DU 16 Septembre 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00523 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OM73

Code NAC : 30B

S.C.I. ZOUITEN

C/

S.A.R.L. LE COQ DORÉ représentée par son gérant [L] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. ZOUITEN, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Angel THORY de la SCP BOUTELOUP THORY, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 61

DÉFENDEUR

S.A.R.L. LE COQ DORÉ représentée par son gérant [L] [V], dont le siège social est sis [Adresse 2]

non representé

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Débats tenus à l’audience du : 22 Juillet 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 16 Septembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 28 juin 2013, l’indivision [R] [D] a consenti un bail commercial à la société LE COQ DORE, portant sur un local commercial composé de deux boutiques et trois caves formant les lots n°1, 2, 10, 11 et 12 d’un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 4] pour une durée de neuf années entières et consécutives, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 11 436 euros, soit un loyer mensuel de 1 139,79 euros TTC.

Le bail s’est prolongé tacitement le 30 juin 2022 et le loyer mensuel, qui a fait l’objet d’une révision, s’élève à 1 374,20 euros TTC depuis le 1er juillet 2022.

Selon acte authentique reçu le du 30 mai 2023, la S.C.I. ZOUITEN a acquis l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 4], en ce compris le local faisant l’objet du bail commercial consenti à la société LE COQ DORE.

Le 27 mars 2025, la S.C.I. ZOUITEN a délivré un commandement de produire l’attestation d’assurance et un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société LE COQ DORE, portant sur la somme de 8 245,20 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2025, la S.C.I. ZOUITEN a fait assigner en référé la société LE COQ DORE devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

CONSTATER que par l’effet des commandements en date du 27 mars 2025 restés infructueux, la clause résolutoire contenue au bail commercial en date du 28 juin 2013, est acquise depuis le 28 avril 2025 et que la SARL LE COQ DORÉ occupe sans droit ni titre, depuis cette date, le bien objet du bail commercial,ORDONNER en conséquence, l’expulsion immédiate de la SARL LE COQ DORÉ ainsi que celle de tous occupants des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;ASSORTIR l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’à parfaite libération des lieux par tous occupants et remise des clés ; AUTORISER la SCI ZOUITEN à procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles, aux frais, risques et périls de la SARL LE COQ DORÉ ;CONDAMNER à titre provisionnel la SARL LE COQ DORÉ pour le montant de la dette locative jusqu’au 27 avril 2025 inclus à concurrence de 9.619,40 € en principal tel qu’il ressort du décompte arrêté le 28 avril 2025 ;CONDAMNER par provision, la SARL LE COQ DORÉ à payer à la SCI ZOUITEN, à compter du 28 avril 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire, une indemnité d’occupation égale au double du montant journalier du loyer et en conséquence, condamner la SARL LE COQ DORÉ au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 2.748,40 € et jusqu’à parfaite libération des lieux loués ;CONDAMNER par provision la SARL LE COQ DORÉ au paiement des échéances qui seront échues au jour de l’ordonnance à intervenir ;CONSTATER l’acquisition du dépôt de garantie au profit du Bailleur conformément aux dispositions de l’article XIV bis du Bail ;CONDAMNER la SARL LE COQ DORÉ au paiement d’une indemnité de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens, en ce compris les frais du Commissaire de justice tenant à la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire, le commandement de produire l’attestation d’assurance, à la signification de la présente assignation, ainsi qu’aux frais de levée de l’état des nantissements et privilèges et de notification aux créanciers inscrits.L’état des privilèges et nantissements du fonds de commerce ne porte mention d’aucune inscription.

L’affaire a été retenue à l’audience du 22 juillet 2025 à laquelle la société LE COQ DORE, citée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

La S.C.I. ZOUITEN a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

Le bail conclu entre les parties le 28 juin 2013, prorogé tacitement depuis, contient une clause résolutoire (page 16) qui stipule qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou indemnité d’occupation judiciaire ou conventionnelle tout comme des compléments de loyers ou de dépôt de garantie (…) ou d’inexécution de l’une ou l’autre des conditions du présent bail, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 27 mars 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il est établi que les causes du commandement de payer du 27 mars 2025 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 27 avril 2025 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

En revanche, la demande d’expulsion sous astreinte de 100 euros par jour de retard n’étant ni fondée ni motivée, et le demandeur bénéficiant de la possibilité de mettre en œuvre l’expulsion sans délai avec le concours de la force publique, cette demande sera rejetée.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du même code dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Il résulte du décompte visé dans l’assignation que la dette locative s’élève à 9 619,40 euros au 28 avril 2025.

La société demanderesse verse à l’audience du 22 juillet 2025 un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 13 740 euros arrêtée au 21 juillet 2025.

Le défendeur n’étant pas comparant à l’audience, aucune actualisation de la demande en paiement des loyers ne peut être faite à la hausse et il convient de s’en tenir aux termes de l’assignation.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société LE COQ DORE n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 9 619,40 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 28 avril 2025 et il convient de condamner la société LE COQ DORE par provision au paiement de cette somme.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bail stipule dans son article XIV bis CLAUSE RESOLUTOIRE que « les parties conviennent expressément que tout retard dans la libération des locaux qui interviendrait, soit à l’expiration du bail, soit à la suite d’un congé donné par anticipation, donnera lieu au paiement d’une indemnité journalière correspondant au double du montant journalier du loyer correspondant à la période considérée, sauf accord contraire des parties ».

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due par la société LE COQ DORE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur le dépôt de garantie

Le bail commercial conclu le 28 juin 2013 entre les parties prévoit le versement d’un dépôt de garantie égale à trois loyers mensuels en principal (article VIII) et que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur à titre de dommages – intérêts sans préjudice de tous les autres, en cas de résiliation du bail, quelle qu’en soit la cause (article XIV bis).

En l’espèce, eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en l’absence de contestation sérieuse, il convient d’ordonner que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur, en application des dispositions du bail.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société LE COQ DORE, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société LE COQ DORE ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. ZOUITEN formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 28 juin 2013, prorogé tacitement et la résiliation de ce bail à la date du 27 avril 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 4] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société LE COQ DORE et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

REJETONS la demande au titre de l’astreinte de la S.C.I. ZOUITEN ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société LE COQ DORE à payer à la S.C.I. ZOUITEN la somme provisionnelle de 9.619,40 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 28 avril 2025 ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société LE COQ DORE à la S.C.I. ZOUITEN, à compter du 27 avril 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin la société LE COQ DORE au paiement de cette indemnité ;

ORDONNONS que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la société LE COQ DORE au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société LE COQ DORE à payer à la S.C.I. ZOUITEN la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 16 Septembre 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT