MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

Minute :

N° RG 23/00555 – N° Portalis DB2V-W-B7H-GIQ4

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.C.I. [P], dont le siège social est sis 53, rue Louis Philippe – 76600 LE HAVRE

représentée par Monsieur [W] [H], Gérant

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [T]

né le 15 Janvier 1957 à HARFLEUR (76700), demeurant 305 rue de Verdun – 76600 LE HAVRE

Représenté par M^e Nathalie VALLEE substituée par M^e Anthony MORISSE, Avocats au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 06 Octobre 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 juillet 2004 prenant effet le 16 juillet 2004, la SCI SELIMO aux droits desquelles vient la SCI [P] a donné à bail à Monsieur [Z] [T] un logement situé 305 rue de Verdun, 1er étage, au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel initial de 400 €, outre une provision sur charges de 77 €.

Se prévalant de loyers impayés aux échéances convenues, la SCI [P] a fait délivrer au locataire, le 24 mars 2023, un commandement de payer la somme de 2 543,70 € au titre des loyers et charges arrêtés au 11 mars 2023, visant la clause résolutoire insérée au bail. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à exécution sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 30 mai 2023, la SCI [P] a fait assigner Monsieur [T] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au contrat de bail et de constater la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Monsieur [T] à lui payer :

* Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait due en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clés,

* La somme de 3 564,09 euros en principal représentant les loyers et charges suivant situation arrêtée au 10 mai 2023, déduction faite des acomptes perçus à la date sus énoncée,

* Une indemnité d’occupation mensuelle dont le montant correspondra au loyer et charges mensuels à échoir tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi avec revalorisation possible et sans plafonnement forfaitaire et ce, jusqu’au jour de la libération effective du logement,

* La somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à la seule charge du requérant,

* Les entiers dépens (article 696 du code de procédure civile) dont le coût du commandement de payer signifié en date du 24 mars 2023, celui de l’assignation et de sa notification par LRAR à la Direction de la Cohésion Sociale,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel ou opposition.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 octobre 2023, renvoyée à la demande des parties à plusieurs audiences de la mise en état pour être évoquée à l’audience du 6 octobre 2025.

A cette audience, la SCI [P], dûment représentée par son gérant, Monsieur [W] [H], se désiste de sa demande de résiliation du bail et expulsion du locataire et réclame la somme de 3 855,92 € représentant les charges impayées arrêtée au 6 octobre 2025.

Il explique qu’il veut juste que son locataire lui rembourse le coût du chauffage et de l’eau constituant les charges prévues au bail. Il a acheté l’immeuble le 28 juin 2019, l’autre locataire a payé les charges du chauffage mais pas Monsieur [T]. Il continue à payer son loyer régulièrement tous les mois par chèque en lettre recommandée avec accusé de réception mais s’oppose au paiement du chauffage. Il lui a produit les factures à Monsieur [T] mais il refuse toujours de payer les charges. Il a scindé les deux appartements. S’agissant de l’appartement du dessous, il y a un cumulus et un chauffage individuel. Ce locataire paye ses propres charges. Monsieur [T] avait la chaudière pour lui seul et il lui a demandé de prendre l’abonnement à son nom pour qu’il se rende compte de ses consommations.

Il lui a laissé trois mois pour le faire et a résilié les abonnements de gaz et d’eau. Le locataire n’a jamais effectué la démarche. Il n’a plus de chauffage ni d’eau chaude.

Monsieur [T] est représenté par Maître Nathalie VALLEE, substituée par Maître Anthony MORISSE. Aux termes de ses conclusions récapitulatives et responsives devant le tribunal judiciaire du Havre 2 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, il demande :

— juger recevable et bien-fondé Monsieur [T] en ses demandes, y ajoutant,

A titre principal et liminaire,

— juger irrecevable la SCI [P] en ses demandes,

A titre subsidiaire,

— la débouter purement et simplement de l’intégralité de ses demandes,

Reconventionnellement,

— enjoindre la SCI [P] de rétablir conformément au bail initial, la fourniture de gaz et d’eau chaude pour l’appartement de Monsieur [T], immédiatement et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du 29 août 2023, date du courrier de la mise en demeure du Conseil de Monsieur [T],

— condamner la SCI [P] au paiement d’une somme, à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi par Monsieur [T], à hauteur de 5 000 euros,

— juger qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [T] les frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer en justice aux fins de défendre ses intérêts,

— condamner la DIC [P] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [T] soulève l’irrecevabilité des demandes de la SCI [P] au motif qu’elle n’aurait communiqué que deux pièces le 13 mars 2025 alors que son assignation fait état de 6 pièces.

Sur le fond, Monsieur [T] conteste l’augmentation des charges réclamées. Il indique que pendant 15 ans, il n’a pas vu son loyer et les charges augmentés. Or, depuis l’acquisition de l’immeuble par la SCI [P] les charges sont passées de 77 euros par mois tel que prévu au contrat à la somme de 566,06 euros par mois. La bailleresse lui a réclamé ainsi un rappel de charges d’un montant de 1 338,58 euros pour la période du 1er décembre 2021 au 7 janvier 2023. Dès le mois de janvier 2023, la bailleresse a répercuté l’augmentation des charges sur le locataire pour une somme mensuelle de 210 euros. Son loyer a été indexé passant de 506,17 euros à 716,17 euros. Monsieur [T] n’a pas pu faire face à une telle augmentation et par courrier en date du 10 août 2023, la bailleresse lui a indiqué que le contrat gaz, fournissant le chauffage et l’eau chaude, était résilié à compter du 31 août 2023 de sorte qu’il ne peut plus se chauffer ni utiliser l’eau chaude. Il conteste la coupure de fourniture de gaz que ne pouvait pas faire la propriétaire sans son accord et il demande qu’elle soit condamnée à rétablir la fourniture d’énergie.

Par note en délibéré en date du 20 octobre 2025 et autorisée par la juridiction, le locataire demande de débouter la SCI [P] de ses demandes. Il rappelle que les sommes réclamées représentent une augmentation uniquement des charges qu’il conteste. Or, sur le décompte actualisé au 6 octobre 2025 de la créance à hauteur de la somme de 3 855,92€, il comporterait également des arriérés de loyers alors qu’ils sont inexistants. Le montant serait donc totalement erroné.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025.

MOTIFS

Il sera donné acte à la SCI [P] du désistement de sa demande de résiliation du bail et expulsion du locataire.

Sur l’irrecevabilité des demandes de la SCI [P]

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Monsieur [T] soulève l’irrecevabilité des demandes de la bailleresse au motif qu’elle n’aurait communiqué le 13 mars 2025 que deux pièces, à savoir une lettre qui lui a été adressée relative à l’indexation du loyer et un décompte arrêté à la même date. La SCI persisterait à ne pas communiquer ses pièces qu’elle entend produire au juge. Or, l’assignation fait état de pièces au nombre de six qui n’auraient pas été communiquées en dépit des multiples demandes alors qu’il s’agit de pièces essentielles à la procédure.

En l’espèce, lors de la délivrance de son assignation, la SCI [P] a communiqué six pièces qui sont les suivantes :

— Le contrat de bail en date du 17/07/2004

— Le commandement de payer du 24/03/2023

— L’état des loyers et charge impayées

— La saisine de la CCAPEX

— Le procès-verbal de saisie conservatoire de créances du 28/04/2023

— La dénonciation du procès-verbal de saisie conservatoire.

Les pièces visées ont donc été signifiées à Monsieur [T] qui en a eu par conséquent connaissance. S’agissant de leur absence de communication au Conseil de Monsieur [T], il n’apparaît pas que les pièces citées ci-dessus et déclarées comme manquantes aient été réclamées ou qu’une sommation de communiquer ait été délivrée à la demanderesse. De surcroît, le défendeur soutenait que ces pièces étaient essentielles en procédure car elles visaient au constat de l’acquisition de la clause résolutoire. Or, la bailleresse ayant renoncé à sa demande de résiliation du bail et expulsion du locataire, elles ne sont donc plus utiles à la solution du litige.

Enfin, s’agissant de la dernière pièce communiquée par la SCI [P] lors de l’audience et consistant en un décompte d’arriéré actualisé des charges, Monsieur [T] a eu l’autorisation de communiquer une note en délibéré afin de faire valoir ses observations à ce sujet, note en délibéré qui a adressée à la juridiction.

Dès lors, le principe du contradictoire ayant été respecté, les demandes de la SCI [P] sont donc recevables.

Sur la dette locative

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il n’est pas contesté par les parties que Monsieur [T] paye régulièrement son loyer mais que le litige porte exclusivement sur le paiement des charges même si celles-ci font parties intégrantes du loyer.

Monsieur [T] conteste le montant des charges au motif que bail prévoyait à l’origine des charges à hauteur de 77€ et qu’elles lui sont facturées désormais 210 € par mois.

Or, il ne s’agit qu’une provision sur charges telle que mentionnée au contrat de bail et sont donc réajustables en fonction des factures réelles. Depuis l’origine du bail signé en 2004, soit depuis 20 ans, il est évident que les charges relatives au chauffage et à l’eau ont fortement augmenté et ne peuvent plus représenter par conséquent un tel montant de provision.

La SCI [P] justifie des arriérés de charges pour les périodes suivantes :

Pour l’année 2022 : 181,87 €

Pour l’année 2023 : 993,81 € (1 609,81 €- 616 €), étant précisé que les factures d’huissier ne font pas parties des charges et ont donc été déduites

Pour l’année 2024 : 308,07 €

Pour l’année 2025 : 907,73 € (jusqu’au 06/10/2025)

Soit un total de 2 391,48 €.

Dès lors, Monsieur [T] est condamné à payer la somme de 2 391,48 € à la SCI [P] au titre des arriérés de charges arrêtés au 6 octobre 2025.

Sur la résiliation des compteurs de gaz et d’eau

Il n’est pas contesté que dans le contrat de bail du 10 juillet 2004, il était prévu une provision sur charges d’un montant de 77€ qui couvrait la fourniture de gaz et de l’eau. Les compteurs étaient au nom de la propriétaire qui les répercutait sur les locataires de l’immeuble au prorata des consommations comme prévu au contrat.

Dans la mesure où ce mode de fonctionnement était prévu contractuellement, la propriétaire ne pouvait pas résilier unilatéralement les compteurs de gaz et d’eau pour contraindre le locataire à les prendre à son nom, même si celui-ci ne payait pas les charges.

La propriétaire devait suivre la procédure légale d’impayés (mise en demeure, injonction de payer ou procédure judiciaire) mais ne pouvait pas résilier les compteurs de son propre chef et laisser le locataire sans chauffage et eau, ceci étant constitutif d’une voie de fait.

Elle a donc commis une faute de nature à engager sa responsabilité et sera donc condamnée à rétablir la fourniture de gaz et d’eau chaude conformément au bail et dans les conditions précisées au dispositif.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est indiscutable que Monsieur [T] a subi un préjudice important du fait de la faute de la SCI [P] qui a résilié à tort les compteurs, ce qui a eu pour conséquence de priver le locataire de chauffage et d’eau chaude depuis le 31 août 2023.

A ce titre, la SCI [P] est condamnée à lui verser la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts au vu de la nature et de la durée du préjudice subi.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Au vu de la solution du litige, chacun partie conservera la charge de ses dépens et il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes de la SCI [P] ;

DONNE ACTE à la SCI [P] du désistement de sa demande en résiliation de bail et expulsion du locataire ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [T] à payer à la SCI [P] la somme de 2 391,48 euros au titre des arriérés de charges arrêtés à la date du 6 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI [P] à rétablir, conformément au bail initial, la fourniture de gaz et d’eau chaude pour l’appartement de Monsieur [Z] [T], sous astreinte de 50€ par jour de retard pendant un délai de trois mois, passé le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI [P] à payer à Monsieur [Z] [T] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

RAPPELLE que les sommes dues ont vocation à se compenser ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 15 DECEMBRE 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE