TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04060 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-ID4I

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 13/02/2026

Société CDC HABITAT

C/

Monsieur [M] [E] [K]

Madame [S] [H]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— l’AARPI NMCG AARPI

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 13 FEVRIER 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Lauren SIGLER de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [E] [K]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [S] [H]

[Adresse 4]

[Adresse 5][Adresse 6]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 18 mai 2022, la SA CDC HABITAT a loué à M. [M] [E] [K] et Mme [S] [H], qui se sont engagés solidairement en vertu de l’article 8 du contrat intitulé « Solidarité et indivisibilité », un local à usage d’habitation situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 893,64 € hors charges outre 228,26 € de provision pour charges.

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 18 mai 2022, la SA CDC HABITAT a également loué à M. [M] [E] [K] et Mme [S] [H], qui se sont engagés solidairement en vertu de l’article 10 intitulé « Solidarité et indivisibilité », un emplacement de stationnement n°1141 situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 41,56 € hors charges outre 8,95 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2024, la SA CDC HABITAT a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3 490,33 € au titre des loyers et charges échus, mois de novembre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 14 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 août 2025, la SA CDC HABITAT a fait assigner M. [M] [E] [K] et Mme [S] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

. constater l’acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation des baux,

ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 13 198,24 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juillet 2025,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 6 août 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 2 décembre 2025.

A cette audience, la SA CDC HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 18 395,48 €, au titre des loyers et charges échus au 17 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus. La bailleresse demande l’acquisition des clauses résolutoires et précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement, le versement des loyers n’ayant pas repris.

Cités tous deux par actes délivrés à l’étude de commissaire de justice, M. [M] [E] [K] et Mme [S] [H] ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 13 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 14 novembre 2024.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 6 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 décembre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 17 novembre 2025, la dette locative de M. [M] [E] [K] et Mme [S] [H] s’élève à la somme de 18 395,48 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois de novembre 2025 inclus. Il convient de condamner M. [M] [E] [K] et Mme [S] [H] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 30 octobre 2024 pour la somme de 3 490,33 € et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur l’acquisition des clauses résolutoires

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, les deux contrats en date du 18 mai 2022 unissant les parties, le second portant sur l’emplacement de stationnement constituant l’accessoire du premier portant sur le logement, stipulent respectivement en leur article 7 et 8 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 30 octobre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 31 décembre 2024.

— Sur l’expulsion

L’expulsion de M. [M] [E] [K] et Mme [S] [H] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [M] [E] [K] et Mme [S] [H] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée aux montants des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été si les contrats s’étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de ses biens et de son impossibilité de les relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [M] [E] [K] et Mme [S] [H] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

. Sur les frais irré

pétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [M] [E] [K] et Mme [S] [H] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 400,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [E] [K] et Mme [S] [H] à verser à la SA CDC HABITAT la somme de 18 395,48 € (décompte arrêté au 17 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 30 octobre 2024 sur la somme de 3 490,33 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 mai 2022 entre la SA CDC HABITAT, d’une part, et M. [M] [E] [K] et Mme [S] [H], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 7] sont réunies à la date du 31 décembre 2024 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 mai 2022 entre la SA CDC HABITAT, d’une part, et M. [M] [E] [K] et Mme [S] [H], d’autre part, concernant l’emplacement de stationnement n°1141 situé au [Adresse 8] sont réunies à la date du 31 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [M] [E] [K] et Mme [S] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [M] [E] [K] et Mme [S] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CDC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [M] [E] [K] et Mme [S] [H] solidairement à verser à la SA CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis, à compter du terme du mois de décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SA CDC HABITAT du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [M] [E] [K] et Mme [S] [H] in solidum à verser à la SA CDC HABITAT une somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [M] [E] [K] et Mme [S] [H] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.