TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Septembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 20 Juin 2024

GROSSE :

Le 06 septembre 2024

à Mme [F] [M]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 septembre 2024

à la préfecture

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02110 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4YHC

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE AIX-[Localité 5] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [M] [F], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [L] [T], demeurant [Adresse 4]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 12 janvier 2015, l’Office Public de l’Habitat, établissement public à caractère industriel et commercial (Epic) HABITAT [Localité 5] PROVENCE (HMP) a donné à bail à Madame [L] [T] un appartement à usage d’habitation conventionné situé au [Adresse 1], dans le [Localité 6], pour un loyer mensuel de 461,19 euros outre 220,33 euros de charges et 38,57 au titre de la consommation d’eau.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Etablissement Public HABITAT [Localité 5] PROVENCE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, a fait signifier à Madame [L] [T] le 15 décembre 2023 un commandement de payer la somme de 1 681,78 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 mars 2024, l’Etablissement Public HABITAT MARSEILLE PROVENCE a fait assigner Madame [L] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail liant les parties ;

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [L] [T], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner Madame [L] [T] à lui verser la provision de 3 434,57 euros, comptes arrêtés au 29 février 2024 suivant décompte ci-joint ;

— condamner Madame [L] [T] à une indemnité mensuelle d’occupation indexée selon les clauses du bail, équivalente à une fois et demi le montant du dernier loyer augmenté des charges jusqu’à libération des lieux,

— condamner Madame [L] [T] à verser la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Un diagnostic social et financier a été établi le 7 mai 2024.

Au soutien de ses prétentions, l’Etablissement Public HABITAT [Localité 5] PROVENCE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 15 décembre 2023 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 juin 2024.

A cette audience, l’Etablissement Public HABITAT [Localité 5] PROVENCE, représenté par sa chargée de gestion, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 2 909,79 euros, selon décompte en date du 6 juin 2024, terme de mai 2024 inclus.

Madame [L] [T], bien que citée régulièrement par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 7 mars 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 20 juin 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Etablissement Public HABITAT [Localité 5] PROVENCE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 5 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 12 janvier 2015 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 décembre 2023 pour la somme en principal de 1 681,78 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 janvier 2024.

Madame [L] [T] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu de la résiliation du bail, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Madame [L] [T] est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux d’un montant au moins égal au loyer et aux charges.

Il résulte des décomptes versés aux débats que le montant du loyer augmenté des charges s’élève à la somme de 791,13€.

Par conséquent, une indemnité d’occupation mensuelle de 791,13 € peut être fixée provisoirement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [L] [T] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [L] [T] reste devoir, après déduction des frais de procédure, la somme de 2 909,79 euros, à la date du 6 juin 2024 cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de juin 2024 inclus.

Madame [L] [T] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 2 909,79 euros avec intérêts à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Madame [L] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Elle sera condamnée à verser à l’Etablissement Public HABITAT [Localité 5] PROVENCE la somme de cent euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 janvier 2015 entre l’Etablissement Public HABITAT [Localité 5] PROVENCE et Madame [L] [T] concernant le logement, situé au [Adresse 1], dans le quatorzième [Localité 3] sont réunies à la date du 27 janvier 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [L] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance;

DIT qu’à défaut pour Madame [L] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Etablissement Public HABITAT [Localité 5] PROVENCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [L] [T] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de sept cent quatre-vingt-onze euros et treize centimes (791,13 euros), indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer à compter du 27 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [L] [T] à verser à l’Etablissement Public HABITAT [Localité 5] PROVENCE, à titre provisionnel, la somme de deux mille neuf cent neuf euros et soixante-dix-neuf centimes (2 909,79 euros) décompte arrêté au 6 juin 2024, incluant la mensualité de mai 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [L] [T] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [L] [T] à payer à l’Etablissement Public HABITAT [Localité 5] PROVENCE la somme de cent euros (100 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE