N° RG 22/08355 – N° Portalis DB2E-W-B7G-LMXO

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 22/08355 – N° Portalis DB2E-W-B7G-LMXO

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Gwénaëlle ALLOUARD

M^e Valérie BACH

M^e Annick FIROBIND

Le

Le greffier

M^e Gwénaëlle ALLOUARD

M^e Valérie BACH

M^e Annick FIROBIND

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

DEMANDEURS :

Madame [K] [M]

née le 27 Mai 1983 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Annick FIROBIND, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 32

Monsieur [L] [A]

né le 16 Juin 1981 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Annick FIROBIND, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 32

DEFENDEURS :

Monsieur [P] [H]

né le 21 Mars 1970 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Gwénaëlle ALLOUARD, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 232

Madame [R] [B]

née le 24 Avril 1973 à [Localité 11], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Valérie BACH, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 37

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Vincent BARRÉ, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Avril 2025 à l’issue de laquelle le Président, Vincent BARRÉ, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 27 Mai 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Vincent BARRÉ, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Par un acte notarié dressé par Maître [N] [G], notaire, le 26 octobre 2018, M. [P] [H] et Mme [R] [B] ont vendu à M. [L] [A] et à Mme [K] [M] un bien immobilier [Adresse 4] à [Localité 7].

A la demande des consorts [S] qui faisaient état de désordres affectant la maison achetée, le juge des référés a ordonné une expertise au contradictoire notamment de M. [H] et de Mme [B] selon une ordonnance du 13 décembre 2019.

La mission de l’expert a été étendue par une ordonnance du juge des référés du 8 octobre 2020.

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 26 juillet 2022

Par un acte de commissaire de justice délivré à Mme [B] le 5 octobre 2022 et par un acte transmis à l’étranger conformément à la convention de La Haye du 15 novembre 1965 s’agissant de M. [H] le 7 octobre 2022, M. [A] et Mme [M] ont saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg d’une demande indemnitaire fondée à titre principale sur la garantie des vices cachés et à titre subsidiaire sur la garantie décennale.

Selon une ordonnance du juge de la mise en état du 9 janvier 2024, l’action de M. [A] et Mme [M] sur le fondement de l’article 1792 du code civil au titre des travaux réalisés par la société Podreg Prodoram a été déclaré irrecevable et l’affaire a été renvoyée à une audience de mise en état.

Par conclusions transmises par voie électronique le 14 juin 2024, M. [A] et Mme [M] demandent au tribunal de :

— déclarer la demande recevable et bien fondée,

— condamner solidairement M. [H] et Mme [B] à leur payer les sommes de :

— au titre du préjudice matériel :

—  3 190 € pour la dépose et le remplacement des lisses basses,

—  600 € pour la dépose et la repose des menuiseries alu,

—  2 956,80 € pour les travaux de réaménagement du sol extérieur,

—  7 616,45 € pour les menuiseries en façade ouest,

—  25 902,36 € pour la réparation de l’ensemble des désordres affectant le mur en façade sud,

—  1 988,40 € pour la réparation des dommages affectants le mur est,

tout montant à revaloriser selon les variations de l’indice BT01 connu au 26 juillet 2022 (date du rapport d’expertise) au jour du jugement à intervenir et avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— au titre du préjudice de jouissance et moral : 5 000 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— condamner solidairement M. [H] et Mme [B] à leur payer une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux entiers dépens y compris les frais d’expertise exposés dans le cadre de la procédure de référé.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [S] font valoir que le bien acheté à M. [H] et Mme [B] était affecté de vices cachés, soit un défaut de fermeture des menuiseries de la façade ouest, des infiltrations sur les murs sud et sur les murs est et une ondulation du toit.

Ils précisent que ces vices sont décrits par l’expert judiciaire qui a précisé que leurs causes étaient un défaut d’exécution ou un défaut d’entretien et qu’ils étaient apparus avant la vente.

Ils exposent que si l’acte de vente contient une clause exonératoire de garantie des vendeurs, celle-ci ne peut trouver à s’appliquer dans la mesure où les vendeurs ont la qualité de professionnels, M. [H] étant associé et gérant de deux Sci et qu’ils étaient tous deux associés d’une Sarl dont l’objet était la commercialisation de maisons, chalets, abris, garages et piscines en bois.

Ils ajoutent que les vendeurs avaient connaissance des vices.

A titre subsidiaire, ils fondent leurs demandes sur la responsabilité civile des vendeurs qui ont déclaré à l’acte de vente ne pas avoir souscrit d’assurance dommage-ouvrage.

Ils demandent la condamnation solidaire de M. [H] et de Mme [B] à les indemniser conformément à l’article 1645 du code civil, soit le coût des travaux de reprise.

Ils font également état d’un trouble de jouissance et d’un trouble moral, ayant emménagé avec leurs deux enfants dans une maison sujette à des infiltrations d’eau.

Mme [B] demande au tribunal, selon des conclusions transmises par voie électronique le 9 septembre 2024, de :

— déclarer les demandes de Mme [M] et de M. [A] irrecevables et/ou mal fondées en leurs fins, demandes et prétentions tant sur le fondement de la garantie des vices cachés que de la responsabilité civile décennale,

— débouter en conséquence Mme [M] et M. [A] de leur fins, moyens et prétentions dirigés contre elle,

— statuant sur son appel en garantie, déclarer « Mme [M] » recevable et bien fondée en son appel en garantie à l’encontre de M. [H],

— condamner en conséquence M. [H] à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée contre elle tant en principal, qu’en dommages-intérêts, frais, intérêts de retards, dépens, frais d’expertise judiciaire et indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [M] et M. [A] aux entiers frais et dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, ainsi qu’à lui verser une indemnité de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [H] à lui verser une indemnité de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [B] expose ne pas être responsable des vices allégués, l’acte de vente comportant une clause d’exclusion de garantie.

Elle précise ne pas être professionnelle de l’immobilier ou de la construction, exerçant la profession d’assistante de direction.

Elle ajoute qu’elle a quitté la maison le 1er février 2016, en cours de procédure de divorce, alors que M. [H] y est resté jusqu’à sa vente.

Sur sa qualité d’associée de la Sarl Chalets des carpates, elle précise que cette société a été constituée en octobre 2015 pour faire l’objet d’une dissolution amiable en février 2017, sans qu’elle n’enregistre d’activité.

Elle demande à titre subsidiaire que M. [H] la garantisse de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle au motif que l’expert lui a imputé les désordres affectant les murs sud.

En tout état de cause, elle conteste des postes de travaux mis en compte par les consorts [S] et non retenus par l’expert judiciaire.

Mme [B] a fait signifier ses conclusions à M. [H] par un acte de commissaire de justice qui lui a été délivré, par remise à étude, le 6 mars 2024.

Par un jugement avant dire droit du 10 décembre 2024, le tribunal judiciaire a :

— ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture du 10 septembre 2024,

— ordonné la réouverture des débats,

— invité M. [A] et Mme [M] à signifier leurs conclusions du 14 juin 2024 à M. [H] et à transmettre le second original de la signification au greffe par RPVA,

— réservé les droits des parties.

Par un acte de commissaire de justice délivré à M. [H] le 17 décembre 2024, M. [A] et Mme [M] lui ont signifié leurs conclusions datées du 14 juin 2024.

M. [H] a constitué avocat devant le tribunal mais n’a pas fait déposer de conclusions.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 25 mars 2025, l’affaire a été évoquée à l’audience du 1er avril 2025 et la décision a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIFS

— Sur la garantie des vices cachés :

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du code civil précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 du code civil ajoute que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’application de ces textes supposent la démonstration :

— d’un vice inhérent à la chose objet de la vente,

— antérieur à cette vente,

— indécelable pour l’acquéreur au moment de l’achat,

— qui compromet l’usage normal de cette chose au point de la rendre impropre à celui-ci.

La preuve d’un tel vice caché quand il est allégué repose sur l’acquéreur.

Selon l’article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Par ailleurs, conformément à l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Il résulte de l’article 1645 du code civil que le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu de tous les dommages-intérêts envers l’acheteur, qui peut exercer l’action en indemnisation indépendamment de l’action rédhibitoire ou estimatoire (en dernier lieu Civ. 3, 30 janvier 2020, n° 19-10.176).

M. [A] et Mme [M], se fondant sur l’existence de vices cachés, demandent l’allocation de dommages et intérêts correspondant au coût de réparation du défaut de fermetures des menuiseries façade ouest, des dommages affectant le mur sud et le mur est et à l’indemnisation d’un trouble de jouissance et d’un préjudice moral.

En l’espèce, M. [A] et Mme [M] ont fait l’acquisition auprès de M. [H] et de Mme [B] selon un acte notarié dressé par Maître [N] [G], notaire, le 26 octobre 2018 d’un bien immobilier [Adresse 2] à [Localité 7].

Il résulte du rapport de l’expert judiciaire du 26 juillet 2022 que le bien est affecté d’un défaut de fermeture des menuiseries de la façade ouest apparu avant 2018 dont la cause est une erreur de conception et un défaut d’entretien, d’infiltrations affectant les murs sud avec présence de champignon xylophage apparues avant 2016, résultant d’une faute d’exécution et d’un défaut d’entretien et d’infiltrations affectant les murs est, des traces d’humidité passée ayant été constatée, l’expert notant que la garde au sol de 15 centimètres pour s’affranchir des soucis de rejaillissements n’était pas respectée initialement et relevait d’un défaut de conception du charpentier et/ou du terrassier.

Ainsi, il est démontré que ces vices sont inhérents à la chose vendue, préexistaient à la vente et étaient indécelables pour les acheteurs à la suite de vérifications élémentaires.

Par ailleurs, au regard des vices retenus, le défaut de fermeture des menuiseries de la façade ouest, ayant conduit à des infiltrations, les infiltrations affectant les murs sud avec présence de champignon xylophage et celles touchant les murs est, il sera jugé qu’ils nuisent à l’usage du bien.

La connaissance ou non de ces vices par les vendeurs est sans influence sur le manquement dont ils peuvent s’être rendus responsables, à moins qu’ils n’aient exclu cette garantie du champ de la vente. En ce cas, ils n’y sont pas tenus, à moins qu’ils en aient eu connaissance et étaient donc de mauvaise foi.

En l’espèce, l’acte de vente précise en page 9 sous le titre « état du bien » que « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».

Selon le rapport d’expertise judiciaire, la cause du vice affectant la fermeture des menuiseries de la façade ouest est un défaut de conception de la part de l’entreprise qui a mis en œuvre la structure et au terrassier au niveau de la finition de la terrasse.

Par ailleurs, des infiltrations ont été constatées par l’expert judiciaire dans les murs sud (lingerie et garage) étant relevé que l’expert judiciaire a inséré dans son rapport une photographie 43 datant de 2015 ou avant, montrant des traces d’infiltrations depuis le chéneau, le chéneau ayant remplacé une gouttière en 2009 à la suite d’un problème avec le voisin.

En ce qui concerne les infiltrations sur les murs est, l’expert a relevé des traces d’humidité passées, la cause du désordre, le non-respect de la garde au sol de 15 centimètres pour éviter le rejaillissement, datant de la réalisation de la maison.

Or, les travaux de la maison se sont déroulés de 2008 à 2009 et M. [H] et Mme [B] y ont habité, jusqu’en février 2016 pour Mme [B] et jusqu’à la vente du bien aux consorts [S] pour M. [H].

Au regard des développements du rapport d’expertise judiciaire et de la période d’occupation du bien, tant par Mme [B] que M. [H], ceux-ci avaient nécessairement connaissance de l’ensemble des vices affectant le bien immobilier.

Dans ces conditions, M. [H] et Mme [B] ne peuvent se prévaloir de la clause exclusive de garantie des vices cachés insérée à l’acte de vente.

S’agissant de l’indemnisation réclamée par les consorts [S] au titre du défaut de fermeture des menuiserie façade ouest, M. [C] [I], premier expert judiciaire désigné, avait précisé dans sa note aux parties n°1 du 10 juin 2020 que les travaux à envisager étaient la dépose des menuiseries alu des portes fenêtres, le réaménagement du sol extérieur afin de respecter la distance au sol de 20 centimètres de la structure bois, la dépose et le remplacement des lisses basses pourries, la dépose et le remplacement des montants en bois des portes fenêtres et la repose des menuiseries.

Si les consorts [S] demandent l’indemnisation de la dépose et du remplacement des lisses basses la dépose des menuiseries alu des portes fenêtres, ils demandent également le coût du remplacement des portes fenêtres pour une somme de 7 616,45 € et le coût des travaux de réaménagement du sol extérieur pour un montant de 2 956,80 €.

L’expert judiciaire n’a pas chiffré le poste réaménagement du sol extérieur afin de respecter la distance au sol de 20 centimètres de la structure bois dans les conclusions de son rapport définitif.

Cependant, M. [A] et Mme [M] produisent un devis pour ces prestations daté du 24 juin 2020.

Le devis portant sur des postes étrangers (par exemple terrassement sur 200 m², apport de terres végétales), il sera retenu, à défaut d’explications de M. [A] et de Mme [M], une somme de 1 500 € ttc pour le réaménagement du sol extérieur afin de respecter la distance au sol de 20 centimètres de la structure bois.

L’expert judiciaire ne retient par ailleurs pas dans son rapport le coût de remplacement des portes fenêtres, précisant, en réponse à un dire du conseil de M. [A] et de Mme [M] sur ce point que le changement des menuiseries a été réalisé alors qu’il était acté qu’elles étaient récupérables.

Dans ces conditions, la demande d’indemnisation quant au remplacement des menuiseries sera rejetée, étant par ailleurs observé que les travaux ont été effectués et que les consorts [S] produisent un devis et non une facture.

M. [H] et Mme [B] seront ainsi condamnés solidairement à payer la somme de 5 290 € ttc pour les travaux de reprise relatifs au défaut de fermetures des menuiseries de la façade ouest.

En ce qui concerne les murs de la façade sud, l’expert judiciaire a retenu le remplacement de trois madriers ainsi que des travaux de reprise d’un montant de 10 050 € ht sur la base d’un devis fourni par M. [A] et Mme [M].

M. [A] et Mme [M], se fondant sur le procès-verbal de constat de Maître [O] [E], commissaire de justice, du 30 novembre 2022 demandent l’indemnisation relative au remplacement de six madriers, soit, conformément à un devis du 20 février 2024, la somme de 25 902,36 € ttc.

Si le procès-verbal de constat de Maître [E] du 30 novembre 2022 mentionne « des dégradations marquées et pourrissement des six madriers du haut du mur du garage », l’expert judiciaire, dans son rapport déposé seulement quelques mois plus tôt, le 26 juillet 2022, précise que « contradictoirement il est acté que deux poutres sont dégradées et ne garantissent plus de tenue dans le temps (en partant de la façade est). De même, une portion de la panne sablière est également à replacer ».

Le procès-verbal de constat, seul élément, par ailleurs non contradictoire, est insuffisant pour démontrer la nécessité de remplacer, contrairement aux conclusions claires de l’expert judiciaire, six madriers et non trois.

Ainsi, il sera retenu le chiffrage de l’expert, soit un montant de 10 050 € ht ou 10 602,75 € ttc et M. [H] et Mme [B] seront condamnés solidairement à payer cette somme aux consorts [S].

M. [A] et Mme [M] demandent une somme de 1 988,40 € pour la création de caniveaux.

Cette demande sera rejetée, l’expert, d’une part, ne retenant pas ces travaux dans ses conclusions, la mise en œuvre d’un caillebotis réduisant le risque de dégradation en pied des madriers du mur est, et, d’autre part, n’ayant relevé aucune infiltration au cours des opérations d’expertise à cet endroit.

Enfin, M. [A] et Mme [M], qui ont subi des infiltrations, ont subi un préjudice de jouissance du fait des vices affectant la maison qui sera indemnisé à hauteur de 1 000 €.

Ils ne rapportent pas la preuve d’avoir subi un préjudice moral.

Les sommes allouées à M. [A] et à Mme [M] seront actualisées et porteront intérêts au taux légal à compter du jugement conformément à l’article 1231-7 du code civil.

— Sur l’appel en garantie formé par Mme [B] :

Mme [B], qui demande que M. [H] la garantisse de toute condamnation prononcée à son encontre, fait uniquement état de l’intervention de M. [H] sur les murs sud.

Si Mme [B] fait valoir que la mise en œuvre d’un bardage en avril 2018 ainsi qu’un isolant a masqué les infiltrations et a aggravé la situation en ayant pour effet la stagnation de l’eau des madriers entrainant leur pourrissement et que la présence de champignons en façade sud est la conséquence de fautes d’exécution de la part de M. [H], il sera rappelé que les infiltrations affectant les murs sud datent d’après l’expert judiciaire d’avant 2016, une photographie de 2015 montrant des infiltrations depuis le chéneau puisqu’il précise que leur cause est le traitement du raccordement du chéneau et le débordement des tuiles et que selon l’expert judiciaire, la pose d’un bardage n’est pas la cause du vice mais crée une aggravation de la situation.

Le vice affectant les murs sud était connu de Mme [B], celle-ci affirmant avoir quitté le bien en février 2016.

Or, pas plus que M. [H], Mme [B] n’a informé les acquéreurs des infiltrations des murs sud dont elle avait connaissance.

L’appel en garantie formé par Mme [B] sera en conséquence rejeté.

— Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

M. [H] et Mme [B], qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, y compris les dépens de la procédure de référé expertise n°RG 19/00621.

Ils seront également condamnés solidairement à payer à M. [A] et à Mme [M] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée à ce titre par Mme [B] sera rejetée.

— Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune raison ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [P] [H] et Mme [R] [B] à payer à M. [L] [A] et à Mme [K] [M] la somme de cinq mille deux cent quatre-vingt-dix euros (5 290 €) ttc au titre de la fermeture des menuiseries de la façade ouest,

CONDAMNE solidairement M. [P] [H] et Mme [R] [B] à payer à M. [L] [A] et à Mme [K] [M] la somme de dix mille six cent deux euros et soixante-quinze centimes (10 602,75 €) ttc au titre des dommages affectant les murs sud,

DIT que les sommes allouées seront actualisées en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 26 juillet 2022, date du rapport d’expertise, et celle du présent jugement,

CONDAMNE solidairement M. [P] [H] et Mme [R] [B] à payer à M. [L] [A] et à Mme [K] [M] la somme de mille euros (1 000 €) en réparation du trouble de jouissance subi,

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du jugement,

DEBOUTE M. [L] [A] et Mme [K] [M] de leur demande au titre du mur est,

DEBOUTE Mme [R] [B] de son appel en garantie,

CONDAMNE solidairement M. [P] [H] et Mme [R] [B] aux dépens, y compris les dépens de la procédure de référé expertise n°RG 19/00621,

CONDAMNE solidairement M. [P] [H] et Mme [R] [B] à payer à M. [L] [A] et à Mme [K] [M] la somme de deux mille euros (2 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Vincent BARRÉ