TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

[Localité 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/07149 – N° Portalis DB2Z-W-B7I-HZ6A

JUGEMENT du 14/11/2025

Association ONLE -Office National pour le Logement Etudiant

C/

Madame [K] [G] [M]

Madame [F] [N] [O] [L]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Aurélie FAURE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 14 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de Pierre BESSE, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assisté de Nora BENDERRADJ, Greffier, lors des débats et de Magali SOULIE, Greffier, lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Association ONLE -Office National pour le Logement Etudiant

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Aurélie FAURE, Avocat au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDERESSES :

Madame [K] [G] [M]

[Adresse 6]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

Madame [F] [N] [O] [L]

[Adresse 12]”

[Adresse 3] [Adresse 2]

[Localité 10]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 16 Septembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice en date des 13 novembre 2024 et 12 décembre 2024, l’association O.N.L.E – Office National pour le Logement Etudiant a fait assigner Mme [F] [L] et Mme [K] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 16 septembre 2025, après avoir fait l’objet de plusieurs renvois.

Au cours de cette audience, l’association O.N.L.E – Office National pour le Logement Etudiant demande de condamner solidairement la locataire et la caution à payer la somme de 10 503,43 €, outre intérêts au taux légal, condamner in solidum la locataire et la caution à payer la somme de 700,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et frais d’exécution à venir. Elle précise que le frère de la locataire se serait maintenu dans les lieux à la suite du départ de cette dernière. Une sommation de payer lui a été adressée à cet effet. Elle ajoute que le dernier règlement effectué s’élève à la somme de 297,29 € et qu’une demande d’état des lieux de sortie a été effectuée par la locataire en avril 2022.

La demanderesse maintient l’intégralité de ses demandes.

Citées par procès-verbal de recherches infructueuses pour Mme [F] [L] et par acte délivré à sa personne pour Mme [K] [M], celles-ci ne comparaissent pas, mais sont représentées par leur conseil.

Les défenderesses contestent le montant de la dette, considérant ne devoir payer qu’une somme de 2 865 € à la bailleresse et s’en rapportent à leurs écritures en défense visées par le greffe le jour de l’audience du 16 septembre 2025 pour le surplus de leurs prétentions.

Aux termes de leurs conclusions en défense, Mme [F] [L] et Mme [K] [M] demandent au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun de :

débouter l’association ONLE de sa demande de condamnation solidaire de Mme [M] à la somme de 10 503,43 € au titre des arriérés de loyers et assurances pour la période de septembre 2021 à avril 2024 ainsi que des factures diverses,dire que les seuls arriérés de loyers dus par la locataire et la caution sont ceux de la période de septembre 2021 à février 2022,fixer le montant des arriérés de loyers assurances, intérêts et autres frais de procédure dus par la locataire et la caution à la somme de 2 965,12 €,débouter l’association ONLE de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,débouter l’association ONLE de sa demande de condamnation in solidum de Mme [K] [M] aux entiers dépens ainsi qu’aux frais d’exécution à venir,débouter l’association ONLE du surplus de ses demandes,condamner l’association ONLE à payer la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la date de résiliation du contrat de bail

1. Aux termes de l’article 1104 du Code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

2. Selon l’article 12 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15.

3. L’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose, en substance, que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

4. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

5. Il convient de rappeler que le formalisme du congé imposé par l’article 15 précité s’explique notamment par la nécessité d’une date certaine et acceptée par les deux parties et d’un point de départ non contestable du délai de préavis. Il y a donc lieu, si une autre forme que celle prévue par la loi a été utilisée de s’assurer qu’il présente des garanties équivalentes. Le seul but recherché par la loi est d’établir que le bailleur a bien été averti du congé, aucune sanction légale ne venant dans ce cas sanctionner le non-respect des formes par le preneur. En effet, le formalisme de la lettre recommandée avec accusé de réception ou de la signification par de commissaire de justice n’est pas prévu à peine de nullité, de sorte qu’un congé, même irrégulier, peut tout de même produire effet, en cas de mauvaise foi du bailleur.

6. En l’espèce, les défenderesses soutiennent que le contrat de bail a été résilié à la suite du courriel adressé par Mme [F] [L] le 11 janvier 2022, suivi du départ de la locataire le 12 février 2022. Cette dernière soutient avoir restitué les clés dans la boîte aux lettres, lors de son départ. Dès lors, il est impossible d’attester de la réception du courriel adressé le 11 janvier 2022 par la locataire à la bailleresse, le congé ainsi délivré ne satisfaisant pas aux formalités imposées par la loi.

7. Cependant, dans un courriel adressé à la bailleresse le 27 avril 2022, Mme [F] [L] réitérait sa volonté de faire courir le délai de préavis, de trois mois, prévu au contrat de bail. Par courriel en date du 2 mai 2022, la bailleresse accusait réception du congé. Par la suite, l’association O.N.L.E – Office National pour le Logement Etudiant a attendu plus de six mois après avoir accusé réception du congé le 2 mai 2022, soit jusqu’au 15 novembre 2022 pour délivrer à Mme [F] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour des loyers impayés depuis octobre 2021, en restant pour inactive durant cette longue période.

8. En définitive, en l’absence d’explications cohérentes et plausibles sur l’absence de toute réaction de la bailleresse du fait du délai de plus de treize mois qui s’est écoulé sans aucun paiement de loyer entre octobre 2021 et la date du 15 novembre 2022 de délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire et en état de la confusion subsistant sur la question de la remise des clés, il y a lieu en définitive de créditer la version de Mme [F] [L] et de considérer que la bailleresse a selon toute vraisemblance acquiescé le 2 mai 2022 au congé qui lui a été donné par sa locataire par courrier électronique.

9. Par conséquent, le délai légal de trois mois du préavis a commencé à courir le 2 mai 2022 et le contrat de bail a donc été résilié le 3 août 2022.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

10. Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

11. En l’espèce, l’association O.N.L.E – Office National pour le Logement Etudiant verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Il ressort des pièces fournies qu’n vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2021, l’association O.N.L.E – Office National pour le Logement Etudiant a loué à Mme [F] [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 13], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 339,19 € hors charges outre 31,93 € de provision pour charges. Un acte de caution solidaire a été établi le même jour selon lequel Mme [K] [M] se porte caution solidaire et indivisible des engagements souscrits par Mme [F] [L]. Au 2 septembre 2025, la dette locative de Mme [F] [L] s’élève à la somme de 4 186,06 € (soit la somme de 10 503,43 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 6 317,37 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’août 2022 inclus.

12. Il convient donc de condamner solidairement la locataire et la caution au paiement de cette somme.

Sur l’indemnité de remise en état

13. En l’espèce, un premier état des lieux de sortie a été programmé le 25 janvier 2023, lequel n’a pu être effectué, en l’absence de Mme [F] [L]. Un deuxième état des lieux de sortie a été programmé le 17 février 2023, en présence de Mme [F] [L], mais il n’a pu être réalisé en raison de la présence d’un occupant sans droit ni titre au sein des locaux sis [Adresse 13].

14. Un dernier état des lieux de sortie a été effectué le 22 mai 2023 de manière non contradictoire et concluant également à la présence du même occupant sans droit ni titre. Il est produit aux débats un état des lieux d’entrée contradictoire établi amiablement le 19 juillet 2021. Il est également produit un état des lieux de sortie non contradictoire établi le 22 mai 2023. Enfin, la bailleresse produit divers devis et factures des prestations effectuées dans le logement à la suite du départ de la locataire qui s’élèvent à la somme totale de 3 197,05 €. Cependant, le procès-verbal de commissaire de justice d’état des lieux de sortie a été établi le 22 mai 2023 tandis que Mme [F] [L] a quitté les lieux au cours du mois de février 2022, en ayant procédé à la restitution des clés. En effet, il ressort des débats que la restitution des clés a eu lieu le 12 février 2022 par dépôt des clés dans la boite aux lettres.

15. Il est de jurisprudence constante que le dépôt des clés dans la boîte aux lettres libère le locataire de son obligation de restitution lorsqu’il existe un accord sur ce mode de remise. En l’espèce, il ressort de l’échanges de messages électronique un accord tacite sur ce mode de restitution, la bailleresse n’ayant exprimée aucune contre-indication.

16. Dès lors, cet état des lieux tardif ne peut établir les dégradations locatives invoquées par la bailleresse qui se verra déboutée de sa demande tendant à voir condamner les défenderesses au paiement d’une indemnité de remise en état des lieux loués pour un montant de 3 197,05 €.

Sur les frais de justice

17. En application des dispositions de l’article 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de laisser les dépens à la charge de Mme [F] [L] et Mme [K] [M].

18. Dans les circonstances de l’espèce il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de mettre à la charge de Mme [F] [L] et Mme [K] [M] une somme de 300 € au titre des frais exposés par l’association O.N.L.E – Office National pour le Logement Etudiant et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [F] [L] et Mme [K] [M] à verser à l’association O.N.L.E – Office National pour le Logement Etudiant la somme de 4 186,06 € (décompte arrêté au 2 septembre 2025, mois d’août 2022 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE l’association O.N.L.E – Office National pour le Logement Etudiant du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Mme [F] [L] et Mme [K] [M] in solidum à verser à l’association O.N.L.E – Office National pour le Logement Etudiant une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [F] [L] et Mme [K] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,