REPUBLIQUE FRANCAISE

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

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JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

le Tribunal judiciaire du HAVRE (1ère chambre) a

rendu le jugement suivant :

LE VINGT MARS DEUX MIL VINGT CINQ

N° RG 21/00143 – N° Portalis DB2V-W-B7F-FS4M

NAC: 50Z Autres demandes relatives à la vente

DEMANDEURS:

Madame [S] [O]

née le 19 Février 1992 à SAINTE ADRESSE, demeurant 21, chemin de l’Arsenal – 76930 OCTEVILLE SUR MER

représentée par la SELARL LEPILLIER BOISSEAU, avocats au barreau du HAVRE

Monsieur [F] [T]

né le 20 Septembre 1991 à MONTIVILLIERS, demeurant 21, chemin de l’Arsenal – 76930 OCTEVILLE SUR MER

représenté par la SELARL LEPILLIER BOISSEAU, avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS:

Monsieur [G] [U]

né le 31 Mars 1980 à LE HAVRE, demeurant 10 Chemin de l’arsenal – 76930 OCTEVILLE SUR MER

représenté par la SELARL SUREL LACIRE-PROFICHET FIQUET, avocats au barreau du HAVRE

Monsieur [I] [U]

né le 27 Janvier 1987 à LE HAVRE, demeurant Chemin du Moulin – 76930 OCTEVILLE SUR MER

représenté par la SELARL SUREL LACIRE-PROFICHET FIQUET, avocats au barreau du HAVRE

Madame [A] [Z] [U]

née le 12 Août 1957 à LE HAVRE, demeurant 5 Bis Chemin du Tôt – 76930 OCTEVILLE SUR MER

représentée par la SELARL SUREL LACIRE-PROFICHET FIQUET, avocats au barreau du HAVRE

Monsieur [W] [U]

né le 04 Décembre 1987 à OCTEVILLE SUR MER, demeurant 71 Quai Georges V – 76600 LE HAVRE

représenté par la SELARL SUREL LACIRE-PROFICHET FIQUET, avocats au barreau du HAVRE

S.C.P. SAMUEL MSICA ET [Y] [D] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés de droit audit siège, dont le siège social est sis 103 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

représentée par la SELAS FORVIS MAZARS AVOCATS, avocats au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Président: Monsieur LE MOIGNE Vice-Président

Juges : Madame CORDELLE, Juge et Madame CAPRON-BONIOL, Magistrat honoraire juridictionnel

Greffier : P.BERTRAND

DEBATS : en audience publique le 09 Janvier 2025. A l’issue des débats, le Tribunal a mis l’affaire en délibéré et le président a informé les parties présentes que le jugement serait rendu le 20 Mars 2025.

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort, rendu publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal.

SIGNE PAR : Monsieur LE MOIGNE Vice- Président, et M. BERTRAND Greffier auquel le magistrat signataire a remis la minute de la décision.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié du 12 septembre 2019 dressé par la SCP MSICA [D], Notaires au Havre, M. [F] [T] et Mme [S] [O] (ci-après les consorts [T]/[O]) ont acquis auprès des consorts [U] une maison d’habitation et un terrain attenant sis 21, chemin de l’Arsenal 76930 OCTEVILLE SUR MER, cadastrés ZO n° 476 et ZO n° 477.

S’étant aperçus peu après que leur voisin avait acquis en février 2019 la même parcelle cadastrée ZO n° 477 auprès des mêmes vendeurs, les consorts [T]/[O] ont délivré aux consorts [U] et à la SCP MSICA [D] une assignation à comparaitre devant le tribunal de céans, au visa des articles 1137 et 1626 du code civil, aux fins de :

— Dire et juger que les consorts [U] ont commis une réticence dolosive à leur égard,

— Dire et juger que la SCP MSICA [D] a commis une faute à leur égard,

— Condamner les consorts [U] à leur verser la somme de 18 360 euros au titre de la parcelle ZO n° 477,

— Condamner in solidum les consorts [U] ainsi que la SCP MSICA [D] à prendre en charge les frais relatifs aux actes rectificatifs qui devront intervenir à la suite de la présente procédure,

— Condamner in solidum les consorts [U] ainsi que la SCP MSICA [D] à leur verser la somme de 15 000 euros au titre de leurs différents préjudices,

— Condamner in solidum les consorts [U] ainsi que la SCP MSICA [D] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— Ordonner l’exécution provisoire.

Les consorts [T]/[O] estiment qu’ils ont été trompés par leurs vendeurs, qui ont vendu deux fois la parcelle ZO n° 477, et précisent qu’ils n’auraient pas acquis le bien immobilier, ou alors à un moindre prix, s’ils en avaient été informés. Ils demandent de constater la réticence dolosive des consorts [U] et de réduire le prix de vente du bien immobilier en les condamnant à leur restituer la somme de 18 360 euros.

Ils ajoutent que la SCP MSICA [D], qui n’a pas rempli son obligation de conseil, alors qu’elle savait pertinemment que ladite parcelle avait déjà été vendue dans leur étude, doit être condamnée à prendre en charge les frais rectificatifs qui découlent des fautes respectives de chacun.

Ils indiquent subir un préjudice moral évident, ainsi qu’un préjudice financier, et sollicitent la condamnation in solidum des parties défenderesses à leur payer la somme de 15 000 euros à ce titre.

***

Les consorts [U] contestent leur responsabilité ; il estiment avoir contracté de bonne foi avec les consorts [T]/[O], ayant transmis toutes les informations essentielles aux acheteurs par l’intermédiaire de leur notaire, la SCP MSICA [D], notamment le nouveau plan cadastral, qui ne rattachait plus la parcelle litigieuse ZO n°477 à la parcelle n°476 ; ils précisent qu’il appartenait au notaire instrumentaire de s’assurer, au moment de la signature de l’acte définitif, que le bon plan cadastral était annexé.

A titre subsidiaire, ils sollicitent de dire que la SCP MSICA [D] ès qualités de rédacteur unique de l’acte du 12 septembre 2019, a failli à son obligation de conseil à leur égard et, en conséquence, de la condamner à les garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre ; ils sollicitent la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

***

La SCP SAMUEL MSICA & [Y] [D] conclut au débouté des consorts [T]/[O] aux motifs de l’absence de faute de sa part et de lien de causalité avec les préjudice allégués ; elle rappelle qu’elle n’a pas négocié la vente litigieuse du septembre 2019, ni le compromis de vente, ce qui ne laissait pas de place à l’exercice de son devoir de conseil ; elle ajoute qu’elle n’a pas été avisée de la vente antérieure de la même parcelle, dont l’état hypothécaire levé pour la vente litigieuse ne portait pas mention ; elle constate que les vendeurs n’ont pas attiré l’attention du notaire et entend préciser que ce dernier ne garde pas souvenir de toutes les parcelles vendues en son étude, n’étant pas tenu de procéder à un recoupement entre les différents actes instrumentés.

Elle s’oppose à l’existence de préjudices, aux motifs que les demandeurs, qui ont refusé de signer l’acte rectificatif, ne sauraient évoquer des sentiments de colère et/ou de déception pour un simple chemin qui ne permet pas d’y édifier une habitation et dont l’évaluation à hauteur de la somme sollicitée n’est pas démontrée.

A titre subsidiaire, elle demande de statuer sur l’éventuelle part contributive de chaque partie défenderesse et en toutes hypothèses, de débouter les consorts [U] de leurs demandes dirigées contre elle ; elle sollicite de voir condamner les consorts [T]/[O] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, elle sollicite d’écarter l’exécution provisoire en raison de la nature de l’affaire, de la complexité du litige et des difficultés liées aux éventuelles restitutions en cas d’infirmation du jugement.

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 1599 du code civil, la vente de la chose d’autrui est nulle : elle peut donner lieu à des dommages-intérêts lorsque l’acheteur a ignoré que la chose fût à autrui.

En l’espèce, il est constant que par actes notariés du 19 février 2019, puis du 12 septembre 2019, les consorts [U] ont vendu la parcelle ZO n° 477, une première fois à M. [R] [L] et Mme [B] [E], et une deuxième fois aux consorts [T]/[O].

Il est donc établi qu’en septembre 2019, les consorts [U] ont vendu la parcelle d’autrui.

La vente de la parcelle ZO n° 477 est donc nulle et l’acte notarié du 12 septembre 2019 devra être rectifié en ce sens.

Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [T]/[O] L’article 1599 ne se borne pas à prévoir la nullité de la vente de la chose d’autrui ; il ajoute qu’une telle vente peut donner lieu à des dommages et intérêts lorsque l’acheteur a ignoré que la chose fût à autrui.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les consorts [T]/[O] ignoraient que la parcelle ZO n°477 était la propriété d’autrui. L’action indemnitaire leur est donc ouverte.

A l’égard des vendeurs, la jurisprudence constante n’écarte l’action indemnitaire qu’en cas d’erreur légitime de leur part.

En l’espèce, les consorts [U] ont signé à 7 mois d’intervalle les deux actes authentiques, chacun portant sur la parcelle ZO n° 477 d’une surface de 1 ca et 35 ca.

Leur signature atteste de la connaissance qu’ils avaient de la chose vendue, sauf à ne pas avoir conscience de leurs actes, ce qui n’est pas plaidé en l’espèce.

En présence d’une connaissance parfaite de la chose vendue, les consorts [U] ne peuvent évoquer l’excuse d’une erreur légitime, ni celle de la modification du plan cadastral, puisque la parcelle en cause porte toujours le même numéro.

Ils seront donc tenus à indemniser les consorts [T]/[O] de leurs préjudices.

Le premier préjudice est constitué à l’évidence du trop versé lors de l’acquisition du 12 septembre 2019.

Il résulte de la pièce n°6 des consorts [T]/[O] que le prix moyen du terrain constructible à Octeville sur Mer est de 136 €/m2, non démenti par des pièces adverses.

Il sera donc fait droit à la première demande indemnitaire de 136 € x135 m2 = 18 360 euros.

Les consorts [T]/[O] évoquent également un préjudice moral et financier, qu’ils évaluent à la somme de 15 000 euros, aux motifs qu’ils ont perdu la possibilité d’être propriétaire d’une maison entourée d’un grand terrain, ainsi qu’une potentielle moins-value dans le cadre d’une revente.

Il ne peut être contesté que l’attente des consorts [T]/[O] lors de leur acquisition portait sur un terrain de 1 000 m2 et non de 850 m2 et que sur cette parcelle ZO n°477 qu’ils convoitaient, l’espoir d’y planter des arbres fruitiers, des légumes ou des fleurs, ou même d’y faire construire un abri de jardin a disparu.

Leur préjudice sera fixé à la somme de 10 000 euros, étant précisé que la demande de dommages et intérêts ne peut porter sur une préjudice hypothétique telle une moins-value future.

Les consorts [U] seront donc condamnés à verser aux consorts [T]/[O] les sommes de 18 360 € et de 10 000 € au titre de leurs préjudices, outre les frais relatifs à la rectification de l’acte notarié du 12 septembre 2019.

L’équité commande de condamner les consorts [U] à verser aux consorts la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’appel en garantie des consorts [J]es consorts [U] sollicitent d’être relevés et garantis par la SCP MSICA [D], aux motifs que le notaire n’a pas rempli son obligation d’efficacité de l’acte.

Selon la jurisprudence constante, le notaire a une mission d’authentification qui doit conférer aux actes qu’il dresse efficacité et sécurité juridique.

Pour remplir son obligation d’efficacité de l’acte, le notaire doit concrètement remplir un devoir général de vérification, qui selon la cour de cassation ne repose que sur lui : « Mais Attendu qu’ayant relevé, par un motif non critiqué, que même si les sous-acquéreurs n’étaient pas de bonne foi, ils étaient déchargés de l’obligation de procéder aux vérifications nécessaires à l’efficacité des actes de vente, cette obligation ne reposant que sur les notaires … » (Cass. Civ. 3ème. 30 jan. 2013, n°11-26.074).

Dans le cadre de cette obligation, le notaire doit vérifier les informations concernant le bien immobilier, notamment la propriété du vendeur sur le bien vendu en consultant les documents d’origine et en effectuant les recherches nécessaires au service de publicité foncière.

Il appartenait donc à la SCP MSICA [D] et à elle seule, lors de la réalisation de l’acte du 12 septembre 2019, de vérifier la propriété de la parcelle ZO n° 477 auprès du service de la publicité foncière.

Cependant, d’une part, alors que les deux ventes ont été réalisées dans la même étude notariale, la preuve de la publication de la première vente au service de la publicité foncière n’est pas rapportée.

En effet, la pièce n° 5, que la SCP MSICA [D] produit comme devant être la formalité de publication de la vente de février 2019, ne comporte aucune authentification du service de la publicité foncière ni aucune référence à ladite vente.

Par ailleurs, le tribunal est dans l’ignorance du numéro de la parcelle pour lequel un état hypothécaire a été levé par le notaire instrumentaire à l’occasion de la vente de septembre 2019, puisque celui produit en pièce n°7 ne fait pas référence à la parcelle litigieuse.

Il s’en suit que la SCP MSICA [D] ne peut pas affirmer avoir accompli tous les actes utiles pour parvenir à l’efficacité juridique de l’acte du 12 septembre 2019.

Le notaire répond de la faute commise dans l’exercice de sa mission d’officier public sur le fondement de sa responsabilité délictuelle issue de l’article 1240 du Code Civil, dont la mise en œuvre suppose la triple existence d’une faute de l’officier public, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, l’absence de vérification nécessaire à l’efficacité de l’acte du 12 septembre 2019 constitue une faute dans l’exercice de la mission d’officier ministériel du notaire, en lien direct avec le préjudice des consorts [U], condamnés à indemniser les consorts [T]/[O].

La SCP MSICA [D] sera tenue de les relever et garantir de toutes condamnations prononcées contre eux, sans que le partage de responsabilité sollicité soit retenu à l’encontre des consorts [U], en présence d’une obligation de vérification à la charge du seul notaire instrumentaire.

Sur les autres demandesL’équité commande de débouter les parties défenderesses de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire ; il n’y a pas lieu à l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe de la première chambre civile,

DIT que la vente portant sur la parcelle cadastrée ZO n° 477 à M. [F] [T] et Mme [S] [O] est nulle ;

— ORDONNE la rectification de l’acte de vente du 12 septembre 2019 aux frais des consorts [U] ;

— CONDAMNE les consorts [U] à verser à M. [F] [T] et Mme [S] [O] les sommes de :

—  18360 € (dix-huit mille trois cent soixante euros) au titre du trop versé ;

—  10 000 € (dix mille euros) au titre du préjudice moral

—  3 000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE la SCP MSICA [D] à garantir et relever les consorts [U] des condamnations prononcées à leur encontre ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SCP la SCP MSICA [D] aux dépens de l’instance.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

Le Greffier, Le Président,