TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [X] [Z], Monsieur [M] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04597 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZL6

N° MINUTE :

23/2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 17 septembre 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 8] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEURS

Madame [X] [Z], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

Monsieur [M] [T], domicilié : chez Mme [X] [Z], [Adresse 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 septembre 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 17 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/04597 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZL6

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 7 octobre 1991, avec effet au 15 mars 1991, l’office public d’aménagement et de construction de la Ville de [Localité 8], aux droits duquel vient l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH, a donné à bail à [X] [Z] un appartement à usage d’habitation, sis [Adresse 6].

[X] [Z] a indiqué vivre dans les lieux avec son fils, [M] [T], et a indiqué à l’occasion d’une réunion en date du 13 novembre 2024, gérer une boutique située [Adresse 2] et être titulaire d’un bail d’habitation pour un logement situé [Adresse 3].

Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire lui a été signifié le 16 juillet 2024, pour paiement de la somme de 1.979,51 euros, hors frais d’acte. Cet acte a été signifié à [X] [Z], avec sommation de libérer l’appartement parisien.

Par exploits en date du 17 et 18 avril 2025, l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH a fait assigner [X] [Z] et [M] [T] devant le juge des contentieux de la protection en résiliation judiciaire du bail.

L’affaire a été renvoyée et retenue à l’audience du 24 juin 2025.

A l’audience du 24 juin 2025,l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH a sollicité du juge des contentieux de la protection qu’il :

— prononce la résilaition du bail, à la date de l’assignation, aux torts exclusifs de [X] [Z], pour défaut d’occupation des lieux loués à titre de résidence principale, cession du bail et défaut de paiement des loyers, ou à défaut constate l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer,

— ordonne en conséquence l’expulsion de [X] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, à défaut de libération volontaire des lieux et d’établissement d’un état des lieux de sortie,

— statue ce que de droit concernant le sort des meubles en application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamne in solidum [X] [Z] et [M] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier loyer mensuel indexé et majoré de 30%, plus charges, à compter du lendemain de la date de résiliation du contrat de bail,

— condamne in solidum [X] [Z] et [M] [T] au paiement de la somme de 910,72 euros au 6 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus, à actualiser à l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire, – condamne in solidum [X] [Z] et [M] [T] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH soutient que [X] [Z] n’occupe plus personnellement et suffisamment les lieux. Il mentionne l’existence d’un arriéré locatif s’élevant à la somme de 1.679,72 euros, au 16 juin 2025, mai 2025 inclus. Il maintient la demande subsidiaire d’acquisition de la clause résolutoire, l’arriéré n’ayant pas été réglé dans les deux mois de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire.

[X] [Z] et [M] [T] ont comparu, sollicitant le rejet des prétentions du demandeur.

[X] [Z] a indiqué occuper les lieux, mais moins souvent, dans la mesure où son activité professionnelle lui impose des déplacements. Elle souligne ne pas avoir cédé les lieux à son fils.

[M] [T] expose que la résidence fiscale de sa mère est à [Localité 8].

La décision, contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 17 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation judiciaire du bail

L’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que les dispositions du présent titre sont d’ordre public, qu’il s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Ces dispositions d’ordre public prévoient que le logement à usage d’habitation principale doit certes être occupé au moins huit mois par an, mais permet également une dérogation à cette obligation pour les obligations professionnelles du titulaire du bail.

L’EPIC PARIS HABITAT OPH produit aux débats un extrait du registre national des entreprises mentionnant que la boutique NAKAL SHOP enregistrée au registre du commerce et des sociétés de Périgueux, au nom de [X] [Z], est située [Adresse 1]. Il produit également l’attestation d’assurance des lieux loués [Adresse 9], par [M] [T] et justifie avoir signifié et dénoncé les actes de commissaires de justice à [Localité 7] et [Localité 10].

En l’espèce, [X] [Z]justifie que sa résidence fiscale était à l’adresse des lieux loués auprès de l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH par la production de l’avis d’imposition 2024 sur les revenus de l’année 2023.

L’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH n’établit ni l’inoccupation des lieux par [X] [Z], ni son absence des lieux loués pendant au moins 8 mois par an pour des raisons autres que professionnelles. Or, la présence de [X] [Z] à [Localité 10] et [Localité 7] s’explique par ses obligations professionnelles dérogatoires à l’obligation d’occupation des lieux loués à titre de résidence principale au moins 8 mois par an, de sorte que son absence des lieux ne saurait lui être reprochée, ni justifier un manquement à son obligation d’occupation personnelle des lieux.

L’analyse de ces éléments ne permet pas d’établir un manquement de [X] [Z] à ses obligations de locataire.

En conséquence, l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH sera débouté de sa demande de résiliation judiciaire du bail.

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de la demande

En outre, l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH a fait délivrer à [X] [Z] un commandement de payer les loyers le 16 juillet 2024.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH justifie avoir informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dès le 17 juillet 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois.

C’est donc à bon droit que l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH a signifié à [X] [Z] une assignation en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et en expulsion des lieux loués.

Cette assignation a été dénoncée à la préfecture dans les délais légaux puisqu’elle a été notifiée par l’huissier par la voie électronique le 23 avril 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 24 juin 2025.

En conséquence, la demande de l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH est recevable.

Sur le fond

Le défaut de paiement du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d’expulsion.

En l’espèce, l’existence d’un arriéré locatif est justifiée par des relevés et décomptes produits par le bailleur.

Le commandement délivré le 16 juillet 2024 reproduit les termes de la clause résolutoire stipulée dans le bail, et vise les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Il mentionne aussi la faculté pour la locataire de saisir le fond de solidarité pour le logement dont l’adresse est précisée.

La résiliation de plein droit du contrat de bail ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.

Aussi, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit intervenue le 16 septembre 2024, faute par [X] [Z] d’avoir réglé l’arriéré de loyers en totalité ou d’avoir sollicité judiciairement la suspension de la clause résolutoire dans les deux mois de la délivrance du commandement.

Toutefois, [X] [Z] et [M] [T] justifient avoir saisi le bailleur de demandes de solutions amiables pour régler l’arriéré dès le 31 juillet 2024, puis le 1er septembre 2024 et enfin le 11 octobre 2024, de sorte que leur situation commande qu’il soit fait application en leur faveur des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, d’autant plus qu’ils justifient avoir réglé la dette visée au commandement de payer le 15 octobre 2024.

Ils seront autorisés à se libérer du solde restant dû au 16 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, soit de la somme de 1.679,72 euros, en deniers ou quittances pour tenir compte des éventuels versements intervenus et non pris en compte, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, moyennant le versement de 17 mensualités payables ainsi qu’il sera précisé au dispositif ci-après.

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire seront suspendus de plein droit pendant le cours des délais.

Il y a lieu de rappeler néanmoins qu’en cas de :

— paiement intégral des échéances et des loyers courants à l’issue des délais, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

— défaut de paiement par la locataire d’une des échéances dues, arriéré et loyer courant, la totalité de la somme due redeviendra immédiatement exigible huit jours après une mise en demeure restée infructueuse et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette hypothèse, le bailleur pourra procéder à l’expulsion à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux infructueux et [X] [Z] sera condamnée in solidum avec [M] [T], qui reconnait habiter les lieux loués, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent aux loyer et charges en cours, soit la somme de 732,02 euros en mai 2025, et ce à compter du 17 septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de majorer de 30% le montant du loyer courant pour fixer l’indemnité d’occupation, de sorte que cette demande sera rejetée.

Le sort des meubles sera, le cas échéant, régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens, l’article 700 du Code de procédure civile et l’exécution provisoire

[X] [Z] et [M] [T], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, comprenant le coût du procès-verbal du commandement de payer et de l’assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

L’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties à compter du 16 septembre 2024;

CONDAMNE [X] [Z] à payer à l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH la somme de 1.679,72 euros , en deniers ou quittances, arrêtée au 16 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif correspondant au solde restant dû sur les loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

AUTORISE [X] [Z] à se libérer de la dette, soit de la somme de 1.679,72 euros, arrêtée au 16 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, en deniers ou quittances, par le versement de 16 mensualités de 100 euros (cent euros) chacune payable au plus tard le dernier jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, étant précisé que le solde de la dette (79,72 euros), majoré des intérêts échus, devra être payé au plus tard le 17ème mois;

RAPPELLE que les paiements effectués par la locataire depuis la délivrance de l’assignation s’imputent sur l’arriéré locatif, en application de l’article 1342 du code civil ;

RAPPELLE que ces délais et les modalités de paiement ainsi accordés ne suspendent pas le paiement en intégralité du loyer et des charges en cours ;

DIT que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés et que si la locataire se libère de la dette selon cet échéancier, la clause de résiliation sera réputée ne jamais avoir joué ;

DIT cependant qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, loyer courant et mensualité de remboursement, le solde de la dette deviendra, huit jours après une mise en demeure restée infructueuse, à nouveau immédiatement exigible et la clause de résiliation reprendra son plein effet ;

PRECISE que, sans autre formalité :

— L’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH sera alors autorisé à faire procéder à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [X] [Z], ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est des lieux, appartement sis [Adresse 6];

— [X] [Z] et [M] [T] seront alors condamnés in solidum à payer à l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et charges en cours, soit la somme de 732,02 euros en mai 2025, et ce à compter du 17 septembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné;

DIT que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH de sa demande de résiliation judiciaire du bail consenti à [X] [Z] le 7 octobre 1991;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum [X] [Z] et [M] [T] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en la matière.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection