TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 25/53092 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UU5

N° : 8

Assignation du :

28 Avril 2025

[1]

[1] 1 copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 12 août 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La société IN SITU, société civile immobilière

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Immad-Eddine HAOUAS, avocat au barreau de PARIS – #A410

DEFENDERESSE

S.A.S. MALUCETTE

[Adresse 4]

[Localité 5]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 11 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 juillet 2024, la SCI IN SITU a consenti un bail commercial à la société SAS MALUCETTE portant sur des locaux situés [Adresse 3] à PARIS (75020), pour une durée de six ans, moyennant un loyer mensuel en principal de 1.080 euros par mois, payable par avance.

La société bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2025, à la société MALUCETTE, pour une somme de 4.800 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 31 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2025, la SCI IN SITU a fait assigner la société MALUCETTE devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référés, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion de la société MALUCETTE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— l’autoriser à expulser la société MALUCETTE et tous occupant de son chef des lieux loués en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice assisté si nécessaire d’un technicien, et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société MALUCETTE au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges dus en application du contrat de bail ;

— condamner la société MALUCETTE à lui payer la somme provisionnelle de 4.800 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandemenbt de payer ;

— condamner la société MALUCETTE aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

— condamner la société MALUCETTE au paiement d’une somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience de référé en date du 11 juillet 2025.

A cette audience, la SCI IN SITU soutient oralement les demandes formées aux termes de son assignation.

Bien que régulièrement assignée, la société MALUCETTE n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions de la seule partie ayant constitué avocat, il est renvoyé aux termes de son assignation.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 août 2025.

SUR CE :

A titre liminaire, il sera rappelé que selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail commercial précité prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux. La société bailleresse produit les appels de loyers et charges correspondant aux sommes demandées pour la période couvrant les mois de décembre de l’année 2024 à celui de mars 2025.

Au vu de ces éléments, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1er du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Le commandement visant la clause résolutoire précédemment évoqué, – qui a été signifié par acte de commissaire de justice le 11 mars 2025 -, détaille le montant de la créance soit la somme de 4.800 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2025 (inclus).

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit depuis le 11 avril 2025 à 24h00.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la société locataire n’a pas quitté les lieux, en sorte qu’à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, elle doit être considérée comme occupante sans droit ni titre et son maintien dans les lieux loués constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient, en conséquence, d’ordonner son expulsion des locaux qui sont la propriété de la société IN SITU.

En revanche, aucun élément ne justifie d’ordonner une astreinte à la mesure d’expulsion ; en effet, le seul défaut de paiement est notamment insuffisant pour démontrer la mauvaise foi de la société locataire à quitter les lieux loués.

La demande formée en ce sens sera, en conséquence, rejetée.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société MALUCETTE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, au vu du décompte produit par la société IN SITU, l’obligation de la société MALUCETTE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au quatrième trimestre inclus n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 4.800 euros, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de la condamner.

En outre, cette somme sera assortie des intérêts légaux à compter du 11 mars 2025, date de signification du commandement de payer précité, lequel vaut mise en demeure de payer l’arriéré locatif au sens des dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 491 et 696 du code de procédure civile, la société MALUCETTE sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 mars 2025.

La société MALUECETTE, partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer la somme de 1.600 euros à la société IN SITU au titre des frais irrépétibles et ce en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 11 avril 2025 à 24h00 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la société SAS MALUCETTE et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 8] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société MALUCETTE à payer à la SCI IN SITU une indemnité d’occupation fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires à compter du 12 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société MALUCETTE à payer à la société IN SITU la somme de 4.800 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 31 mars 2025 ;

Disons que cette somme de 4.800 euros sera assortie des intérêts au taux légaux à compter du 11 mars 2025 ;

Rejetons le surplus des demandes de la SCI IN SITU ;

Condamnons la société SAS MALUCETTE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 11 mars 2025;

Condamnons la société SAS MALUCETTE à payer à la SCI IN SITU la somme de 1.600 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 12 août 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI