TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Télécopie : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 24/05846 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZRQD

Minute :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Représentant : M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Monsieur [M] [T]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e LEMONNIER

Copie délivrée à :

M. [T]

Le 10 décembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 10 Décembre 2024;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 07 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Monsieur Adrien NICOLIER, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [T], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 6 septembre 2022, Mme [O] [U] a donné à bail à M. [M] [T] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 470 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d’un montant de 900 euros.

Par acte en date du 21 février 2023, la société par actions simplifiée Action Logement Services s’est portée caution.

Des loyers étant demeurés impayés, le 14 novembre 2023, la société par actions simplifiée Action Logement Services a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 1 100 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [M] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 7 juin 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2024.

A cette date, la société par actions simplifiée Action Logement Services, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :

— à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d’habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résiliation judiciaire ;

— l’expulsion de M. [M] [T] ;

— et la condamnation de M. [M] [T] :

— au paiement de la somme actualisée de 913,66 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation sur présentation d’une quittance subrogative,

— au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles

— et aux dépens, comprenant le coût du commandement.

Elle expose, sur le fondement des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, que le locataire ne s’est pas acquitté des loyers dus et qu’elle est subrogée dans les droits du bailleur. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement. Elle est autorisée à produire, par note en délibéré reçue avant le 1er novembre 2024, des quittances subrogatives signées.

M. [M] [T] comparaît. Il explique qu’il a réglé les sommes de 186 euros et 50 euros à la caution. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50 euros par mois en règlement de l’arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2024.

Aucune note en délibéré n’est parvenue au Tribunal avant le 1er novembre 2024. Par note en délibéré reçue le 4 novembre 2024, la société par actions simplifiée Action Logement Services a transmis au Tribunal une quittance subrogative signée, un contrat de cautionnement signé, un courrier du bailleur et un décompte locatif.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la recevabilité des pièces reçues par note en délibéré

L’article 445 du code de procédure civile dispose que, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, il n’a pas été autorisé la réception d’une note en délibéré après le 1er novembre 2024.

En conséquence, les pièces transmises le 4 novembre 2024 seront déclarées irrecevables.

II – Sur la demande de résiliation du bail

A – Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 10 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société par actions simplifiée Action Logement Services justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 16 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

B – Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 6 septembre 2022 contient une clause résolutoire en son article VIII qui stipule que le contrat sera résilié à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 novembre 2023, pour la somme en principal de 1 100 euros, laissant un délai de six semaines ou deux mois pour régler la somme due. Conformément aux dispositions de l’article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu’à l’issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail.

Aucun décompte des sommes versées au bailleur à compter du 14 novembre 2023 n’est produit aux débats alors même que la dette est égale à deux échéances contractuelles. Le décompte de la caution fait en outre mention d’un paiement de 186,34 euros sans que la date de ce versement ne soit précisée. Or, il ressort des articles 1346 et suivants du code civil que la caution ne saurait avoir plus de droits que le bailleur. En l’absence de tout décompte des versements effectués par le locataire au bailleur dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer, il est impossible de vérifier si les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée aux contrat de bail sont réunies.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail sera, en conséquence, rejetée.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges au terme convenu. Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 1224 du code civil, la résiliation du contrat peut être judiciairement prononcée en cas d’inexécution suffisamment grave d’une obligation contractuelle. Le paiement des loyers est une obligation essentielle du contrat de bail.

En l’espèce, le montant des sommes dues est inférieur à deux échéances contractuelles.

Ainsi, l’inexécution constatée n’est pas suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail. La demande formée à cette fin sera rejetée et les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation seront également rejetées.

III – Sur la demande de condamnation en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le caution produit un décompte démontrant que M. [M] [T] reste lui devoir, après soustraction des sommes de 186,34 euros et 50 euros que M. [T] justifie avoir réglées, la somme de 863,66 euros à la date du 4 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

M. [M] [T] sera donc condamné au paiement de cette somme de 863,66 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

IV – Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M. [M] [T] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

V – Sur les mesures de fin de jugement

M. [M] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société par actions simplifiée Action Logement Services les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DECLARE irrecevables les pièces reçues le 4 novembre 2024 ;

REJETTE les demandes aux fins de constatation et de prononcé de la résiliation du bail conclu le 6 septembre 2022 entre Mme [O] [U] et M. [M] [T] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 8] ;

REJETTE, en conséquence, les demandes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE M. [M] [T] à payer à la société par actions simplifiée Action Logement Services la somme de 863,66 euros (décompte arrêté au 4 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2023 ;

AUTORISE M. [M] [T] à s’acquitter de cette somme en 17 mensualités de 50 euros chacune et une 18ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

REJETTE la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [M] [T] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 10 décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE