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— dossier

— M^e Marc-Antoine JULIEN 121

— M^e Daphné VERLUISE 102

Grosse délivrée à : M^e Daphné VERLUISE 102

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D’APPEL DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

MINUTE N° : 26/00023

ORDONNANCE DU : 20 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00550 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FQHU

AFFAIRE : S.C.I. FIEF DES VOILIERS C/ S.A.S. RONDEAU

l’an deux mil vingt six et le vingt Janvier,

Nous, Pierre MESNARD, Président du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE, tenant audience des référés, assisté de Ségolène FAYS Greffier,

Après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils à l’audience du 16 Décembre 2025, avons rendu ce jour la décision suivante :

DEMANDERESSE :

S.C.I. FIEF DES VOILIERS, société immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n°441 391 760, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Daphné VERLUISE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

DÉFENDERESSE :

S.A.S. RONDEAU, société immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n°952 029 627, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marc-Antoine JULIEN, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 28 avril 2023, la SCI FIEF DES VOILIERS a consenti un bail commercial à la SAS RONDEAU portant sur un local sis [Adresse 2] et [Adresse 4] à LA ROCHELLE (17000) pour une durée de neuf années entières et consécutives et moyennant un loyer annuel de 15 600 euros HT hors charges, payable par douze termes égaux mensuels de 1 300 euros HT chacun.

Ce bail contient une clause d’indexation des loyers et une clause résolutoire en cas de non-exécution par le locataire de ses obligations.

Par exploit du 27 août 2025, la SCI FIEF DES VOILIERS a fait délivrer à la SAS RONDEAU un commandement de payer visant la clause résolutoire dudit bail pour la somme principale de 3 120 euros TTC au titre des loyers impayés de juillet et août 2025.

Faisant valoir que son locataire n’aurait pas régularisé l’intégralité de sa dette de loyers impayés, la SCI FIEF DES VOILIERS a, par exploit du 1er octobre 2025, fait citer la SAS RONDEAU devant le président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en référé aux fins de :

— constater que la clause résolutoire est acquise depuis le 27 septembre 2025,

— constater en conséquence la résiliation du bail à compter de cette date,

— ordonner l’expulsion de la SAS RONDEAU et de tous occupants de son chef du local en cause dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— condamner la SAS RONDEAU à lui payer la somme de 5 125,87 euros au titre de sa dette locative,

— condamner la SAS RONDEAU à lui payer la somme de 52 euros par jour à titre d’indemnité d’occupation, du 28 septembre 2025 jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clefs,

— condamner la SAS RONDEAU à lui payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entier dépens, comprenant les frais de commissaire de justice et de commandement d’un montant de 153,06 euros.

En réplique, la SAS RONDEAU s’oppose aux demandes de la requérante au motif qu’il existe une contestation sérieuse s’agissant de la validité de la clause résolutoire.

A titre subsidiaire, elle sollicite de débouter la requérante de ses demandes au motif que le mécanisme de la clause résolutoire a été mis en place de mauvaise foi.

A titre très subsidiaire, elle sollicite d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai de 24 mois à compter du jour du commandement de payer visant la clause résolutoire, de lui accorder un délai de 24 mois pour s’acquitter du montant de la dette locative en 23 mensualités de 215 euros chacune suivies d’une dernière mensualité du solde de la créance, et enfin de juger que cet échéancier prendra effet le mois suivant la signification de la décision à intervenir.

En tout état de cause, elle sollicite que la requérante lui verse la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2025 et la décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le moyen tiré de la validité de la clause résolutoire

La SAS RONDEAU fait valoir que la clause résolutoire insérée au bail ne répond pas aux conditions de validité légale.

En l’espèce, le bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire rédigée comme suit :

« Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance et un mois après un commandement de payer rester infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon le semble au Bailleur. La résiliation de plein droit du bail ne sera toutefois pas applicable en cas de paiement partiel dument motivé par le Preneur »

Par cette clause le bailleur se réserve la possibilité de solliciter ou non l’application de la clause résolutoire. Cette option laissée au bailleur ne rend pas pour autant la clause résolutoire équivoque dès lors que les effets d’un défaut de paiement sont exposés de manière non ambigüe.

Ce moyen sera écarté.

Sur le moyen tiré de la mauvaise foi dans l’application de la clause résolutoireLa SAS RONDEAU soutient que la clause résolutoire a été mise en œuvre de mauvaise foi par la SCI FIEF DES VOILIERS.

Si la société défenderesse fait valoir qu’un accord était trouvé fin août avec la SCI FIEF DES VOILIERS afin de régler sa dette à hauteur de 200 euros par jour, cette modalité de règlement concédée constituait une indulgence du bailleur et non une obligation. Il ressort par ailleurs des SMS produits que ce n’était pas la première fois que le bailleur octroyait un délai supplémentaire au preneur.

La mauvaise foi du bailleur n’étant pas caractérisée, ce moyen sera écarté.

Sur la demande de résiliation et la demande reconventionnelle de suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En application de l’article L145-41 du code de commerce « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Par exploit du 27 août 2025, la SCI FIEF DES VOILIERS a fait délivrer à la SAS RONDEAU un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour la somme principale de 3 120 euros TTC au titre des loyers impayés de juillet et août 2025.

Il apparaît que la SCI FIEF DES VOILIERS a ainsi observé les formalités prévues au bail signé entre les parties et nécessaires à l’acquisition de la clause résolutoire, tandis que la SAS RONDEAU ne justifie pas avoir réglé les loyers et charges dont elle est redevable en exécution du contrat liant les parties.

Aucune contestation sérieuse n’existe sur ce point.

La SAS RONDEAU sollicite cependant la suspension de cette clause et le bénéfice de délais de paiement au motif qu’elle exécuterait le bail de bonne foi au regard des difficultés financières rencontrées et des paiements partiels intervenus.

Lors de l’audience, la SCI FIEF DES VOILIERS s’est opposée à l’octroi de délais dès lors que la SAS RONDEAU aurait confirmé ne pas être en capacité de payer ses loyers.

L’article 1343-5 du code civil prévoit : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la SAS RONDEAU justifie son retard de paiement par des difficultés financières passagères tel qu’il ressort des pièces comptables. Elle expose également qu’un projet d’acte de cession de fonds de commerce est en cours de rédaction. Il est enfin établi que la SAS RONDEAU a procédé à cinq règlements de 200 euros postérieurement au commandement de payer les loyers.

La mauvaise foi du défendeur n’est pas établie et ne peut être invoquée pour justifier une résiliation du bail.

En raison de la situation financière du débiteur, des délais de paiement lui seront accordés sur 12 mois comme précisé dans le dispositif du présent jugement, le jeu de la clause résolutoire étant suspendu.

La SAS RONDEAU reste redevable des loyers de juillet à décembre pour un montant total de 9 360 euros ainsi que de la taxe foncière d’un montant de 1 445,87 euros. Ayant procédé à cinq règlements pour un total de 1 000 euros, la société défenderesse accuse une dette de 9 805,87 euros au jour de la présente.

Au visa de l’article 1343-5 du code civil, il convient dès lors d’autoriser la SAS RONDEAU à se libérer de sa dette par 11 mensualités de 820 euros suivies d’une dernière mensualité du solde de la créance en sus de son loyer, selon les modalités fixées au dispositif de la présente ordonnance.

Cependant, en cas de non-paiement d’une mensualité à son échéance, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et le bail sera résilié de plein droit. La SAS RONDEAU devra alors libérer les lieux sous peine d’être expulsée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […] ;

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. ».

La SAS RONDEAU qui succombe supportera les dépens de l’instance.

En l’état de la procédure rien ne justifie qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande des parties à ce titre sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

SUSPENDONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

AUTORISONS la SAS RONDEAU à se libérer de sa dette en principal par 11 mensualités de 820 euros suivies d’une dernière mensualité du solde de la créance, payable avant le 5 de chaque mois, à compter du mois de mars 2026 ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance, l’intégralité de la dette deviendra exigible et le bail sera résilié de plein droit ;

ORDONNONS dans ce cas son expulsion et celle de tout occupant de son chef dans le mois suivant le commandement de quitter les lieux sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

CONDAMNONS en cas de résiliation du bail la SAS RONDEAU à payer à la SCI FIEF DES VOILIERS une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer augmenté des charges jusqu’à son départ effectif ;

DEBOUTONS les parties de leurs plus amples demandes, y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS RONDEAU aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 août 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Ségolène FAYS Pierre MESNARD