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— dossier

— M^e Olivier BERTRAND 10

— Société AESTIAM PIERRE RENDEMENT (LRAR)

Grosse délivrée à : M^e Olivier BERTRAND 10

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D’APPEL DE [Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

JUGEMENT SELON LA PROCÉDURE

ACCÉLÉRÉE AU FOND

MINUTE N° : 26/00048

ORDONNANCE DU : 03 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00592 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FRAZ

AFFAIRE : Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] C/ Société AESTIAM PIERRE RENDEMENT

l’an deux mil vingt six et le trois Février,

Nous, Pierre MESNARD, Président du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE, tenant audience, assisté de Ségolène FAYS Greffier,

Après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils à l’audience du 09 Décembre 2025, avons rendu ce jour la décision suivante :

DEMANDERESSE :

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3], représenté par son syndic de copropriété, la Société FONCIA ATLANTIQUE, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 338 946 502 dont le siège social est à [Adresse 10], représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, et en son établissement secondaire situé à [Adresse 7] [Localité 12][Adresse 5],

représentée par Maître Olivier BERTRAND de la SELARL LEXALIS AVOCATS, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

DÉFENDERESSE :

Société AESTIAM PIERRE RENDEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 6]

Non comparante, ni représentée

Vu l’assignation délivrée le 3 novembre 2025 à la SCPI AESTIAM PIERRE RENDEMENT à la demande du syndicat de copropriétaires de l’IMMEUBLE [Adresse 4] ;

La SCPI AESTIAM PIERRE RENDEMENT, qui a été régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 décembre 2025 ;

La décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2026 et prorogée au 3 février 2026;

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur le recours à la procédure accélérée au fond

Selon l’article 839 du code de procédure civile, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire connaît de l’affaire dans les conditions de l’article 481-1.

En application de ce texte la procédure accélérée au fond ne peut être mise en œuvre que si un texte la prévoit expressément.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 indique : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ».

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.

En visant dans son assignation l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat de copropriétaires de l’IMMEUBLE [Adresse 1] justifie de son action selon la procédure accélérée au fond.

2. Sur les charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 indique :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "

L’article 10-1 de la même loi indique :

«  Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. "

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 indique :

«  I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. "

En l’espèce le syndicat de copropriétaires de l’IMMEUBLE [Adresse 4] verse aux débats un relevé de compte détaillé de la créance due par la SCPI AESTIAM PIERRE RENDEMENT au 2 octobre 2025.

Ce décompte fait apparaître un solde débiteur en faveur du demandeur de 3 054,90 euros.

Compte tenu de l’ensemble des justificatifs produits, la demande du syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE [Adresse 4] tendant à condamner la SCPI AESTIAM PIERRE RENDEMENT au paiement de l’arriéré est accueillie.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre d’une résistance abusive.

L’article 1231-1 du code civil prévoit que :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Le syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE [Adresse 4] sollicite la condamnation de la SCPI AESTIAM PIERRE RENDEMENT à lui payer la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

En l’espèce, il est établi que la société défenderesse est défaillante dans le paiement de ses charges depuis plusieurs mois.

Toutefois, la résistance abusive ne saurait résulter du seul non-paiement des sommes dues ou d’une absence de réponse aux mises en demeure adressées.

Faute pour le requérant de caractériser la mauvaise foi du débiteur défaillant ou son intention de nuire notamment, cette demande sera rejetée.

3. Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit :

« La partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile :

«  Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. (…) ".

La SCPI AESTIAM PIERRE RENDEMENT, partie succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 24 janvier 2025 pour la somme de 86,91 euros.

En l’état de la procédure rien ne justifie que le syndicat de copropriétaires supporte la totalité de ses frais irrépétibles.

La SCPI AESTIAM PIERRE RENDEMENT sera condamnée à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Président du Tribunal, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputée contradictoire, mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la SCPI AESTIAM PIERRE RENDEMENT à payer au syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE [Adresse 4] la somme de TROIS MILLE CINQUANTE-QUATRE EUROS ET QUATRE-VINGT-DIX CENTIMES (3 054,90 euros) au titre des appels de fonds échus et arrêtés au 2 octobre 2025, et ce avec intérêts au taux légal ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de l’IMMEUBLE [Adresse 4] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et trouble de trésorerie ;

CONDAMNE la SCPI AESTIAM PIERRE RENDEMENT à payer au syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE [Adresse 4] la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500 euros) au titre l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCPI AESTIAM PIERRE RENDEMENT aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Ségolène FAYS Pierre MESNARD