COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. [Adresse 6] public SERVICE DES DOMAINES

N° 25/

Du 14 Janvier 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/02790 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PZ4N

Grosse délivrée à

M^e Christine CURCURU-BOLIER

expédition délivrée à

le 14 Janvier 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du quatorze Janvier deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN-PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 14 janvier 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN-PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice la SASU ACROPILIS’IMMO, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Christine CURCURU-BOLIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

SERVICE DU DOMAINE pris en la personne de Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des ALPES-MARITIMES es qualité de Curateur de la succession de Madame [E] [J] décédée le 26 mars 2019 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Non représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [E] [X] était propriétaire du lot 18 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 7]. Elle est décédée le 26 mars 2019 à [Localité 9] sans héritier connu et ses charges n’ont plus été réglées.

Par ordonnance sur requête du 20 décembre 2022, le Service du Domaine a été désigné en qualité de curateur à la succession vacante de Mme [E] [X] avec pour mission notamment de faire publier cette désignation, de procéder à la vente des biens jusqu’à l’apurement du passif et de payer les charges de copropriété afférents au lot 18 dont la défunte était propriétaire.

Le Service du Domaine n’a pas accompli de démarches malgré une mise en demeure du conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] par lettre du 11 janvier 2023.

Par acte du 15 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] a fait assigner le Service du Domaine pris en la personne de Monsieur le Directeur départemental des Finances publiques des Alpes Maritimes devant le tribunal judiciaire de Nice pour obtenir :

la communication du compte de la succession de Mme [E] [X] sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,le paiement des sommes suivantes :10.052,92 euros correspondant aux charges de copropriété dues au 24 juin 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 janvier 2023,3.000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive,4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que le Service du Domaine n’ayant pas fait diligence, il est fondé à réclamer le paiement de la somme de 10.052,92 euros de charges de copropriété dont il justifie par la production des procès-verbaux d’assemblée générale, des décomptes de charges nominatifs et des appels de fonds.

Assigné par remise de l’acte à une personne habilitée à le recevoir, le Service du Domaine pris en la personne de Monsieur le Directeur départemental des Finances publiques des Alpes Maritimes n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 16 octobre 2024 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue le 16 décembre 2024 prorogé au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] produit au soutien de sa demande :

le relevé de propriété démontrant que Mme [E] [X] était propriétaire du lot de copropriété n°18,l’acte de décès de Mme [E] [X],l’ordonnance sur requête du 20 décembre 2022 ayant désigné le service du domaine pris en la personne de M. le Directeur départemental des Finances publiques des Alpes Maritimes en qualité de curateur à la succession vacante de Mme [E] [X],les procès-verbaux des assemblées générales des 23 mars 2021, 03 novembre 2022 et 29 février 2024 ayant approuvé les comptes des années 2020, 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024 et 2025,les décomptes de charges afférents au lot de Mme [E] [X] des années 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023,la totalité des appels de fonds, un décompte de charges débiteur de la somme de 10.052,92 euros au 18 juin 2024.

Toutefois, il ressort des relevés de compte que le solde débiteur d’un montant total de 10.052,92 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et appels de fonds mais comprend :

• des frais de mise en demeure de 24 euros les 26 mars 2021, 30 avril 2021 et 26 août 2022,

• des frais contentieux de 240 euros le 3 novembre 2022,

• le coût d’un commandement de payer délivré le 8 novembre 2022 d’un montant de 161,40 euros,

• des honoraires de transmission du dossier à l’avocat de 240 euros le 2 décembre 2022.

Tous ces frais ont été facturés après le décès de Mme [E] [X] le 26 mars 2019 si bien qu’ils correspondent à des diligences nécessairement vouées à l’échec, dont la délivrance d’un commandement de payer le 8 novembre 2022 alors que la destinataire était décédée depuis plus de trois ans.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.

Toutefois, constituent des « frais nécessaires » au recouvrement de la créance de charges, remboursables au syndicat, ceux exposés à compter de la mise en demeure qui n’entrent ni dans les dépens (droit de plaidoirie et frais d’huissier) ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile (honoraires d’avocat notamment).

Dès lors, en application de ce principe, la créance du syndicat des copropriétaires sera arrêtée à la somme de 9.339,52 euros de charges de copropriété dues au 18 juin 2024.

Si le Service du Domaine chargé d’administrer et de liquider la succession doit s’acquitter des dettes et charges héréditaires et n’est tenu, en vertu de l’article 810-4 du code civil, au paiement des dettes qu’à concurrence de la valeur des biens recueillis, cela ne fait pas obstacle à sa condamnation en qualité de curateur à succession vacante.

Le paiement de la dette de charges est garanti par la valeur du bien immobilier qu’il a été chargé de vendre par l’ordonnance le désignant, le syndicat des copropriétaires étant par ailleurs un créancier privilégié par application de l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, le Service du Domaine, pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de Mme [E] [X] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7], la somme de 9.339,52 euros de charges de copropriété dues au 18 juin 2024.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 6.981,26 euros à compter de la mise en demeure du 11 janvier 2023 et sur la totalité de la dette à compter de l’assignation du 15 juillet 2024.

Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts pour résistance abusive.

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est acquis que, en s’abstenant de régler régulièrement sa contribution aux charges, sans faire état de motifs légitimes, le copropriétaire cause un préjudice distinct du retard de paiement en imposant à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes.

La mauvaise foi du copropriétaire débiteur, à l’origine de ce préjudice, doit toutefois être démontrée.

Or, en l’espèce, le Service du Domaine ne peut régler les charges qu’avec les fonds dépendant de la succession vacante de Mme [E] [X] si bien qu’il n’est pas démontré que sa carence à répondre à la mise en demeure est consécutive à sa mauvaise foi plutôt qu’à l’impécuniosité de la succession.

A défaut, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] sera débouté de sa demande additionnelle de dommages-intérêts, distincts des intérêts moratoires de sa créance.

Sur la demande additionnelle de communication du compte de succession de Mme [E] [X].

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] ne justifie pas du fondement de sa demande, ni même d’un intérêt légitime à obtenir la communication du compte de succession de Mme [E] [X] car le règlement de sa créance est garanti par la valeur du bien immobilier que le curateur à la succession vacante a reçu pour mission de vendre, sans préjudice des mesures conservatoire que le syndicat peut lui-même exercer sur le fondement de l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] sera débouté de sa demande de communication sous astreinte du compte de succession de Mme [E] [X].

Sur les demandes accessoires.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Partie perdante au procès, le Service des Domaines sera condamné aux dépens ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE le Service du Domaine, pris en la personne de monsieur le directeur départemental des finances publiques des Alpes Maritimes, en sa qualité de curateur à la succession vacante de Mme [E] [X], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7], la somme de 9.339,52 euros de charges de copropriété dues au 18 juin 2024, avec les intérêts au taux légal calculés sur la somme de 6.981,26 euros à compter du 11 janvier 2023 et sur la totalité de la dette à compter du 15 juillet 2024 ;

CONDAMNE le Service du Domaine, pris en la personne de monsieur le directeur départemental des finances publiques des Alpes Maritimes, en sa qualité de curateur à la succession vacante de Mme [E] [X], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7], la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] de sa demande additionnelle de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] de sa demande additionnelle de communication sous astreinte du compte de succession de Mme [E] [X] ;

CONDAMNE le Service du Domaine, pris en la personne de monsieur le directeur départemental des finances publiques des Alpes Maritimes, en sa qualité de curateur à la succession vacante de Mme [E] [X], aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT