Tribunal Judiciaire de Le Havre, Civil jcp procedure orale, 15 septembre 2025, n° 24/01276

TJ Le Havre 15 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire a restitué le logement avant la fin de son préavis, et a donc limité la dette locative au montant dû jusqu'à la date de sortie.
Rejeté
Préjudice subi en raison du retard de paiement
La cour a estimé que la demanderesse n'a pas prouvé que le retard de paiement avait causé un préjudice distinct de celui lié à l'impayé.

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Sur la décision

Référence :	TJ Le Havre, civil jcp procedure orale, 15 sept. 2025, n° 24/01276
Numéro(s) :	24/01276
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Laurent LEPILLIER
Cabinet(s) :	LEPILLIER BOISSEAU
Parties :	S.C.I. CASTELMOLA

Texte intégral

MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 SEPTEMBRE 2025

Minute :

N° RG 24/01276 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GW7P

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.C.I. CASTELMOLA, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 841 004 534, dont le siège social est sis 4, rue Caulaincourt – 75018 PARIS

Représentée par la SELARL LEPILLIER BOISSEAU, Avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [X]

né le 04 Mai 1990 à LE HAVRE (76600), demeurant 116 rie Aristide Briand – 76600 LE HAVRE

Comparant en personne

Monsieur [Z] [X]

né le 12 Février 1954 à LE HAVRE (76600), demeurant 111, rue Hélène – 76600 LE HAVRE

Non comparant ni représneté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 05 Mai 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 février 2020, prenant effet au 26 février 2020, la SCI CASTELMOLA a donné à bail à Monsieur [U] [X] un logement situé 27 rue François Mazeline, rez-de-chaussée, au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel initial de 484 €, outre une provision sur charges de 10 €.

Par acte séparé en date du 17 février 2020, Monsieur [Z] [X] s’est porté caution solidaire des engagements de Monsieur [U] [X].

Suivant acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2024, la SCI CASTELMOLA a fait délivrer au locataire au commandement de justifier de l’assurance du logement contre les risques locatifs et de payer les loyers visant la clause résolutoire pour une somme de 5 193,93 € au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 18 juin 2024. Le commandement de payer a été dénoncé à la caution le 26 juin 2024. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par actes en date du 27 novembre 2024, la SCI CASTELMOLA a fait assigner Monsieur [U] [X] et Monsieur [Z] [X] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande, aux termes de son assignation, de :

— constater la résiliation du bail le 24 août 2024, soit deux mois après le commandement de payer demeuré infructueux,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [X] et de tous occupants de son chef desdits locaux loués, ainsi que des biens s’y trouvant, et ce sans délai,

— dire que faute des restituer les lieux dans les huit jours de la signification du jugement à intervenir, Monsieur [U] [X], ou tous occupants de son chef, y seront contraints par voie de droit, et au besoin par l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [U] [X] et Monsieur [Z] [X] à lui payer les sommes suivantes :

* 7 838,18 € au titre des loyers et charges dus, arrêté au 18 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

* Au titre de l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail (24 août 2024) la somme égale au loyer révisable et aux charges dus par mois jusqu’au départ effectif du locataire,

— condamner in solidum Monsieur [U] [X] et Monsieur [Z] [X] à lui payer une somme de 800 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner in solidum Monsieur [U] [X] et Monsieur [Z] [X] à lui payer une somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner in solidum Monsieur [U] [X] et Monsieur [Z] [X] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers, la notification CCAPEX et la signification à caution.

A l’audience du 5 mai 2025, la SCI CASTELMOLA était représentée par Maître LEPILLIER, substitué par Maître [Y] qui a indiqué que le locataire avait quitté les lieux. Il avait donné congé par un courrier reçu le 23 décembre 2024, son préavis prenant fin le 23 mars 2025. La demanderesse s’est donc désistée de sa demande en résiliation du bail et a produit un décompte définitif à la date du 23 mars 2025 aux termes duquel la dette est de 9 453,25 €.

Monsieur [U] [X] et Monsieur [Z] [X], cités par procès-verbaux de remise à étude, n’ont pas comparu à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Il sera donné acte à la SCI CASTELMOLA du désistement de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion du locataire du fait du départ de celui-ci.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La SCI CASTELMOLA sollicite le paiement du loyer et des charges jusqu’au 23 mars 2025 en raison de la durée du préavis de départ, Monsieur [U] [X] ayant informé le bailleur de son intention de quitter le logement par un courrier reçu le 23 décembre 2024. Cependant, Monsieur [U] [X] a restitué le logement le 23 janvier 2025. Il n’est donc plus redevable des loyers et charges au-delà cette date, la SCI CASTELMOLA ayant récupéré les clés à cette date et un état des lieux de sortie ayant été fait même s’il n’a pas été produit.

La SCI CASTELMOLA produit un décompte établi le 23 mars 2025 dont il ressort que la dette locative s’élève à la somme de 9 453,25 €, la bailleresse estimant que les loyers sont dus jusqu’à cette date.

Toutefois, si la bailleresse n’a pas produit l’état des lieux de sortie, elle a indiqué, dans la « fiche contentieux expulsions » versée au dossier, que le logement a été restitué le 23 janvier 2025. Elle ne peut donc prétendre à ce que le locataire règle la durée du préavis dans la mesure où l’état des lieux a été effectué et les clés ont été restituées avant le terme du préavis. La bailleresse indiquant avoir repris possession de son bien dès le 23 janvier 2025, le défendeur n’est donc tenu des loyers que jusqu’à sa date de sortie.

Il convient de calculer le loyer au prorata jusqu’au 23 janvier 2025. Monsieur [U] [X] doit donc : 7 919,28 (loyer arrêté au mois de décembre) + 413,15 (prorata du loyer du 1er au 23 janvier 2025) = 8 332,43 euros.

Monsieur [U] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en compte ce montant, il convient de le condamner, solidairement avec Monsieur [Z] [X], en qualité de caution, à payer cette somme à la SCI CASTELMOLA avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SCI CASTELMOLA sollicite des dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’elle a subi en raison du manquement de Monsieur [U] [X] à son obligation de régler le loyer. Cependant, la demanderesse n’établit pas que la carence dans le paiement des sommes dues serait la conséquence de la mauvaise foi du locataire et elle ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement.

La SCI CASTELMOLA est donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [U] [X] et Monsieur [Z] [X], qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [U] [X] et Monsieur [Z] [X] sont condamnés solidairement à payer à la SCI CASTELMOLA la somme de 450 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DONNE ACTE à la SCI CASTELMOLA du désistement de sa demande en résiliation du bail et expulsion de Monsieur [U] [X] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [X] et Monsieur [Z] [X], en qualité de caution, à payer à la SCI CASTELMOLA la somme de 8 332,43 euros (huit mille trois cent trente-deux euros et quarante-trois centimes) au titre des loyers et charges, selon décompte en date du 23 mars 2025, avec intérêts au taux légal et à compter de la présente décision ;

DEBOUTE la SCI CASTELMOLA de toute demande plus ample ou contraire ;

DEBOUTE la SCI CASTELMOLA de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [X] et Monsieur [Z] [X], en qualité de caution, aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 24 juin 2024, de sa dénonciation à la caution, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification des assignations du 27 novembre 2024 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’Etat ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [X] et Monsieur [Z] [X], en qualité de caution, à payer à la SCI CASTELMOLA la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 15 SEPTEMBRE 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE