REPUBLIQUE FRANCAISE

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

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JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

le Tribunal judiciaire du HAVRE (1ère chambre) a

rendu le jugement suivant :

LE SIX NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

N° RG 23/00353 – N° Portalis DB2V-W-B7H-GFTF

NAC: 71F Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

DEMANDEURS:

Madame [O] [H]

née le 02 Janvier 1970 à CHOISY-LE-ROI (94400), demeurant Résidence La Charmeraie Bâtiment B – 76290 MONTIVILLIERS

représentée par M^e Jacques FORESTIER, avocat au barreau du HAVRE

Monsieur [N] [E] [V] époux [V]

né le 20 Novembre 1949 à MONTIVILLIERS (76290), demeurant Résidence La Charmeraie 02 Avenue de Nordhorn – 76290 MONTIVILLIERS

représenté par M^e Jacques FORESTIER, avocat au barreau du HAVRE

Madame [X] [U] épouse [V]

née le 18 Janvier 1950 à SAINT-MACLOU-LA-BRIERE (76110), demeurant Résidence La Charmeraie 2 Avenue de Nordhorn – 76290 MONTIVILLIERS

représentée par M^e Jacques FORESTIER, avocat au barreau du HAVRE

Madame [A] [G] épouse [W]

née le 14 Novembre 1948 à LE HAVRE (76600), demeurant Résidence la Charmeraie 02 Avenue de Nordhorn – 76290 MONTIVILLIERS

représentée par M^e Jacques FORESTIER, avocat au barreau du HAVRE

Monsieur [J] [W] époux [G]

né le 25 Février 1944 à LE HAVRE (76600), demeurant Résidence La Charmeraie 02 Avenue de Nordhorn – 76290 MONTIVILLIERS

représenté par M^e Jacques FORESTIER, avocat au barreau du HAVRE

Monsieur [N] [Y] époux [D]

né le 30 Décembre 1949 à NOTRE-DAME -DU-BEC (76133), demeurant 17 Route d’Hermeville – 76133 NOTRE-DAME-DU-BEC

représenté par M^e Jacques FORESTIER, avocat au barreau du HAVRE

Madame [R] [D] épouse [Y]

née le 22 Juillet 1950 à ANGERVILLE-L’ORCHER (76280), demeurant 17 Route d’Hermeville – 76133 NOTRE-DAME-DU-BEC

représentée par M^e Jacques FORESTIER, avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSES:

Syndicat des copropriétaires LA CHARMERAIE, dont le siège social est sis 2 avenue Nordhorn 76290 MONTIVILLIERS, pris en la personne de son syndic en exercice LOGEO GESTION, dont le siège social est sis 139 Cours de la République – 76600 LE HAVRE, pris en la personne de son représentant légal

représentée par la SELARL TARTERET AVOCAT, avocats au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Président: Monsieur LE MOIGNE Vice-Président

Juges : Madame CORDELLE, Juge et Madame CAPRON-BONIOL, Magistrat honoraire juridictionnel

Greffier : P.BERTRAND

DEBATS : en audience publique le 04 Septembre 2025. A l’issue des débats, le Tribunal a mis l’affaire en délibéré et le président a informé les parties présentes que le jugement serait rendu le 06 Novembre 2025.

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort, rendu publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal.

SIGNE PAR : Monsieur LE MOIGNE Vice- Président, et M. BERTRAND Greffier auquel le magistrat signataire a remis la minute de la décision.

EXPOSE DU LITIGE

Le syndic de la copropriété de la résidence “la Charmeraie”, située au 2 et 4, avenue de Nordhorn 76290 Montivilliers, a convoqué, par lettre recommandée du 10 octobre 2022, l’ensemble des copropriétaires aux fins de tenue de l’assemblée générale ordinaire du 14 novembre 2022.

Le procès-verbal a été signé par le président et le secrétaire, à l’exception de Mme [H], en sa qualité de scrutateur aux motifs de la présence de mentions erronées.

Mme [O] [H], Mme et M. [V], Mme et M. [W] ainsi que M. et Mme [Y], copropriétaires dans la résidence” la Charmeraie”, ont par acte du 15 février 2023, donné assignation au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, la société LOGEO GESTION.

En l’état de leurs dernières conclusions, les demandeurs exposent, au soutien de leur demande de nullité de l’assemblée générale du 14 novembre 2022, que le procès-verbal n’est pas conforme aux dispositions des articles 15 et 17 du décret du 17 mars 1967 ; ils ajoutent que l’assemblée générale n’avait plus de secrétaire à partir de la résolution n°9, n’a pas voté la date de prise d’effet du nouveau contrat de syndic et ne respecte pas la délibération de l’assemblée générale précédente.

Ils sollicitent de voir :

— prononcer la nullité de l’assemblée générale du 14 novembre 2022 des copropriétaires de la copropriété “la Charmeraie” 2 et 4 Avenue de Nordhorn 76290 Montivilliers,

— à défaut, prononcer la nullité des résolutions n°5 à n° 29 de l’assemblée générale des copropriétaires de la copropriété “la Charmeraie”,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété “la Charmeraie” au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les exclure de participations aux charges afférentes à la présente procédure en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

***

En défense, le syndicat des copropriétaires la Charmeraie, représenté par son syndic en exercice la société LOGEO GESTION, conclut au débouté des demandeurs et sollicite leur condamnation au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat soulève le défaut d’intérêt à agir et l’irrecevabilité des demandes sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qui n’ouvre une action en annulation qu’aux copropriétaires opposants ou non présents ni représentés, ce qui n’est pas le cas des copropriétaires demandeurs.

Par ailleurs, le syndicat soutient que la demande de nullité des résolutions n° 5,7, 8 et 9, au visa de l’article 17 de la même loi, n’est pas fondée, les erreurs ou omissions alléguées ne remettant pas en doute la sincérité du procès-verbal ou du résultat du vote puisque lesdites résolutions ont été rejetées par l’assemblée générale. Pour le surplus des résolutions dont il est demandé l’annulation, le syndicat estime qu’elles respectent les textes réglementaires.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 14 novembre 2022 dans son ensemble

Il résulte de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne peuvent être introduites que par les copropriétaires opposants ou défaillants.

A la lecture du procès-verbal de l’assemblée critiquée, il ressort que les demandeurs ont voté en faveur de différentes résolutions et se sont abstenus pour le vote de certaines d’entre elles.

En conséquence, n’ayant pas la qualité d’opposants à l’ensemble de l’assemblée générale, ils ne sont pas recevables à contester l’assemblée générale dans son ensemble.

Les demandeurs allèguent, par ailleurs, que le procès-verbal serait nul au motif que l’assemblée n’a pas élu un nouveau secrétaire pour poursuive l’assemblée générale après la démission du M. [S] à partir de la résolution n°8.

Il est constant que M. [S] a été élu secrétaire de l’assemblée générale par la résolution n° 3.

Si effectivement ladite résolution n°3 prévoit que le secrétaire démissionne de son poste après la résolution n° 8 (résolution n’ayant pas reconduit le cabinet [S] dans ses fonctions de syndic), il résulte de l’attestation produite aux débats que M. [M], Président de séance, a demandé à M. [S] “d’assurer malgré tout le secrétariat, personne n’ayant prévu ce cas de figure.

M. [M] précise : “après un petit moment d’hésitation Monsieur [Z] [S] poursuivra l’ordre du jour et la comptabilisation des votes lui-même avec ma participation. Ce qui permit la rédaction par celui-ci de la totalité du PV de l’Assemblée et sa signature en qualité de secrétaire.”

La continuité des fonctions de secrétaire de séance par M. [S] est confirmée par les attestations de Mme [I], M. [P], Mme [C] et M. [F], tous copropriétaires et présents lors de l’assemblée générale litigieuse.

Les demandeurs contestent la légitimité de M. [S] à être le secrétaire de séance après sa démission.

Cependant, l’article 15 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l’assemblée générale.

Par ailleurs, aux termes de l’article 18 VII de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale ne reconduit pas le contrat du syndic, la date de fin du contrat en cours intervient au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

Il en résulte que l’acceptation de M. [S] de continuer malgré sa démission à être le secrétaire de séance ne contrevient pas aux textes susvisés, puisque qu’aucune décision contraire de l’assemblée générale n’a été prise et que les fonctions de syndic du cabinet [S] n’ont cessé que le lendemain de l’assemblée générale.

La demande portant sur l’annulation de l’assemblée générale sera rejetée.

Par contre, les copropriétaires disposent de la faculté de solliciter l’annulation des seules décisions à l’adoption desquelles il se sont opposés.

— Sur la demande d’annulation de la résolution n°5, 7, 8 et 9

Il est soutenu que les noms des propriétaires qui ont voté « non » aux résolutions n° 5, 7, 8 et 9 n’apparaissent pas dans le procès-verbal et que la mention « néant » à ce titre est erronée, alors que 4 à 7 d’entre eux se sont opposés à ces résolutions, parmi lesquels les demandeurs eux-mêmes.

Aux termes de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant.

L’article 17-1 du même décret précise que l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraine pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté.

Par application de ces articles, la nullité du procès-verbal en raison d’irrégularité formelle, telle l’omission des noms des opposants, n’entraîne pas nécessairement la nullité des délibérations qu’il contient lorsque celles-ci sont dépourvues de conséquences sur le sens de la décision contestée.

En l’espèce, les résolutions 5, 7 et 8 ont été rejetées par l’assemblée générale des copropriétaires et les demandeurs ne remettent pas en cause le résultat du vote.

En conséquence, la seule omission des noms des opposants pour les résolutions n° 5,7 et 8 est sans incidence sur le sens des résolutions.

La résolution n°9, portant sur la désignation de M. [M] en qualité de membre du conseil syndical pour une durée de 3 ans a été adoptée à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1065, 10 copropriétaires ayant voté « pour » et 7« contre ».

Contrairement à ce qui est indiqué dans les écritures des demandeurs, le procès-verbal contient en page 8 les noms des 7 propriétaires ayant voté contre la résolution n°9 ; il s’agit des noms suivants : [L], [H], [T], [V], [W], [Y], et [B].

La demande de nullité des résolutions pour défaut du nom des opposants sera rejetée.

Sur la demande de nullité de la résolution n° 6

Trois des demandeurs ont voté contre la résolution, de sorte que leur demande est recevable.

Les demandeurs estiment que la résolution n°6 est nulle aux motifs que l’assemblée, qui a désigné dans cette résolution un nouveau syndic (la société LOGEO), n’a pas voté la date d’effet de ce nouveau contrat et n’a pas autorisé le président à le signer dès le 15 novembre 2022.

Aux termes des dispositions d’ordre public de l’article 18 précité, l’assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de prise d’effet du nouveau contrat.

Il en résulte que seule l’assemblée générale des copropriétaires détient la légitimité pour fixer les dates du nouveau contrat de syndic, la décision du président de séance de signer le contrat à une date choisie par lui n’étant pas conforme aux textes.

En conséquence, dès lors que la résolution n°6 présentée au vote de l’assemblée générale des copropriétaires ne comporte pas les dates d’effet du nouveau contrat de syndic, il convient de considérer qu’elle est contraire à la loi du 10 juillet 1965 d’ordre public.

La résolution n° 6 doit être annulée.

Sur la nullité de la résolution n° 28

Trois des demandeurs ont voté contre la résolution n° 28 de sorte que la demande de nullité de cette résolution est recevable.

Les demandeurs exposent que la résolution n°28, qui a voté des travaux supérieurs à 1 500 € TTC sans mise en concurrence, n’est pas conforme à la résolution n°26 de la même assemblée, ni à celle n° 21 de l’assemblée précédente, qui ont toutes les deux fixé à 1 500 euros le seuil à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

Il résulte de la résolution n° 21 de l’assemblée générale précédente du 11 janvier 2022 que les copropriétaires ont fixé à 1 500 € TTC le montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire, étant observé que ce montant a été confirmé par la résolution n°26 de l’assemblée générale du 14 novembre 2022.

En considération de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose que le syndic est chargé d’assurer l’exécution des décisions de l’assemblée générale, les délibérations qui engagent la copropriété ont force de loi et s’imposent à tous les copropriétaires.

En conséquence, la résolution litigieuse n°28 proposée à l’assemblée générale portant sur l’exécution de travaux d’espaces verts d’un montant de 2 950 € HT sans mise en concurrence, n’est pas conforme à la décision précédente de l’assemblée générale et ne peut recevoir exécution.

Le fait que ladite résolution ait prévu que le choix des prestations sera décidé par le conseil syndical ne fait pas disparaître l’absence de mise en concurrence pour des travaux d’espaces verts d’un montant de 2 950 € HT proposés sur la base d’un seul devis.

La résolution n° 28 doit être annulée.

— Sur la demande de nullité de la résolution n°12

Les demandeurs exposent que la résolution n°12, portant élection de M et Mme [V] en qualité de membre du conseil syndical, n’aurait pas dû être inscrite à l’ordre du jour, puisqu’ils n’étaient pas candidats à cette fonction.

Cependant, il résulte de la délibération n°12 qu’aucun vote « contre » n’a été enregistré, celle-ci ayant été adopté par une voix « pour » et 18 abstentions sur un total de 19 votants.

En conséquence, n’ayant pas la qualité d’opposants ou de défaillants à la délibération n°12, les demandeurs sont irrecevables à en demander la nullité en vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les autres demandes

L’équité commande d’allouer aux demandeurs la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidente La Charmeraie, qui en outre sera condamné aux dépens de l’instance.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, aucune considération de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie d’en décider autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe de la chambre civile,

— PRONONCE la nullité des résolutions n°6 et 28 du procès-verbal de l’assemblée générale syndicat des copropriétaires de la résidence “la Charmeraie” du 14 novembre 2022 ;

— DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence “la Charmeraie”, pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à Mme [O] [H], M. [N] [V], Mme [X] [V] née [U], Mme [A] [W] née [G], M. [J] [W], M. [N] [Y] et Mme [R] [Y] née [D] la somme unique de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DIT n’y avoir lieu à écarter les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence La Charmeraie, pris en la personne de son syndic en exercice aux dépens de l’instance.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier, Le Président,