TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 12 FEVRIER 2026

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N° RG 25/03715 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FHPC

Minute 26-

Jugement du :

12 février 2026

La présente décision est prononcée le 12 février 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Maryline BRAIBANT , juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 19 décembre 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. FAGOT-VAUTHIER agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Pauline RACE avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDRESSE :

Madame [T] [W]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparante ni représentée

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous-seing privé du 21 novembre 2024, la SCI FAGOT-VAUTHIER a donné à bail à Madame [T] [W] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 3] étage à RILLY LA MONTAGNE (51500) et moyennant un loyer mensuel révisable de 690 euros, outre les charges locatives.

Par exploit en date du 30 octobre 2025, la SCI FAGOT-VAUTHIER a fait assigner Madame [T] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges,constater que Madame [J] est déchue de plein droit de tout titre d’occupation des locaux loués depuis cette date,en conséquence, ordonner l’expulsion immédiate de Madame [T] [W] ainsi que de celle de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et accoutumée même avec l’assistance de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier,ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux occupés dans tous lieux au choix du requérant, aux risques et périls de Madame [T] [W],autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de Madame [T] [W],condamner Madame [T] [W] à régler à la SCI FAGOT-VAUTHIER, à titre provisionnel, la somme de 4.211,85 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er octobre 2025, échéance d’octobre incluse avec intérêts de retard à compter du jugement à intervenir,fixer l’indemnité d’occupation due par Madame [T] [W] à hauteur de 702,53 euros hors les charges qui s’y ajouteront jusqu’à libération effective des lieux et la condamner en tant que de besoin à ce titre,condamner Madame [T] [W] au paiement d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et jusqu’à libération effective des lieux, en application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [T] [W] à payer à la SCI FAGOT-VAUTHIER la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et en tous les frais qui comprendront le coût du commandement et le coût du présent acte.

Au soutien de ses prétentions, la SCI FAGOT-VAUTHIER a fait valoir que Madame [T] [W] ne s’était pas acquittée de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 07 juillet 2025.

À l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS du 19 décembre 2025, la SCI FAGOT-VAUTHIER, représentée par son conseil, maintient ses prétentions en précisant que l’arriéré locatif s’élève à la date du 12 décembre 2025 à la somme de 5.649,93 euros.

Elle s’oppose par ailleurs à l’octroi de tous délais de paiement.

Madame [T] [W], assignée à étude de commissaire de justice, n’est ni comparante, ni représentée.

Le rapport des services sociaux a été reçu avant l’audience lors de laquelle il en a été donné lecture. Il est précisé que Madame [T] [W] est séparée depuis juin 2021 et élève seule sa fille de 13 ans scolarisée en quatrième, qu’en raison des violences conjugales subies, elle a déménagé à [Localité 2], qu’en accord entre les parents, le père verse une pension alimentaire de 150 euros par mois, que la défenderesse avait signé un contrat de travail à durée déterminée le 12 août 2025, mais que le 17 août elle s’est trouvée en accident du travail et a été indemnisée par la CPAM durant la durée de son arrêt qui s’est achevé le 14 septembre 2025, qu’elle a perçu 662 euros en septembre 2025, auquel s’est ajouté un solde de tout compte de 285 euros mais que depuis le mois d’octobre 2025, elle n’a pour seules ressources que la pension alimentaire et l’ASF, soit 319,18 euros par mois.

Il est ajouté que Madame [T] [W] recherche activement un emploi mais est freinée par son manque de mobilité, et qu’elle devrait relever de la procédure de surendettement mais que sa déclaration d’impôts a été réalisée tardivement de sorte que la procédure ne pourra débuter qu’à réception de l’avis d’imposition de la débitrice, et que dans cette attente Madame [T] [W] a accepté un accompagnement social afin de lui ouvrir les droits auxquels elle peut prétendre (RSA, puis allocations chômage, APL…) et de la soutenir sur le plan alimentaire, administratif et budgétaire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la résiliation

A. Sur la recevabilité de la demande

La SCI FAGOT-VAUTHIER a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 08 juillet 2025 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 30 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 31 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

La demande est donc recevable.

B. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu le 21 novembre 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer a été délivré le 07 juillet 2025, pour la somme en principal de 2.093,35 euros.

Ce commandement respecte les prescriptions légales et réglementaires.

Il est demeuré infructueux pendant plus de six semaines conformément aux dispositions issues de la loi du 27 juillet 2023, et en dépit des stipulations du bail prévoyant un délai plus réduit de un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 août 2025.

2. Sur les demandes en paiement :

En l’espèce, la SCI FAGOT-VAUTHIER produit un décompte arrêté au 12 décembre 2025 (terme de décembre 2025 compris) selon lequel Madame [T] [W] est redevable de la somme en principal de 5.649,93 euros au titre de l’arriéré locatif, déduction faite des frais et débours.

Madame [T] [W], ne comparaissant pas, et qui n’oppose aucune contestation concernant le montant de cette dette, sera condamnée au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

3. Sur les délais de paiement et l’indemnité d’occupation :

L’article 24 V de la loi du 07 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’examen de ce relevé de compte ainsi que du détail des sommes dues mentionnées dans le commandement de payer montre que la locataire n’a plus procédé au règlement de ses loyers à compter du mois de mai 2025.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Madame [T] [W] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Madame [T] [W] ne démontre pas davantage être en mesure de régler sa dette locative dans des délais raisonnables compatibles avec les intérêts du bailleur, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, de sorte qu’il ne saurait lui être accordé de délai de paiement, .

Elle sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et provisions sur charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 1er janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir.

4- Sur la demande en paiement d’une astreinte :

Par application des dispositions de l’article L1341-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

L’article L421-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que par exception aux deuxième et troisième alinéas de l’article L131-2, les astreintes fixées pour obliger l’occupant d’un local à quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire et sont révisées et liquidées par le juge une fois la décision d’expulsion exécutée.

L’article L421-2 du même code dispose que par exception au premier alinéa de l’article L131-2, le montant de l’astreinte une fois liquidée ne peut excéder la somme compensatrice du préjudice effectivement causé. Il est tenu compte, lors de sa fixation, des difficultés que le débiteur a rencontrées pour satisfaire à l’exécution de la décision.

L’astreinte n’est pas maintenue lorsque l’occupant a établi l’existence d’une cause étrangère qui ne lui est pas imputable et qui a retardé ou empêché l’exécution de la décision.

En l’espèce, le bailleur n’établit pas la nécessité de voir ordonner une astreinte afin d’obliger l’occupant à quitter les lieux.

En outre, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la SCI FAGOT-VAUTHIER, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La SCI FAGOT-VAUTHIER sera en conséquence déboutée de sa demande d’astreinte.

5- Sur les demandes accessoires :

Madame [T] [W], qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Eu égard à la précarité de la situation financière de Madame [T] [W], il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI FAGOT-VAUTHIER les frais irrépétibles exposés par elle pour faire valoir ses droits.

La SCI FAGOT-VAUTHIER sera en conséquence déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 21 novembre 2024 entre la SCI FAGOT-VAUTHIER et Madame [T] [W] concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 4] à RILLY LA MONTAGNE (51500), sont réunies à la date du 19 août 2025 ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Madame [T] [W] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut pour Madame [T] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI FAGOT-VAUTHIER pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira au demandeur aux frais et risques de l’expulsée, conformément aux dispositions de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [T] [W] à verser à la SCI FAGOT-VAUTHIER la somme de 5.649,93 euros au titre de l’arriéré locatif (terme de décembre 2025 compris) et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

CONDAMNE Madame [T] [W] à payer à la SCI FAGOT-VAUTHIER une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des provisions sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er janvier 2026, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Madame [T] [W] aux entiers dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DEBOUTE la SCI FAGOT-VAUTHIER du surplus de ses prétentions ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire, frais et dépens compris, à titre provisoire.

La Greffière La Juge