TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 8]

JUGEMENT DU 09 FEVRIER 2026

DOSSIER : N° RG 25/01516 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FNHT

AFFAIRE : [T] [E], [U] [N] C/ Etablissement public HABITAT 17 OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE MARITIME

MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Quentin ATLAN, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 16 décembre 2025, en qualité de juge des contentieux de la protection

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence lors des débats de Mme [L] [K], auditrice de justice.

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [T] [E]

né le 15 Mars 1990 à [Localité 6]

et

Madame [U] [N]

née le 07 Janvier 1989 à [Localité 5]

demeurant ensemble [Adresse 1]

représenté tous deux par Maître Brice GIRET de la SCP BODIN-BOUTILLIER-DEMAISON-GIRET-HIDREAU-SHORTHOUSE, avocats au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

DEFENDERESSE

Etablissement public HABITAT 17 OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE MARITIME

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Daphné VERLUISE, avocat au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

***

Débats tenus à l’audience du 01 Décembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 09 Février 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 décembre 2020 avec prise d’effet au 31 décembre 2020, l’ETABLISSEMENT PUBLIC HABITAT 17 OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE MARITIME (ci-après, HABITAT 17) a donné à bail à Monsieur [T] [E] et Madame [U] [N] un logement sis [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 408,44 euros provision sur charges comprise.

Arguant de désordres dans leur logement, les locataires ont mandaté le cabinet ASSISTANCE EXPERTISE BATIMENT pour organiser une réunion d’expertise amiable au contradictoire du bailleur social, se tenant le 27 février 2024 avec dépôt d’un rapport en date du 5 mars 2024.

Monsieur [T] [E] et Madame [U] [N] ont donné congé en date du 2 avril 2024 avec remise des clés et départ effectif en date du 3 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mai 2025, Monsieur [T] [E] et Madame [U] [N] ont fait assigner HABITAT 17 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE aux fins de :

Condamner le bailleur social au paiement des sommes suivantes :9 399,58 euros euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;1 500 euros en réparation de leur préjudice financier ; 1 605,06 euros en réparation de leur préjudice matériel ;6 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens,Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été renvoyée avant d’être retenue à l’audience du 1er décembre 2025, au cours de laquelle Monsieur [T] [E] et Madame [U] [N] sont représentés par leur conseil et sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Au soutien de leur demande indemnitaire, Monsieur [T] [E] et Madame [U] [N] arguent de l’apparition de moisissures dans le logement, en cause d’un système VMC défaillant. Le fils du couple aurait développé des problèmes respiratoires par suite. Au soutien précisément de leur demande au titre du préjudice financier, ils arguent de ce que la somme correspond au surchauffage du logement et à leur relogement dans un logement plus cher. Concernant le préjudice matériel, ils arguent de dégâts sur leurs biens en lien avec l’apparition de spores.

A l’audience du 1er décembre 2025, HABITAT 17 est représenté et sollicite le rejet de l’ensemble des demandes de Monsieur [T] [E] et Madame [U] [N] ainsi que leur condamnation à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse aux prétentions de Monsieur [T] [E] et Madame [U] [N], le bailleur relève que les locataires ne l’ont alerté des désordres qu’en décembre 2023, avant de quitter le logement pour s’installer chez la mère de Madame [U] [N], laissant leur logement sans aucune aération ni chauffage adapté depuis le 14 décembre 2023, ce qui aurait rendu le logement impropre à l’habitation. Le bailleur argue de ce que l’état des lieux d’entrée du locataire suivant décrit un logement en bon état avec une seule trace d’humidité et que la VMC a été changée le 24 septembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes en paiement

Au titre du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites et répondant à un niveau de performance minimal. Il est en outre obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux et d’y faire toutes les réparations nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Les articles 1 à 6 du décret du 30 janvier 2002 décrivent les critères de décence du logement.

Il est constant (Civ 3e, 19 juin 2025, 23-18.853) que le bailleur doit indemniser intégralement le locataire de son préjudice de jouissance à compter du jour où il en a été informé jusqu’à sa cessation.

En l’espèce, les demandeurs arguent de désordres en lien avec un dysfonctionnement de la VMC du logement, l’apparition de moisissures et l’inaction du bailleur social. Ils produisent à ce titre :

Un courrier déposé à la Mairie de [Localité 7] en date du 14 décembre 2023 par lequel ils informent rencontrer depuis novembre 2023 des problèmes avec la VMC suite à une tempête et avoir pris contact avec la concierge d’HABITAT 17 sans succès à partir du 10 novembre 2023 ; Un courrier daté du 14 décembre 2023, réceptionné par le bailleur le 15 décembre 2023, de « notification de logement insalubre », par lequel ils indiquent à leur bailleur que le logement présente des « moisissures » nuisant à la santé de Mme [N] et surtout de leur fils de trois ans ;Un rapport de visite à domicile en date du 9 janvier 2024 de leur assureur MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES évoquant une VMC dysfonctionnelle, l’absence de circulation d’air, l’absence de fenêtre dans la salle de bain et une peinture de salle de bain anormalement cloquée ;

Un rapport d’expertise amiable en date du 5 mars 2024 lequel relève la présence de moisissures importantes dans la chambre, d’un débit d’extraction d’air inexistant dans les toilettes et la cuisine, de dégâts des eaux au niveau des plinthes et de la buanderie, de l’absence d’une grille d’aération dans la buanderie, d’un taux d’humidité de 30 % dans la chambre de l’enfant, de traces de piquage en lien avec l’humidité dans la chambre et d’un défaut de fonctionnement de la bouche d’extraction de la salle de bain. Il en ressort, selon l’expert amiable, que la VMC ne fonctionne pas ou peu et que l’humidité est présente dans tout le logement, entraînant un défaut d’entretien général. Le logement « présente un caractère de non-décence » ;Une attestation d’hébergement de Madame [M] [F], mère de Madame [U] [N], à compter du 14 décembre 2023.

HABITAT 17 rétorque n’avoir été alerté des difficultés en lien avec la VMC et les moisissures qu’en décembre 2023 et qu’à la même date les locataires ont quitté les lieux sans même attendre leur réponse. Le bailleur ajoute que la VMC a depuis été changée en septembre 2024 et qu’une intervention du 15 septembre 2025 de l’entreprise SNEE a mis en lumière l’absence de signe d’humidité.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le bailleur social argue que les désordres seraient imputables aux seuls locataires et qu’il a par ailleurs désormais pallié aux désordres constatés par le remplacement de la VMC litigieuse.

Il sera relevé que si HABITAT 17 a désormais agi pour le preneur suivant en effectuant un remplacement de la VMC, cela ne fait pas obstacle à la mise en cause de son obligation de jouissance paisible pendant le précédent bail. Il sera surtout relevé que l’expertise amiable produite, corroborée par les éléments listés dans le cadre de la visite de l’assureur des locataires, met en lumière un défaut structurel d’aération et de ventilation du bâtiment, désordres incombant au bailleur, et non une apparition ponctuelle de moisissures en lien avec la défaillance des locataires.

Ainsi, il est manifeste que les demandeurs ont subi un trouble de jouissance en lien avec l’apparition de traces d’humidité et de moisissures pendant la location.

Toutefois, il est également constant que les locataires ne rapportent la preuve de la notification de ces désordres à leur bailleur qu’à compter du 14 décembre 2023, de sorte qu’ils ne sauraient être fondés à solliciter la réparation d’un trouble de jouissance pour une période antérieure. Si les locataires ont quitté le logement à cette date comme en témoigne l’attestation d’hébergement produite, il est à rappeler que ce départ est en lien direct avec l’apparition des désordres et caractérise en soi un trouble de jouissance. Dès lors, il convient de réparer le préjudice de jouissance subi par Monsieur [T] [E] et Madame [U] [N] entre le 14 décembre 2023 et le 3 mai 2024, date du départ effectif du logement, en leur allouant la somme de 2 000 euros.

Au titre du préjudice financier

Monsieur [T] [E] et Madame [U] [N] sollicitent la condamnation du bailleur au remboursement des frais supportés par eux afin de maintenir le chauffage du logement pendant la période où ils n’ont pu en jouir, soit entre décembre 2023 et mai 2024. Ils produisent à ce titre des factures d’énergie. Ils sollicitent en outre de faire supporter au bailleur le coût induit par l’éloignement de leur nouveau logement situé à [Localité 4], notamment en lien avec des trajets domicile-école plus onéreux pour leur fils [G] [E] (toujours scolarisé à [Localité 7]) et un loyer plus cher. Ils produisent à ce titre des simulations de coût de trajet et un justificatif de loyer à hauteur de 768,67 euros.

Il sera relevé que, concernant les factures d’énergie, le règlement des charges courantes est l’une des obligations incombant au locataire, qui ne saurait être fondé à s’en décharger sauf à rapporter la preuve, dans le cadre d’une exception d’inexécution, du caractère inhabitable du logement, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En outre, si le bailleur doit garantir la jouissance paisible du bien, il ne saurait supporter le coût de l’éloignement en cas de relogement, en l’absence d’un lien de causalité entre les manquements contractuels du bailleur et le coût du nouveau loyer ou des trajets.

Ainsi, la demande de Monsieur [T] [E] et Madame [U] [N] sera rejetée à ce titre.

Au titre du préjudice matériel

Monsieur [T] [E] et Madame [U] [N] sollicitent une indemnisation au titre des biens personnels jetés ou nettoyés en raison des moisissures et fournissent à ce titre des tickets de caisse et preuve de paiement pour des rachats de mobilier, notamment matelas et canapé.

Eu égard à l’absence de tout élément de preuve concernant l’état antérieur des éléments rachetés, et ainsi à l’absence de démonstration d’un lien de causalité, cette demande sera rejetée.

Au titre du préjudice moral

Monsieur [T] [E] et Madame [U] [N] arguent d’un préjudice moral en lien avec le relogement brutal et l’apparition de problématiques de santé importantes pour leur fils [G] [E], produisant à ce titre plusieurs pièces médicales (certificats, ordonnances) entre juillet 2021 et novembre 2024, mettant en lumière l’allergie aux moisissures et l’asthme de ce dernier.

Si le bailleur social argue que l’asthme de l’enfant était d’ores et déjà présent avant l’apparition des moisissures eu égard à la date des pièces médicales produites et qu’ainsi le lien de causalité fait défaut, force est de relever que le préjudice moral invoqué ne s’attache ici pas à la causalité directe entre la pathologie de l’enfant et l’état du logement mais à la souffrance émotionnelle et/ou psychologique induite pour les parents qui, dans le cadre du manquement du bailleur à ses obligations, ont dû notamment, pour protéger la santé de leur enfant, quitter brutalement le logement.

Ainsi, il est manifeste qu’en lien avec le manquement par le bailleur à ses obligations, Monsieur [T] [E] et Madame [U] [N] ont subi un préjudice moral lequel sera réparé à hauteur de 2 500 euros.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner HABITAT 17 aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, HABITAT 17 sera condamné à verser à Monsieur [T] [E] et Madame [U] [N] la somme de 800 euros. La demande du bailleur social sera rejetée à ce titre.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

— CONDAMNE l’ETABLISSEMENT PUBLIC HABITAT 17 OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE MARITIME à verser à Monsieur [T] [E] et Madame [U] [N] la somme de 2 000 euros (DEUX MILLE EUROS) en réparation de leur préjudice de jouissance ;

— REJETTE la demande en paiement de Monsieur [T] [E] et Madame [U] [N] au titre de leur préjudice financier ;

— REJETTE la demande en paiement de Monsieur [T] [E] et Madame [U] [N] au titre de leur préjudice matériel ;

— CONDAMNE l’ETABLISSEMENT PUBLIC HABITAT 17 OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE MARITIME à verser à Monsieur [T] [E] et Madame [U] [N] la somme de 2 500 euros (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS) en réparation de leur préjudice moral ;

— CONDAMNE l’ETABLISSEMENT PUBLIC HABITAT 17 OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE MARITIME à verser à Monsieur [T] [E] et Madame [U] [N] la somme de 800 euros (HUIT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— REJETTE la demande de l’ETABLISSEMENT PUBLIC HABITAT 17 OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE MARITIME au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE l’ETABLISSEMENT PUBLIC HABITAT 17 OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE MARITIME aux entiers dépens ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Monsieur Quentin ATLAN, Juge placé en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER Q. ATLAN