TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 26/00059

N° RG 25/00189 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EBMW

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 03 Février 2026

DEMANDEUR (S) :

MAYENNE HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT du Département de la [Localité 2], inscrit au RCS de [Localité 1] sous le numéro 275 300 010

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Marie-Aude MORICE, avocate au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Monsieur [O] [B]

né le 26 Octobre 2000 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Clélia COCONNIER, avocate au barreau de LAVAL substituée par M^e Laurène BELIER, avocate au barreau de LAVAL

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Valérie BERNARD

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 06 Janvier 2026 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 03 Février 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe et rédigé avec le concours de [Z] [I], attachée de justice

— contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Valérie BERNARD, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffiere.

Copies certifiée conformes à M^e MORICE et M^e COCONNIER

délivrée(s) le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 24 avril 2022, l’OPH [Localité 2] Habitat a conclu avec M. [O] [B] un contrat de location d’un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], avec effet au 28 avril 2022, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 234,41€, hors charges récupérables.

Par requête reçue le 19 novembre 2024, l’OPH [Localité 2] Habitat a sollicité du juge des contentieux de la protection la désignation d’un commissaire de justice aux fins d’effectuer toutes constatations concernant l’état du logement loué à l’intérieur comme à l’extérieur.

Par ordonnance du 25 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection a commis l’Etude Ouest Offices pour procéder aux constatations concernant l’état du logement.

Le procès-verbal de constat a été dressé le 11 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2025, l’OPH Mayenne Habitat a fait assigner M. [O] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laval aux fins de :

— recevoir son action et la dire bien-fondée,

— voir constater que M. [O] [B] n’a pas respecté ses obligations contractuelles,

— prononcer la résiliation du bail conclu entre les parties le 24 avril 2022 concernant un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6],

— dire qu’à défaut pour M. [O] [B] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement, il sera procédé à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique,

— dire qu’à compter de la décision à intervenir M. [O] [B] sera occupant sans droit ni titre,

— condamner M. [O] [B] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges mensuels actualisés majorée de 50 % à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des locaux et la remise des clefs,

— condamner M. [O] [B] au paiement d’une somme de 189,51€ correspondant au loyer et charges dus au 10 janvier 2025 ; cette somme étant à parfaire ou à diminuer en fonction du décompte qui sera produit le jour de l’audience,

— constater que le jugement à intervenir est assorti de l’exécution provisoire de droit,

— condamner M. [O] [B] au paiement de la somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [O] [B] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du constat réalisé le 11 décembre 2024 par Me [J] [Y], commissaire de justice, associée de la SCP Ouest Offices à Chateau-Gontier-Sur-Mayenne.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 6 mai 2025 a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties jusqu’à l’audience du 4 novembre 2025, à laquelle elle a de nouveau été renvoyée en raison de la charge de l’audience.

À l’audience du 6 janvier 2026, l’OPH [Localité 2] Habitat, représenté par son conseil, indique que la dette de loyer ayant été régularisée par le locataire, elle ne demande plus la condamnation du locataire sur ce fondement mais maintient ses autres demandes.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur rappelle avoir été alerté dès juillet 2023 en raison du défaut d’entretien des extérieurs et de l’intérieur du logement, de la casse du portail et des aboiements de chien de M. [O] [B]. Il précise qu’un rappel du règlement intérieur a été envoyé le 20 juillet 2023, puis un avertissement, une mise en demeure et enfin un nouveau rappel. Sur le défaut d’entretien en lui-même, il expose que le constat est éloquent, relevant des dégradations volontaires et d’autres liées à la présence du canidé.

L’OPH [Localité 2] Habitat expose que si M. [B] affirme avoir remédié aux difficultés (règlement du loyer, chien à la SPA et peintures refaites), le portail n’est toujours pas réparé comme en attestent les photographies qu’il verse aux débats.

M. [O] [B], représenté par son conseil, sollicite du juge des contentieux de la protection de :

A titre principal,

— constater qu’il a procédé au règlement intégral de sa dette locative,

— constater qu’il a remédié aux désordres allégués par [Localité 2] Habitat,

Par conséquent,

— débouter [Localité 2] Habitat de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire,

— lui accorder un délai d’un an pour se reloger en application des dispositions de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution,

— dire que l’indemnité d’occupation sera équivalente au prix du loyer, sans majoration,

En tout état de cause,

— constater qu’il a procédé au règlement intégral de sa dette locative ;

— débouter [Localité 2] Habitat de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 189,51€ au titre d’un arriéré de loyers,

— débouter [Localité 2] Habitat de toutes ses autres demandes, fins et conclusions,

— écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner [Localité 2] Habitat à payer à M. [B] la somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner [Localité 2] HABITAT aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût de l’établissement du procès-verbal de constat.

M. [O] [B] expose avoir eu des difficultés personnelles liées à une dépression, ce qui explique sa négligence. Il souligne s’être désormais repris en main notamment en réglant les loyers impayés et en achetant un détecteur de fumée.

A l’issue des débats, le juge a indiqué que l’affaire était mise en délibéré au 3 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur les loyers et charges impayés

L’OPH [Localité 2] Habitat ayant indiqué lors de l’audience du 4 novembre 2025 que le locataire s’est acquitté des loyers impayés, il y a lieu de constater que la demande de l’OPH Mayennne Habitat de condamnation de M. [O] [B] au titre des loyers impayés est désormais sans objet.

Sur la demande de résiliation du bail pour défaut d’entretien

En vertu des articles 1224 à 1229 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle–ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement au jour où il statue si la gravité des manquements commis par le locataire justifie la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Selon l’article 1729 du code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Aux termes de l’article 7d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement.

L’article 4.1 du règlement intérieur de l’OPH [Localité 2] Habitat énonce que « chaque locataire est responsable de l’état de son logement de son arrivée à son départ. Les états des lieux à l’entrée et à la sortie du logement constatent le respect de cette obligation. Le locataire se doit de maintenir le logement en bon état d’entretien ».

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par l’OPH [Localité 2] Habitat les éléments suivants :

— dans le rapport de l’OPH [Localité 2] Habitat en date du 24 octobre 2024, il est notamment indiqué :

> que les voisins ont alerté sur le défaut d’entretien des extérieurs le 3 juillet 2023,

> que lors d’une visite du logement de M. [O] [B] le 19 juillet 2023, il est constaté un défaut d’entretien ayant donné lieu à un rappel oral auprès du locataire sur son obligation d’entretien de son logement et sur la présence des animaux nuisant à la tranquillité de l’immeuble,

> qu’un rappel au règlement lui a été adressé le 20 juillet 2023 et que le 21 août 2023, l’entreprise assurant la visite d’entretien annuelle de l’appartement a constaté l’absence du locataire au rendez-vous,

> que le 24 août 2023, le représentant du bailleur ne parvient pas à rencontrer M. [O] [B] dans le cadre d’un rendez-vous convenu et constate l’absence d’amélioration depuis l’extérieur du logement,

> que le 25 août 2023, un avertissement est envoyé au locataire,

> que le 29 septembre 2023, le représentant du bailleur se rendant sur place trouve porte close et constate la persistance du défaut d’entretien mais également que les voisins continuent d’entendre des aboiements de chien,

> que le 2 octobre 2023, les voisins interpellent à nouveau le bailleur concernant les aboiements,

> que le 10 janvier 2024, une visite des lieux permet d’établir que le défaut de l’entretien de l’intérieur persiste mais que l’extérieur a été entretenu conduisant le bailleur à cesser la procédure avec mise en place d’un suivi rapproché pour l’entretien du logement et les aboiements du chien,

> que le 27 juin 2024, le défaut d’entretien des extérieurs est de nouveau constaté et donne lieu à l’envoi d’un courrier au locataire aux fins de visite du logement le 30 juillet 2024, date à laquelle M. [O] [B] est absent,

> que le 31 juillet 2024, un nouvel avertissement est envoyé au locataire,

> que le 5 septembre 2024, le défaut d’entretien persiste tout comme l’absence du locataire,

> que le 23 octobre 2024, le locataire refuse d’ouvrir la porte après envoi d’une mise en demeure et que les désordres persistent.

— dans le procès-verbal de constat dressé le 11 décembre 2024 par le commissaire de justice, il est constaté les éléments suivants :

> salon/séjour : encrassement et dégradation du sol, présence de déjections canines et de plaques d’urine, morceau de linoléum scotché en guise de remplacement, peinture écaillée et plâtre visible, présence de déchets, vitres de la porte de fenêtre présentant de nombreuses traces de salissure,

> cuisine : porte présentant des traces de salissures, sol encrassé avec présence de déjections canines et plaques d’urine, présence dans l’évier de vaisselle sale et de verre cassé, présence de déchets,

> couloir de distribution : sol fortement dégradé et jonché de déchets, sol partiellement arraché, dalles de plafond présentant des salissures, câble internet scotché avec de l’adhésif orange, tableau électrique et carillon de sonnette jaunis, détecteur de fumée absent,

> WC : traces de salissures marrons sur la partie basse de la porte, sol encrassé, bloc WC encrassé, cuvette sale,

> chambre : porte présentant des traces de salissure en partie basse, dormant en bois cassé, lame de bois manquante avec clous apparents, odeur très désagréable, murs sales et peinture écaillée par endroits, présence de déchets et de restes de repas,

> extérieur : portail cassé et non fonctionnel qui selon explication du locataire a cédé sous le poids de son chat qui monte régulièrement dessus, haie non taillée masquant par endroit complètement le grillage, présence de lierre sur une partie de la façade, présence de mauvaises herbes et de mousse entre les dalles de la terrasse, mobilier de jardin encrassé, présence de déchets.

Il ressort des pièces produites par M. [O] [B] que :

— le chien de race malinoise qu’il possédait a été laissé aux bons soins de la SPA le 17 janvier 2025,

— il a fait réaliser des travaux afin de faire poser un parquet neuf pour un montant de 1.151,18 € selon facture en date du 20 mai 2025,

— il a procédé à l’achat d’un détecteur de fumée pour remplacer celui manquant,

—  8 photographies attestent d’un entretien du logement tant concernant les extérieurs que l’intérieur.

Il apparaît ainsi que l’assignation en justice et la convocation au Tribunal ont provoqué une réaction salutaire chez M. [O] [B] qui a pris des décisions notamment l’abandon de son animal, fait réaliser des travaux et procédé au ménage du logement comme en attestent les photographies versées aux débats. S’il est exact que ces photographies ne montrent pas l’ensemble du logement dans le détail, il en résulte néanmoins une différence d’entretien de l’intérieur et des extérieurs du logement tout à fait manifeste par rapport au constat dressé par le commissaire de justice le 11 décembre 2024 et il y a tout lieu de penser que la présente procédure judiciaire a constitué pour M. [O] [B] un avertissement qui doit normalement lui permettre de ne pas retomber dans le manque d’entretien constaté en 2023 et 2024.

En outre, s’il est exact que le portillon en bois situé dans le jardin du logement est toujours détérioré comme le souligne le bailleur et comme l’attestent les photographies produites par le locataire, il sera toutefois relevé que la lecture de l’état des lieux d’entrée permet de constater que ce portillon était déjà partiellement dégradé et qu’en tout état de cause, la dégradation de ce portillon ne saurait à elle seule justifier la résiliation du bail pour défaut d’entretien.

Dès lors, le caractère actuel des manquements à l’obligation d’entretien des lieux loués n’étant pas établi, la résiliation du bail n’est plus justifiée et l’OPH [Localité 2] Habitat sera débouté de ses demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

M. [O] [B] n’étant pas partie perdante, l’OPH [Localité 2] Habitat conservera la charge des dépens, à l’exception du coût du constat réalisé le 11 décembre 2024 par Maître [J] [Y], dont la moitié sera supportée par M. [O] [B] dans la mesure où cet acte révèle des manquements à l’entretien du logement.

L’équité conduira au rejet de la demande d’indemnité formée tant par l’OPH [Localité 2] Habitat que par M. [O] [B] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que la demande de condamnation de M. [O] [B] au paiement des loyers est devenue sans objet ;

DÉBOUTE l’OPH [Localité 2] Habitat de sa demande de résiliation du bail conclu avec M. [O] [B] relatif au logement situé [Adresse 3] et par suite de ses demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

LAISSE les dépens à la charge de l’OPH [Localité 2] Habitat, à l’exception du coût du constat réalisé le 11 décembre 2024 par Maître [J] [Y], commissaire de justice, dont la moitié sera supportée par M. [O] [B] ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ni au profit de l’OPH [Localité 2] Habitat ni au profit de M. [O] [B] ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Valérie BERNARD