’établir des réserves au rez-de-chaussée et au 1er étage, le sous-sol, occupé en partie par des caves vétustes, étant insuffisant pour accueillir ces réserves et que ces aménagements devraient être pris en compte au jour du renouvellement du bail, leur neutralisation intervenant dans un second temps par application d’un abattement de 10%.

Elle ajoute que l’expert, dans le coefficient d’abattement retenu, aurait commis une confusion entre d’une part l’accession différée des travaux d’amélioration réalisés par le preneur et d’autre part le transfert au preneur des travaux de mise aux normes incombant contractuellement au bailleur.

Elle précise que la clause d’accession différée des travaux d’amélioration en fin de jouissance ne serait pas dérogatoire au droit commun et ne justifierait aucun abattement au profit du bailleur.

Elle énonce que la clause sur la destination des lieux exclurait les commerces de restauration, la majoration devant donc être limitée à 8% et que la [Adresse 4] ne serait pas la plus commerçante de LA ROCHELLE.

Elle conteste certaines références prises par l’expert sans débat contradictoire ou concernant des commerces de petite superficie ou encore sans justificatif du montant réel du loyer et le fait de calculer une simple moyenne à partir de références disparates.

Elle estime le prix au mètre carré incohérent au regard des deux seules références comparables (Monoprix et H&M) et invoque les obligations réciproques des parties devant justifier des abattements pour charges exorbitantes mais non pas une majoration pour liaison entre le rez-de-chaussée et le 1er étage ou faculté de cession ou sous-location intra-groupe.

Aux termes de ses dernières écritures (mémoire n°3 après expertise) la SA CREDIT LYONNAIS demande au juge des loyers commerciaux de :

*Déclarer irrecevable la demande de la SARL ZARA FRANCE tendant à la condamnation de la SA CREDIT LYONNAIS au remboursement du trop perçu de loyer,

* Débouter la SARL ZARA FRANCE de toutes ses demandes, fins et conclusions,

* Fixer le loyer en renouvellement à effet au 1er juillet 2022 à la somme annuelle en principal de 560 195,08€ par application de la règle du plafonnement,

*Assortir des intérêts au taux légal les compléments de loyer dus à compter du 1er juillet 2022, calculés terme par terme, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil,

*Ordonner la capitalisation des intérêts dus en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

*Condamner la SARL ZARA FRANCE à payer à la SA CREDIT LYONNAIS la somme de 10 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les honoraires du géomètre-expert.

Elle expose que le juge des loyers commerciaux ne pourrait que fixer le prix du bail renouvelé mais pas prononcer de condamnation.

Elle indique que les locaux seraient situés dans une des rues les plus commerçantes, axe majeur de la commune de [Localité 1], ville côtière réputée à l’activité économique et touristique importante, qu’ils bénéficieraient d’un linéaire de façade important avec un accès aux personnes à mobilité réduite et se développeraient sur quatre niveaux reliés entre eux par un escalier et deux ascenseurs.

Elle conteste la superficie utile retenue par l’expert en critiquant non pas les retraits effectués par madame [G] mais les mesurages du géomètre-expert, lequel n’aurait pas pris les mesures au nu des murs hors aménagements réalisés par le preneur qui n’ont pas fait accession au bailleur alors que la charte de l’expertise distinguerait la surface utile brute de la surface utile nette et que la jurisprudence retiendrait la surface plancher hors cloisons et aménagements du locataire.

Elle affirme que les surfaces avec hauteur sus plafond inférieure à 1,80 mètre devraient être prises en compte dès lors qu’elle seraient effectivement utilisées par la SARL ZARA FRANCE.

Sur la valeur locative, elle estime que quatre des cinq points faibles retenus par l’expert devraient être écartés tandis que les points forts seraient tous justifiés, que les locaux seraient situés dans une rue très commerçante dans laquelle seraient implantées de nombreuses enseignes nationales et que la SARL ZARA FRANCE n’aurait pas transmis à l’expert ses trois derniers bilans mais que son chiffre d’affaires serait de 6 000 000€.

Elle soutient que la moyenne des loyers des moyennes surfaces prises en compte par l’expert donnerait un chiffre de 338,89€ du mètre carré et que parmi ces références, les cinq correspondant à des magasins d’équipement de la personne donc d’activité comparable à celle de la SARL ZARA FRANCE, aboutiraient à un prix supérieur.

Elle conteste la référence au magasin Monoprix dont l’activité est différente et indique que, s’agissant de H&M, le prix du mètre carré serait de 315€ et non de 210€.

Elle fait valoir quatre majorations, les deux retenues par l’expert pour la clause tous commerces mais qu’elle souhaite voir fixer à 10% et de 3% pour la liaison entre les différents niveaux, et deux autres de 10% chacune, l’une pour clause de cession et sous-location libre et l’autre pour report en fin de jouissance des aménagements du locataire, ce qui priverait le bailleur de deux motifs de déplafonnement.

Elle s’oppose aux abattements revendiqués par la SARL ZARA FRANCE alors que l’imputation de la taxe foncière au preneur comme le transfert de la charge des travaux de mise en conformité correspondraient à un usage, étant précisé en ce qui concerne les travaux de mise en conformité qu’ils seraient limités à l’activité du locataire.

Sur la surface pondérée, elle souligne que le calcul de l’expert prendrait en compte tous les aménagements du preneur alors que dans le même temps la SARL ZARA FRANCE revendiquerait sur ce même fondement un abattement de 10% et que l’impossibilité de raisonner en considération de la surface pondérée résulterait du caractère anormal du ratio entre surfaces de vente et surfaces annexes résultant du seul choix de la locataire et non des contraintes inhérentes aux locaux eux-mêmes.

Elle invoque une surface pondérée de 965,40m² représentant 60% de la surface utile, ce qui correspondrait à la fourchette basse des ratios habituellement constatés, et un prix du mètre carré pondéré de 500€.

Elle énonce qu’en conséquence, le loyer calculé à partir de la surface utile ou de la surface pondérée serait supérieur au loyer plafonné, lequel correspondrait à 9,34% du chiffre d’affaires du commerce alors que le taux d’effort des commerces d’équipement à la personne ne serait jamais inférieur à 10%, si bien que ce loyer plafonné d’un montant de 560 195,08€ devrait donc être retenu.

MOTIFS DE LA DECISION

Le bail conclu entre la SA CREDIT LYONNAIS et la SARL ZARA FRANCE est daté du 1er août 2012.

La demande de renouvellement de la SARL ZARA FRANCE est du 27 avril 2022.

Le bailleur n’ayant pas répondu dans le délai de trois mois, il est présumé avoir accepté ce renouvellement à compter du 28 juillet 2022.

Selon l’article L. 145-33 du code de commerce “Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré;

2° La destination des lieux;

3° Les obligations respectives des parties;

4° Les facteurs locaux de commercialité;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage;

Un décret en conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.”.

1. Sur la superficie des locaux

Le bail faisait état d’une superficie des locaux de 1529 m² à savoir 330m² pour le sous-sol, 680 m² pour le rez-de-chaussée et 519 m² pour le premier étage.

Il ne mentionnait pas de second étage.

L’expert judiciaire a fait procéder au mesurage des différents locaux par un géomètre -expert et a abouti à des surfaces différentes à savoir:

* 270,50 m² pour le sous-sol,

* 707,50 m² pour le rez-de-chaussée,

* 578,90 m² pour le 1er étage,

* et 91 m² pour le second étage:

Total : 1647,90 m².

Le géomètre expert a mesuré également mais non comptabilisé les éléments suivants :

* le couloir de secours pour 26,2m²,

* les surfaces avec une hauteur inférieure à 1,80 mètre pour 23,9 m²,

* un toit-terrasse de 69,5m²,

* une rampe de 1,2 m²

* et un coffrage de 0,9m².

Ces différentes mesures seront retenues car réalisées de façon contradictoire et par un géomètre expert dont la SARL ZARA FRANCE et la SA CREDIT LYONNAIS avaient accepté la mission tandis que les mesures invoquées par le bailleur l’ont été lors d’opérations non contradictoires ( relevé de surface du preneur sans que les conditions en soeint connues) et sur la base de plans peu lisibles.

L’expert judiciaire précisait d’ailleurs que les parties avaient totalement accepté ces surfaces.

En outre, le bailleur conteste ces superficies alors même qu’elles apparaissent supérieures à celles qu’il avait lui-même indiquées dans le bail, à l’exception de la superficie du sous-sol.

A partir de ces surfaces, la surface utile est calculée en retirant les parties ne pouvant pas servir à l’exploitation du fonds et en intégrant toutes celles utiles à cette exploitation.

A ce titre, il convient donc de déduire du calcul du géomètre expert les cours extérieures du rez-de-chaussée et celles du 1er étage pour un total de 167 m² ainsi que le dégagement extérieur de 10,6m² et la passerelle extérieure de 7,7m².

Par contre le couloir de secours doit être réintégré dans la surface utile, s’agissant d’un élément de sécurité donc utile à l’exploitation, ainsi que les locaux dont les hauteurs de plafond sont inférieures à 1,80 mètre, dès lors qu’ils sont effectivement utilisés en espace de vente ou annexes.

Sur la base des mesures effectuées par le géomètre expert et au regard de ces éléments d’appréciation sur les surfaces utiles et les surfaces devant être exclues, on aboutit à une superficie totale utile de [(1647,90 + 26,2 + 23,9) – (167 + 10,6 +7,7) =] 1512,40m².

Le calcul du loyer applicable prend généralement en compte non seulement la surface utile mais également la surface pondérée selon la méthode générale de pondération des surfaces de commerce appliquée depuis le 1er juillet 2015.

Ainsi, contrairement à ce qu’a retenu l’expert, les cabines d’essayage sont soit comprises dans la surface de vente générale soit au minimum traitées comme une seconde surface de vente et donc affectées d’un coefficient de pondération de 0,8 uniquement et non de 0,30.

Ainsi en rez-de-chaussée, la surface de vente d’un total de 298,30 m² est affectée d’un coefficient de 1 et les cabines et le hall d’essayage ainsi que les dégagements (d’une superficie de 114,40m²) affectés d’un coefficient de 0,8 aboutissant à une superficie pondérée de 91,52m².

Les locaux techniques de 9m² sont affectés d’un coefficient de 0,10 soit une surface pondérée de 0,9m².

Les autres locaux (d’une superficie de 196,10 m²) considérés comme des annexes seront affectés d’un coefficient de 0,30 donnant ainsi une surface pondérée de 58,83m².

La surface pondérée du rez-de-chaussée est ainsi de (298,3 + 91,52 + 0,9 + 58,83 =) 449,55 m².

Au premier étage, la surface de vente comprenant la cabine d’essayage est accessible par escalier et ascenseur. Elle mesure au total 311 m². Elle sera affectée d’un coefficient d pondération de 0,50 et présente donc une surface pondérée de 155,50 m². Le reste du premier étage est constitué des annexes pour 182,60m² sera affecté d’un coefficient de 0,20 donnant une surface pondérée de 36,52m² soit une surface pondérée totale pour le 1er étage de 192,02m².

Le second étage (91m²) n’est composé que d’annexes reliées au niveau inférieur. Toute sa superficie doit donc être affectée d’un coefficient de pondération de 0,2, sa surface pondérée étant dès lors de 18,20m².

Enfin le sous-sol de 270,50 m², qui constitue une annexe reliée, sera affectée d’un coefficient de 0,20 donnant une surface pondérée de 54,10m².

En conséquence la surface pondérée totale du bien loué est de (449,55 + 192,02 + 18,20 + 54,10 =) 713,87 m².

Le ratio surface pondérée/ surface utile est donc de (713,87/ 1512,40) 47,20%.

Il apparaît inférieur au ratio habituel qui se situe en principe entre 60 et 80%.

2. Sur la valeur locative

Il sera d’abord relevé que le ratio surface pondérée/ surface utile étant nettement inférieur au ratio habituel notamment pour des magasins de vente de vêtements, sera privilégiée la recherche du prix au mètre carré de surface utile.

Pour le surplus, il est constant que le local loué à la SARL ZARA FRANCE se situe en centre ville de [Localité 1], commune de forte tradition commerciale et touristique.

Elle est située dans une rue très commerçante de la commune reliant deux points centraux, la [Adresse 5] comportant un grand parking, et la grosse Horloge donnant accès au [Localité 2].

Elle présente l’inconvénient d’un linéaire de façade important mais d’un linéaire de vitrine assez faible et donc d’une visibilité qualifiée de plancher par l’expert.

Elle est située sous des arcades ce qui diminue la visibilité mais permet par contre aux chalands de bénéficier d’une évidente tranquillité de déplacement à l’abri des intempéries.

Il n’est pas allégué d’élément nouveau en matière de concurrence dans le secteur.

Pour apprécier la valeur locative, il convient de prendre des éléments de comparaison.

Il est constant que dans son pré-rapport l’expert a fait état de pas moins de 13 éléments de référence portant sur des magasins de relativement grandes surfaces.

Néanmoins dans ces éléments de référence, certains concernaient des commerces de type différent de celui exploité par la SARL ZARA. Il en va ainsi de But, Maisons du Monde, Conforama, magasins destinés à la maison, [Adresse 6], commerce d’alimentation, Smyths Toys, magasin de jouets, Nocibé, Séphora et Parashop, cosmétiques et parfums, et Société Générale, banque, et dont certains sont en outre situés sur la zone commerciale de [Localité 3], hors centre-ville.

Ces différents éléments ne peuvent donc pas servir d’éléments de comparaison.

De même les commerces KIABI et Des [Localité 4] ET VOUS sont des magasins de vêtements mais situés dans la zone de [Localité 3].

Ils ne peuvent être retenus comme éléments de comparaison.

Par contre, Monoprix, même si cette enseigne comporte une partie alimentation, peut servir de référence dans la mesure où une part importante de sa superficie est occupée par des vêtements ou autres biens destinés à l’équipement de la personne.

Dans les 13 premières références mentionnées par l’expert, et en dehors de Monoprix, seule l’enseigne H&M correspondait à un magasin de vêtements situé en centre-ville.

Dans son rapport définitif, Madame [G] a repris comme références Monoprix et H&M et Séphora, dont il a été indiqué ci-dessus, qu’elle ne pouvait servir de référence, et y a ajouté 3 autres magasins, Promod, L’Atelier et La Station.

Si ceux-ci sont effectivement des commerces de vêtements et à ce titre peuvent servir de références, ils sont par contre d’une superficie au moins moitié moindre que le magasin ZARA si bien que le prix du mètre carré de surface utile de ces trois commerces est nécessairement plus élevé, les prix au mètre carré diminuant avec l’augmentation de la superficie.

Les deux commerces pouvant réellement servir de référence, à savoir Monoprix, H&M font ressortir un loyer moyen du mètre carré de surface utile de [(225 +315 ) : 2=] 270€, ce montant apparaissant cohérent avec le prix au mètre carré des trois autres enseignes de vêtements situées en centre ville au regard de leur superficie nettement moindre mais également avec les commerces Kiabi et Des [Localité 4] et Vous situés en dehors du centre-ville mais dont les superficies sont plus proches de celle des locaux loués par ZARA.

En conséquence le prix au mètre carré utile sera fixé à 270€.

La valeur locative sera ainsi fixée à (270 x 1512,40=) 408 348€.

3. Sur les majorations et abattements

La jurisprudence a fixé différentes causes de majorations ou d’abattement.

A. Sur les majorations

Le bail stipule que les locaux sont exclusivement à destination de commerces, hors ceux qui génèrent des nuisances notamment bruit ou odeurs.

Il s’agit bien d’une clause tous commerces qui justifie l’application de la majoration habituelle en la matière de 10%.

Le bail comporte également une clause de sous-location qui est ainsi rédigée “Le preneur ne pourra sous-louer ou mettre en location-gérance les locaux loués à qui que ce et sous quelque prétexte que ce soit même partiellement sauf autorisation préalable et écrite du bailleur. A titre strictement personnel et exceptionnel, le bailleur autorise le preneur dès à présent à sous-louer totalement ou partiellement lesdits locaux ou donner en location-gérance le fonds de commerce à toute société contrôlée directement ou indirectement … par la société INDITEX ou la société ZARA FRANCE.”.

Cette clause aboutit en réalité à une possibilité de sous-location quasiment inexistante.

Aucune majoration ne sera donc appliquée au titre de la sous-location ou de la cession.

En ce qui concerne la majoration pour communication entre les niveaux, en réalité la seule majoration qui pourrait être retenue est non pas celle visée par l’expert qui concerne une liaison entre locaux adjacents ce qui n’est pas le cas des locaux objets du bail mais la majoration pour liaison entre le RDC et le 1er étage ou autre niveau.

Or cette liaison a déjà été prise en compte pour le calcul de la pondération de surface puisque le coefficient de pondération de la superficie de la cave comme des 1er et 2ème étages a été calculée en prenant en compte le fait que les niveaux étaient reliés entre eux.

Dès lors il n’y a pas lieu d’appliquer un coefficient de majoration en sus de la prise en compte de la notion d’annexe reliée.

B. Sur les abattements

Selon l’article R145-8 du code de commerce “Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative.”.

La jurisprudence précise que le transfert de charges sur le locataire justifie une diminution du loyer et ce même lorsque ce transfert est couramment pratiqué et que les éléments de comparaison retenus par l’expert concernent des baux mettant la taxe foncière à la charge du preneur (Cass civ 3ème. 08 février 2024.n°22-24.268).

En l’espèce, le bail produit met à la charge de la SARL ZARA FRANCE le paiement de la taxe foncière alors qu’il s’agit d’une charge incombant au propriétaire des locaux.

C’est donc à juste titre que l’expert a retenu un abattement de 12 170€ au titre de la taxe foncière.

Par ailleurs, le bail met à la charge du preneur toutes les charges et tous les travaux concernant l’immeuble et pas seulement les travaux de mise en conformité liés à l’activité du preneur, le contrat précisant que “le loyer est considéré comme net de tous impôts, taxes, contributions, charges et dépenses quelconques pour le bailleur.”.

Si désormais les travaux de l’article 606 sont à la charge du bailleur, les travaux de mises aux normes et les travaux de réparation liés à la vétusté sont à la charge du preneur, alors même que cette charge incombe normalement au bailleur.

La jurisprudence retient à ce titre un abattement de 2 à 7%.

S’agissant d’un magasin de textiles, il est constant que les changements de normes imposés par l’autorité administrative sont moins nombreux qu’en matière de commerce pouvant entraîner des nuisances sonores ou olfactives.

Par contre, les travaux demeurant à la charge du preneur ne sont pas seulement les travaux de mise en conformité mais également les travaux liés à la vétusté.

Une minoration de 5% sera donc appliquée en l’espèce.

C. Sur la clause de report des améliorations en fin de bail

Contrairement à c que soutient la SA CREDIT LYONNAIS, la clause selon laquelle les améliorations réalisées par le preneur ne deviendront la propriété du bailleur qu’en fin de jouissance n’interdit pas toute possibilité de déplafonnement du loyer.

En outre, cette clause d’accession en fin de jouissance est une clause usuelle en matière de baux commerciaux qui ne justifie ni majoration ni abattement.

Les parties seront donc déboutés de leurs demandes à ce titre.

4. Sur le montant du loyer

La valeur locative a été fixée ci-dessus à la somme de 408 348€.

Il convient d’y ajouter la majoration de 10% soit 40 834,80€ pour la clause tous commerces et d’en retrancher l’abattement de 5% soit 20 417,40€ pour les travaux ainsi que le montant de la taxe foncière de 12 170€.

On aboutit ainsi à un loyer de ( 408 348 + 40 834,80 – 20 417,40 – 12 170 =) 416 595,40€, applicable à compter du 1er juillet 2022, date fixée d’un commun accord par les parties comme date de renouvellement du bail.

5. Sur le remboursement des loyers

Selon l’article R 145-23 du code de commerce “Les contestations relatives à la fixation du prix du loyer du bail révisé ou renouvelé, sont portées quel que soit le montant du loyer, devant le Président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace.”.

La cour de cassation a jugé (cass civ 3ème 11 mai 2022 n°20-21.651, 20-21.652 et 20-21.689) que cette compétence du juge des loyers commerciaux de fixer le montant du loyer qui lui permet d’arrêter le compte entre es parties était exclusive du prononcé d’une condamnation.

Dès lors, il sera simplement constaté que le montant du loyer du bail renouvelé est depuis le 1er juillet 2024, d’un montant annuel de 416 595,40€ soit, au regard du loyer résultant de l’indexation au jour du renouvellement, (513 799,16 – 416 595,40 =) inférieur de 97 203,76€ par an et qu’en conséquence la SARL ZARA FRANCE a trop versé à la SA CREDIT LYONNAIS.

Les trop perçus par la SA CREDIT LYONNAIS produiront intérêts au taux légal à compter de leur perception et se capitaliseront par année entière.

6. Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”.

En l’espèce tant la SARL ZARA FRANCE que la SA CREDIT LYONNAIS succombe dans partie de ses prétentions.

Il sera donc fait masse des dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire et les frais de géomètre-expert et chaque partie en supportera la moitié.

Pour le même motif, chaque partie conservera ses frais irépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Loyers Commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

FIXE le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er juillet 2022 dû par la SARL ZARA FRANCE à la SA CREDIT LYONNAIS à la somme annuelle de QUATRE CENT SEIZE MILLE CINQ CENT QUATRE-VINGT-QUINZE EUROS ET QUARANTE CENTIMES (416 595,40€) Hors taxes et hors charges;

DIT que les trop perçus par la SA CREDIT LYONNAIS produiront intérêts au taux légal à compter de leur perception et que les intérêts se capitaliseront par année entière ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

FAIT MASSE des dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire et les frais de géomètre-expert et DIT que chacune des parties en supportera la moitié.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS

COMMERCIAUX

Ségolène FAYS Sophie ROUBEIX