Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 26 Décembre 2024

__________________________________________

DEMANDERESSE :

S.C. FONCIERE DI 01 / 2005

21 Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître Pierre-Thomas CHEVREUIL, avocat au barreau de NANTES,

substitué par Maître Christophe DOUCET, avocat au sein du même barreau

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [X]

Logement A51

2 Rue du Pin

44300 NANTES

comparant en personne

Madame [F] [X]

Logement A51

2 Rue du Pin

44300 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 04 juillet 2024

déluibéré au : 26 septembre 2024

date de réouverture des débats : 14 novembre 2024

délibéré au : 26 décembre 2024

RG N° N° RG 24/01120 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M5EU

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Pierre-Thomas CHEVREUIL

CCC à Monsieur [V] [X] + Madame [F] [X] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 12 août 2014, la société civile FONCIERE DI 01/2005 a donné à bail à Madame [F] [X] et Monsieur [V] [X] un logement situé 2 rue du Pin – logement A51 – 44300 NANTES, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 509,37 € pour le logement, 16,49 € pour le parking et 28,48 e pour la terrasse, outre une provision sur charges de 79,09 € par mois.

Le 19 juillet 2023, la société bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 5.037,38 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 18 juillet 2023.

Ce commandement de payer a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans la Loire Atlantique le 20 juillet 2023.

Par acte de Commissaire de Justice du 27 mars 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 28 mars 2024, la société civile FONCIERE DI 01/2005 a fait assigner Madame [F] [X] et Monsieur [V] [X] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

— constater la résiliation du bail du 12 août 2014 aux torts et griefs de Madame [F] [X] et Monsieur [V] [X] à compter du 19 septembre 2023 ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [F] [X] et Monsieur [V] [X] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner in solidum Madame [F] [X] et Monsieur [V] [X] à lui payer la somme de 9.617,17 € correspondant aux loyers échus et impayés ainsi qu’aux provisions sur charges dus au 1er février 2024 ;

— condamner in solidum Madame [F] [X] et Monsieur [V] [X] à lui payer une somme de 689,74 € par mois (565,13 € + 75,00 € + 18,28 € + 31,33 €) au titre des loyers dus et des provisions sur charges de l’appartement, du parking et de la terrasse du 1er mars 2024 à la date de la résiliation du contrat de bail, outre intérêts au taux légal avec capitalisation courant sur chacun des loyers en retard de leur date d’exigibilité jusqu’à la date de leur paiement ;

— condamner in solidum Madame [F] [X] et Monsieur [V] [X] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des provisions sur charges à compter de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération des lieux et la restitution des clés, d’un montant de 689,74 € par mois (565,13 € + 75,00 € + 18,28 € + 31,33 €) outre intérêts au taux légal avec capitalisation courant sur chacun des loyers en retard de leur date d’exigibilité jusqu’à la date de leur paiement ;

— condamner in solidum Madame [F] [X] et Monsieur [V] [X] à lui payer une somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 19 juillet 2023 ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 juillet 2024, lors de laquelle la société civile FONCIERE DI 01/2005, valablement représentée par ministère d’avocat, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance. Elle s’est par ailleurs opposée à l’octroi aux locataires de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire en l’absence de reprise du paiement des loyers.

Monsieur [V] [X] s’est présenté en toute fin d’audience, indiquant être malentendant, raison pour laquelle il n’a pas répondu à l’appel de son nom.

Régulièrement assignée à étude, Madame [F] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Par un jugement en date du 26 septembre 2024, afin d’assurer le respect du principe du contradictoire et permettre aux locataires de formuler leurs observations, le Juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 14 novembre 2024.

L’affaire a donc été rappelée et retenue à cette nouvelle audience, lors de laquelle la société civile FONCIERE DI 01/2005, valablement représentée par ministère d’avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 5.794,93 € selon le décompte arrêté au 11 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse. Elle s’est par ailleurs de nouveau opposée à l’octroi aux locataires de tout délai de paiement.

Monsieur [V] [X] a comparu et a actualisé sa situation personnelle et financière, précisant qu’il était toujours marié avec Madame [F] [X] et qu’ils vivaient ensemble dans le logement avec leurs trois enfants. Il a précisé que son épouse était assistante maternelle, tandis que lui-même travaille dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée. Il a indiqué qu’il avait effectué un paiement le 13 novembre 2024.

Avisée de la date de réouverture des débats par un courrier recommandé du 26 septembre 2024 revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé », Madame [F] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter, Monsieur [V] n’ayant produit aucun courrier en ce sens.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [V] [X] a déclaré que lui et son épouse n’avaient pas déposé de dossier.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux est joint au dossier.

La décision a été mise en délibéré au 26 décembre 2024.

En cours de délibéré, et comme le lui avait demandé la Présidente, la société civile FONCIERE DI 01/2005 a produit un décompte laissant apparaître les paiements évoqués par Monsieur [X].

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”.

Madame [F] [X] n’ayant pas comparu lors des débats, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 474 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 28 mars 2024, soit dans le délai légal de six semaines avant la première audience fixée au 4 juillet 2024.

En outre, la société bailleresse justifie avoir saisi la CCAPEX le 20 juillet 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de la société civile FONCIERE DI 01/2005 est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte versé aux débats laissait apparaître un solde débiteur de 5.794,93 € au 11 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Monsieur [V] [X], lors des débats, a toutefois évoqué des versements effectués avant l’audience et non pris en considération sur ce décompte.

En cours de délibéré, et comme le lui avait demandé la Présidente, la société bailleresse a transmis un décompte actualisé laissant apparaître les règlements évoqués par le locataire et mentionnant un solde débiteur de 4.704,70 € au 8 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Si les surloyers imputés aux locataires entre septembre et décembre 2023 ont été régularisés et portés au crédit du compte locataire le 20 septembre 2024, il convient toutefois de déduire du décompte une somme de 351,31 €, cette somme correspondant à des frais de procédure (frais d’huissier) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

Il n’est en outre pas contesté que Monsieur et Madame [X] sont mariés et qu’ils vivent ensemble dans le logement loué.

En conséquence, Madame [F] [X] et Monsieur [V] [X] seront condamnés in solidum à payer à la société civile FONCIERE DI 01/2005 la somme de 4.353,39 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 8 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter présent jugement.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 1342-10 du Code civil dispose que :

“ Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement”.

En l’espèce, le bail liant les parties contient en son article 4 une clause résolutoire rédigée comme suit :

« Faute de paiement à l’échéance de l’une des sommes dues par le preneur au titre du loyer, des charges récupérables ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer resté sans effet, la présente location sera résiliée de plein droit à l’initiative du bailleur ou de son mandataire ».

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Madame [F] [X] et Monsieur [V] [X] le 19 juillet 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 5.037,38 €. Ce commandement accorde un délai de deux mois aux locataires pour s’acquitter de leur dette.

La société civile FONCIERE DI 01/2005 fait valoir que ce commandement serait demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte que serait acquise la clause résolutoire du bail.

Cependant, l’étude des décomptes produits aux débats laisse apparaître que Monsieur et Madame [X] ont effectué deux règlements, l’un de 1.000 € le 15 septembre 2023 et l’autre de 4.166 € le 17 septembre 2023, règlements enregistrés au décompte le 19 septembre 2023, soit le dernier jour imparti aux locataires pour régler leur dette.

Dès lors, c’est une somme totale de 5.166 € qui a été versée par Monsieur et Madame [X], soit le règlement d’une somme supérieure à celle du commandement de payer, et ce dans les deux mois de la délivrance du commandement, laquelle délivrance est intervenue le 19 juillet 2023.

Dès lors que Monsieur et Madame [X] n’ont pas indiqué la dette qu’ils entendaient acquitter avec ces sommes, il convient de considérer que ces paiements viennent s’imputer sur la dette qu’ils avaient le plus intérêt d’acquitter, soit la somme mentionnée au commandement.

Par conséquent, les causes du commandement de payer ayant été réglées dans les deux mois, il convient de débouter la société FONCIERE DI 01/2005 de sa demande de constat de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

En l’espèce, les décomptes actualisés transmis par la société bailleresse laissent apparaître que Monsieur et Madame [X] ont repris le règlement intégral de leur loyer courant avant l’audience, en effectuant le 13 novembre 2024, soit la veille de l’audience, un règlement de 800 €. Ils ont par ailleurs effectué un règlement de 1.600 € en juillet 2024, un règlement de 2.000 € le 24 octobre 2024 et un dernier règlement de 1.000 € le 23 novembre 2024, soit des versements supplémentaires importants en vue d’apurer leur dette.

Le diagnostic social et financier confirme que Monsieur et Madame [X] sont mariés et qu’ils vivent dans le logement avec leurs trois enfants, âgés de 13, 14 et 21 ans. Il est indiqué que Madame [F] [X] est assistante maternelle et qu’elle perçoit un salaire de l’ordre de 1.300 € par mois, tandis que les revenus mensuels de Monsieur [V] [X] sont de l’ordre de 1.500 €. Outre leurs charges courantes, le couple rembourse des crédits à hauteur de 300 € par mois.

Lors des débats, Monsieur [V] [X] a confirmé ces éléments et produit ses bulletins de salaire, lesquels laissent apparaître un revenu mensuel moyen de 1.771 € (net fiscal annuel au 31 octobre 2024). Il a également produit les bulletins de salaire de Madame [F] [X], son épouse, laquelle est assistante maternelle et perçoit des revenus de l’ordre de 1.226 € par mois, étant précisé qu’elle a deux parents employeurs. Elle a en outre perçu des allocations de retour à l’emploi en octobre (630,36 €) et novembre 2024 (960,38 €).

Monsieur [V] [X] a sollicité des délais de paiement, en proposant de régler 450 € par mois en sus du loyer courant, ce à quoi la société bailleresse s’est opposée.

Cependant, au regard des efforts de paiement manifestés par Monsieur et Madame [X], de la reprise intégrale de leur loyer courant avant l’audience et du montant de la dette permettant d’envisager son échelonnement, il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [F] [X] et Monsieur [V] [X] seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 19 juillet 2023.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de débouter la société civile FONCIERE DI 01/2005 de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société civile FONCIERE DI 01/2005 à l’encontre de Madame [F] [X] et Monsieur [V] [X] ;

DÉBOUTE la société civile FONCIERE DI 01/2005 de sa demande tendant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti le 12 août 2014 à Madame [F] [X] et Monsieur [V] [X] ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [X] et Monsieur [V] [X] à payer à la société civile FONCIERE DI 01/2005 la somme de 4.353,39 € (QUATRE MILLE TROIS CENT CINQUANTE TROIS EUROS ET TRENTE NEUF CENTIMES) au titre des loyers et charges échus et impayés au 8 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter présent jugement ;

ACCORDE à Madame [F] [X] et Monsieur [V] [X] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, de 35 fois 120 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DÉBOUTE la société civile FONCIERE DI 01/2005 de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [X] et Monsieur [V] [X] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 19 juillet 2023 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET