TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e COLLIN

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e COLLIN

■

Charges de copropriété

N° RG 24/09692 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5L5T

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Juillet 2024

JUGEMENT

rendu le 11 Décembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet FONCIA [Localité 9] RIVE DROITE, SAS, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par Maître Kenson COLLIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811

DÉFENDEUR

La S.C.I. ORDENER INVEST

[Adresse 1]

[Localité 8]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 11 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/09692 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5L5T

Madame Alexandra GOUIN, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 08 Octobre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue 11 Décembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

****

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société civile immobilière ORDENER INVEST est propriétaire du lot de copropriété n°134 d’un immeuble situé au [Adresse 6]).

Par exploit d’huissier signifié le 22 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] a fait assigner la société civile immobilière ORDENER INVEST en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 5 mars 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-6, 1256 et 1343-2 du code civil, il demande au tribunal de :

— déclarer ses demandes recevables ;

— condamner la société civile immobilière ORDENER INVEST au paiement de la somme de 20 559,79 euros, au titre des charges de copropriété correspondant à la période du 1er octobre 2022 au 8 juillet 2024, et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

— condamner la société civile immobilière ORDENER INVEST au paiement de la somme de 499 euros, au titre des frais de recouvrement, avec intérêt de droit;

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil à compter de l’assignation ;

— condamner la société civile immobilière ORDENER INVEST au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la société civile immobilière ORDENER INVEST au paiement des entiers dépens ;

— condamner la société civile immobilière ORDENER INVEST au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citée à personne, la société civile immobilière ORDENER INVEST n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 mars 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 8 octobre 2025. La décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la société civile immobilière ORDENER INVEST est propriétaire du lot n°134 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 9].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 15 février 2022, 30 mai 2023 et 25 juin 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2022, 2024 et 2025 et voté la réalisation de divers travaux;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance pour la période du 1er octobre 2022 au 8 juillet 2024 faisant apparaître un solde débiteur de 21 058,79 euros ;

— le contrat de syndic.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la société civile immobilière ORDENER INVEST, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 20 559,79 euros pour la période du 1er octobre 2022 au 8 juillet 2024.

La société civile immobilière ORDENER INVEST ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées pour la période du 1er octobre 2022 au 8 juillet 2024.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Décision du 11 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/09692 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5L5T

Par ailleurs, le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles.

*

En l’espèce, le demandeur n’allègue ni ne démontre aucune diligence exceptionnelle quant aux frais de suivi contentieux trimestriels sollicités. Les frais de suivi de dossier transmis à l’avocat relèvent par ailleurs des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la société civile immobilière ORDENER INVEST de ses obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que la société civile immobilière ORDENER INVEST a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès la fin de l’année 2022 dans le cadre de la présente instance.

Il ressort en outre des pièces communiquées que la société civile immobilière ORDENER INVEST a d’ores et déjà été condamné, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 29 février 2024, à payer au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges. Ce jugement lui a été signifié le 21 mai 2024.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il convient cependant de tenir compte des tantièmes de propriété détenus par le défendeur et du montant de sa créance pour évaluer le préjudice.

En considération de ces éléments, la société civile immobilière ORDENER INVEST sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, et conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, l’intérêt au taux légal sera dû à compter de l’assignation.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société civile immobilière ORDENER INVEST, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la société civile immobilière ORDENER INVEST sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne la société civile immobilière ORDENER INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] les sommes de :

—  20 559,79 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er octobre 2022 au 8 juillet 204, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024 ;

—  1 500 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Condamne la société civile immobilière ORDENER INVEST au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 11 Décembre 2025.

La Greffière La Présidente