MINUTE N° :

DOSSIER N° : N° RG 23/00019 – N° Portalis DB3T-W-B7H-USJU

JUGEMENT DU : 05 Septembre 2025

AFFAIRE : S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE C/ S.C.P.I. AEW [Localité 11] COMMERCES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRÉTEIL

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – BAUX COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 05 SEPTEMBRE 2025

M. LUCCHINI, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R 145-23 et suivants du Code de Commerce, assisté de M^me REA, Greffier

PARTIES

DEMANDERESSE

S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Alexandre LIMBOUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0064

DEFENDERESSE

S.C.P.I. AEW [Localité 11] COMMERCES, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Sabine CHASTAGNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

L’affaire a été débattue à l’audience du 01 avril 2025.

Les parties ont été avisées que le délibéré serait prononcé le 05 septembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 05 septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 30 décembre 2013, la société UNIPIERRE II, aux droits de laquelle se trouve désormais la S.C.P.I. AEW [Localité 11] COMMERCE a fait bail et donné à loyer à la société ATAC, aux droits de laquelle se trouve désormais la S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE, des locaux à usage commercial sis [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 10] pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2013 jusqu’au 31 décembre 2021, moyennant un loyer annuel de base de 525 000,00 € Hors Taxe (HT) et Hors Charges (HC) par an en principal.

Par l’effet de la clause d’indexation, le montant de ce loyer s’élevait au 30 juin 2022 à la somme de 577 475,56 €.

Ledit bail, arrivé à échéance le 31 décembre 2021 a été renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1 janvier 2022, par tacite reconduction.

Par exploit d’huissier du 25 mai 2022, la S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE a sollicité le renouvellement de son bail pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1 juillet 2022, moyennant un loyer 396 000,00 € par an HT HC.

Par exploit d’huissier du 10 novembre 2022, le Bailleur a formellement accepté le principe du renouvellement du Bail pour une durée de 10 années à compter du 1er juillet 2022 mais a entendu voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé au loyer plafond correspondant à la somme de 585 377 € HT HC.

Les Parties n’étant pas parvenues à trouver un accord sur le montant du loyer du bail renouvelé, La S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE a, en date du 20 mars 2023, notifié à son bailleur un mémoire préalable en fixation de loyer aux termes duquel elle sollicitait la fixation dudit loyer renouvelé à la somme de 396 000,00 € HT HC à compter du 1er juillet 2022, en application de l’article R. 145-27 du Code de commerce.

Aucune réponse n’ayant été apportée par le Bailleur à ce mémoire préalable, la S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE a, suivant assignation du 4 septembre 2023, attrait la S.C.P.I. AEW PARIS COMMERCE devant le tribunal judiciaire de Créteil, aux fins notamment de constater le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2022 et voir fixer le loyer renouvelé à la somme annuelle de 396 000 € HT HC en principal.

Par jugement du 30 avril 2024, le Juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Créteil a ordonné une mesure d’expertise. L’expert a déposé son rapport définitif le 4 décembre 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS :

Selon mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 mars 2025, la S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE a demandé au Juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-33 et L 145.34 et R 145-1 à R 145-33 du Code de Commerce, de :

« – CONSTATER l’accord des Parties pour que le Bail commercial portant sur les Locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 4] soit renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 2022 ;

— DIRE et JUGER que le loyer d’un bail renouvelé ne peut en aucun cas excéder la valeur locative des locaux pris à bail ;

A titre principal

— DIRE et JUGER que la valeur locative des locaux donnés à bail à la société AUCHAN SUPERMARCHE sis [Adresse 1] et [Adresse 4] est inférieure au montant du dernier loyer contractuel et est égale à 393.000 euros ;

— En conséquence, FIXER le loyer des locaux susvisés à la somme 393.000 euros par an en principal HT HC, pour un renouvellement de bail de neuf ans à compter du 1er juillet 2022, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées sauf adaptation des dispositions d’ordre public de la loi n°2014- 626 du 18 juin 2014 (dite loi Pinel) ;

A titre subsidiaire :

— DIRE et JUGER que la valeur locative des locaux donnés à bail à la société AUCHAN SUPERMARCHE sis [Adresse 1] et [Adresse 4] est inférieure au montant du dernier loyer contractuel et est égale à 453.000 euros ;

— En conséquence, FIXER le loyer des locaux susvisés à la somme 453.000 euros par an en principal HT HC, pour un renouvellement de bail de neuf ans à compter du 1er juillet 2022, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées sauf adaptation des dispositions d’ordre public de la loi n°2014- 626 du 18 juin 2014 (dite loi Pinel) ;

En tout état de cause :

— ARRETER le compte entre les Parties résultant de la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative des Locaux à compter du 1er juillet 2022, outre les intérêts au taux légal sur les trop-perçus de loyer depuis cette date et ce, à compter de chaque échéance, outre capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— RAPPELER que les intérêts dus par le Bailleur sur les trop-versés de loyers courent à compter du 1er juillet 2022 ou à tout le moins à compter de la date de signification de l’assignation devant le Juge des loyers signifiée par la société AUCHAN SUPERMARCHE à l’encontre de la société AEW [Localité 11] COMMERCES, soit le 4 septembre 2023 ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts

— DEBOUTER la société AEW [Localité 11] COMMERCES de l’ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions.- CONDAMNER la société AEW [Localité 11] COMMERCES en tous les dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise ;

— CONDAMNER la société AEW [Localité 11] COMMERCES à verser à AUCHAN HYPERMARCHE la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. »

Selon mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 mars 2025, la S.C.P.I. AEW [Localité 11] COMMERCE a demandé au Juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce, de :

« A titre principal,

— Fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2022 à la somme annuelle en principal de 566.700 € HT HC/ an (CINQ CENT SOIXANTE-SIX MILLE SEPT CENT EUROS),

A titre subsidiaire,

— Fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2022 à la somme annuelle en principal de 544.000 € HT HC/ an (CINQ CENT QUARANTE-QUATRE MILLE EUROS),

En tout état de cause,

— Débouter la société AUCHAN SUPERMARCHE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la société AUCHAN SUPERMARCHE aux entiers dépens de l’instance en ce compris l’intégralité des frais d’expertise, en ce compris l’intégralité des frais d’expertise, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Sabine CHASTAGNIER conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

— Condamner la société AUCHAN SUPERMARCHE au paiement d’une somme de 5.000 € (CINQ MILLE EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du CPC. »

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire, appelée à l’audience du 1er avril 2025 devant le Juge des loyers commerciaux, et mise en délibéré au 5 septembre 2025, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties

La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du Code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur le renouvellement du bail

Il y a lieu de constater à titre liminaire le renouvellement à compter du 1er juillet 2022 du bail conclu entre les parties.

Sur la demande principale relative au montant du loyer renouvelé

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est de jurisprudence constante que le bail renouvelé est un nouveau bail et non le simple prolongement du bail antérieur et qu’à défaut d’accord sur le renouvellement, le juge fixe le prix selon les règles prévues aux articles L. 145-33 et suivants du Code de commerce.

S’agissant de la valeur locative, l’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que :

« À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; »

L’article L. 145-34 de ce code dispose que :

« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

Selon l’article R. 145-3 du même code :

« Les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire. »

En l’espèce, la S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE fait exposer que la valeur locative des locaux loués est inférieure au loyer plafond ainsi qu’au dernier loyer contractuel, et qu’elle entend donc que le loyer renouvelé soit fixé à la valeur locative, qu’elle estime devoir correspondre aux termes de ses dernières écritures à 393 000 € après application des correctifs, pour une valeur unitaire de renouvellement ne dépassant pas 200 €/m²P.

Elle fait valoir que la valeur locative unitaire évaluée selon l’expert judiciaire à 240 €/m²P est excessive au regard des références dont le Preneur se prévaut, alors que les références retenues par l’expert judiciaire concernent des locaux dont la surface pondérée est fortement inférieure à celle des locaux donnés à bail par la S.C.P.I. AEW [Localité 11] COMMERCE.

Elle soutient notamment que, bien que l’expert judiciaire estime que la jouissance partagée du parking situé en toiture constitue un facteur de majoration de la valeur locative, le règlement de copropriété le lui en garantie pas la jouissance exclusive et ce alors que les emplacements sont occupés par d’autres sociétés également présentes sur le site et en dépit du fait que le Preneur assume, aux termes du bail à renouveler, l’intégralité des frais afférents à cette infrastructure de stationnement.

Elle soutient enfin que les locaux litigieux sont dépourvus de quais de livraison contraignant le Preneur à effectuer le réassort du magasin par l’entrée principale, de sorte que les locaux ne sont pas adaptés à la forme d’activité exercée et ce qui constitue un facteur de minoration de la valeur locative.

Concernant les correctifs à appliquer, la S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE estime que les charges d’entretien du parking sont exorbitantes de droit commun et justifient de déduire la provision annuelle pour un montant de 60 840 € ainsi que 14 000 € au titre des autres charges exorbitantes, le Preneur ayant à sa charge les honoraires du syndic, l’assurance des locaux, les charges de copropriété et celles des travaux de mise en conformité.

La S.C.P.I. AEW [Localité 11] COMMERCE fait quant à elle exposer que la valeur unitaire de 240 €/m²P retenue par l’expert judiciaire ne tient pas compte du fait que les locaux sont en bon état d’entretien, disposent d’une accessibilité PMR, et jouissent d’une commercialité de proximité et d’une faible concurrence immédiate. Le Bailleur soutient notamment que la zone de chalandise retenue par l’expert judiciaire est trop large et que donc le prix unitaire devrait être fixé, au regard des termes de comparaison fournis, à 250 €/m²P pour un loyer renouvelé estimé à 544 000 € annuels HT HC après application d’un abattement de 3 % préconisé par l’expert judiciaire.

La S.C.P.I. AEW [Localité 11] COMMERCE s’oppose à ce que la valeur retenue résulte de l’application d’une moyenne arithmétique des références et que le fait que la majorité de ces dernières se rapportent à des locaux de dimension inférieure ne justifie pas une décote. Elle ajoute que la présence d’un parking ne peut être qu’un facteur de majoration de la valeur locative et que le réassort du magasin par l’entrée est courant en centre-ville ainsi que le souligne l’expert judiciaire.

Le Bailleur expose également que, conformément à l’appréciation de l’expert judiciaire, la répartition des charges, notamment celles relatives au parking, et leur régularisation est indifférente à l’appréciation de la valeur locative, de sorte que l’intégralité des charges locatives refacturées au Preneur ne peuvent être déduites de la valeur locative.

Sur la fixation à la valeur locative

Les parties s’accordent sur le fait que le loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative, étant constant que l’ensemble des montants estimés par les parties et par l’expert judiciaire sont inférieurs au montant du loyer annuel plafonné, lequel s’élève à :

525 000 € x 120,62 (dernier indice des loyers commerciaux à la date de renouvellement)

108,17 (dernier indice des loyers commerciaux à la date de début du bail à renouveler)

= 585 377 € HT HC.

Il y a donc lieu de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative.

Sur la surface pondérée

Les parties s’en rapportent à l’évaluation de la surface pondérée par l’expert judiciaire, soit une surface utile pondérée de 2 337 m².

Il y a donc lieu de retenir cette surface pondérée pour la détermination de la valeur locative.

Sur la méthode d’estimation de la valeur locative

Plusieurs méthodes peuvent être utilisées pour évaluer un loyer dans le cadre d’un bail commercial 3-6-9. Ces méthodes, souvent complémentaires, tiennent compte de différents critères et éléments qui influencent la valeur locative du bien :

1. La méthode par comparaison :

elle consiste à comparer le loyer du local concerné avec celui de locaux similaires situés dans la même zone géographique. Cette méthode permet de prendre en compte les spécificités du marché local et les éventuelles variations de prix entre différents quartiers ou zones commerciales. Pour cela, il est nécessaire de disposer d’informations fiables et actualisées sur les transactions locatives réalisées sur des biens similaires.

2. La méthode par capitalisation :

elle consiste à déterminer la valeur locative du bien en fonction de son rendement potentiel. Pour cela, on calcule le loyer annuel que le propriétaire pourrait percevoir en louant le local à un taux de rendement déterminé. Ce taux de rendement est généralement compris entre 4% et 10%, en fonction des caractéristiques du bien et de son emplacement. La méthode par capitalisation permet de prendre en compte les perspectives de rentabilité du bien et d’ajuster le loyer en conséquence.

3. La méthode par actualisation :

cette méthode consiste à déterminer la valeur locative du bien en fonction des flux financiers futurs qu’il est susceptible de générer. Pour cela, on établit un plan de financement prévisionnel sur la durée totale du bail et l’on actualise les flux financiers (loyers, charges, travaux…) pour obtenir une valeur actuelle nette (VAN) du bien. Cette méthode permet d’appréhender la valeur locative du bien sur l’ensemble de la durée du bail et d’en déduire un loyer ajusté aux perspectives économiques.

En l’espèce, les parties n’envisagent pas d’autre méthode que celle procédant par comparaison, laquelle est celle retenue par l’expert judiciaire, les parties qui n’en contestant finalement que les modalités de calcul et non le principe.

Dès lors la méthode de comparaison sera retenue : la valeur locative sera recherchée par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigée en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Sur la détermination de la valeur locative unitaire (prix au m²) et des abattements

En application de l’article R. 145-7 du Code de commerce :

« Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. »

Dans le respect des dispositions de l’article R. 145-7 précité, sont notamment pris en considération dans la méthode comparative :

— la situation géographique des locaux et le niveau de commercialité de l’emplacement ;

— les caractéristiques physiques des locaux ;

— les conditions de fixation des loyers ;

— la date de fixation des loyers ;

— les clauses et conditions locatives ;

— la nature des activités exercées.

L’article R. 145-10 ajoute que :

« Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. »

La valeur locative ne peut être estimée en se référant à la moyenne arithmétique des loyers sélectionnés. Seule l’analyse comparative de chacun des éléments de référence, en considération de l’ensemble des facteurs de valorisation, permet d’apprécier la valeur locative (cf. notamment CA [Localité 11] 16e ch. A, 27 septembre 2006 : « l’établissement d’une valeur locative ne résulte pas d’une moyenne arithmétique mais du rapprochement d’éléments de comparaison analysés un à un »). Les références doivent être corrigées pour tenir compte des activités exercées, de leur ancienneté et des caractéristiques des locaux considérés (CA [Localité 11] 3e ch., 26 janvier 2022, n° RG 19/10712).

En l’espèce, l’expert propose de retenir une valeur unitaire de 240 €/m²P.

Le Preneur propose de retenir 200 €/m²P.

Le Bailleur propose quant à lui à titre principal de retenir 250 €/m²P et s’accorde à titre subsidiaire sur la valeur unitaire préconisée par l’expert judiciaire.

S’agissant des caractéristiques des locaux, des facteurs locaux de commercialité et des obligations respectives des parties, il convient de retenir, comme critères favorables relevés par l’expert judiciaire dans son rapport :

— une bonne localisation proche du centre-ville, bien desservie par les transports en commun ;

— il est situé dans un quartier résidentiel recherché, au sud de [Localité 11] ;

— un important linéaire ;

— une surface étendue et cohérente ;

— la jouissance partagée d’un parking situé en toiture.

Au titre des critères défavorables, il convient de retenir :

— des charges importantes liées à l’entretien, à l’exploitation et au fonctionnement du parking incombant au Preneur, alors qu’il en a la jouissance partagée avec les usagers des bureaux situés au niveau du parking ;

— la charge des réparations d’entretien de l’article 605 du Code civil et celles prescrites par l’autorité administrative.

S’agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage, les éléments de comparaison retenus par l’expert judiciaire font ressortir :

— pour les renouvellements judiciaires : des valeurs comprises entre 200 € à 475 €/m² P./an ;

— pour les renouvellements amiables : des valeurs comprises entre 166 € et 490 €/m² P./an ;

— pour les locations nouvelles : des valeurs comprises entre 160 € et 386 €/m² P./an,

— dont d’agissant des locaux dotés d’une surface utile supérieure à 600 m² : des valeurs comprises entre 160 € (pour 1 266 m²) et 247 €/m² P./an (pour 3 400 m² P.).

En réponse aux dires des parties, et concernant l’appréciation de la zone de chalandise, l’expert judiciaire relève à raison qu’elle doit être plus large que celle d’une supérette de proximité, s’agissant en l’espèce d’un supermarché en première couronne parisienne où la clientèle se rend notamment en voiture.

L’expert judiciaire observe également à raison que l’accessibilité PMR est de toute manière obligatoire pour ce type d’activité, de sorte qu’elle ne peut être regardée comme un élément de valorisation de la valeur locative des locaux.

Il expose en outre que : « En raison de la rareté de ce type de surfaces en centre-ville et bien équipées, il n’existe pas nécessairement d’effet décote sur les locaux d’une surface importante. En effet, cet effet est surtout à constater dans les centres-villes où la commercialité est très dynamique, avec de nombreuses enseignes qui s’implantent parfois à des loyers supérieurs à 500 €/m² P./an tel qu’à [Localité 7] par exemple ».

Il ajoute enfin que la présence d’un parking est toujours un atout ne pouvant conduire à minorer la valeur locative et que beaucoup de commerces situés en centre-villes, dont ceux cités dans les références du rapport, ne possèdent pas de quais de livraison.

En effet, le supermarché situé dans les locaux litigieux sis en première couronne parisienne comprend nécessairement une zone de chalandise large, en raison de l’affluence d’une clientèle véhiculée, ce qui d’ailleurs suppose de considérer la présence d’un parking comme un élément d’appréciation de la valeur locative.

En outre le PMR fait bien partie des éléments consubstantiels à ce type d’activités, de sorte qu’il est nécessaire à assurer la délivrance du local conformément à sa destination de supermarché, et ne peut dès lors constituer un élément d’appréciation de la valeur locative.

Il est en outre constant qu’à [Localité 11] et en première couronne, la densité et la configuration des locaux sont telles que le réassort par quais de livraisons n’est pas systématiquement possible pour les supermarchés.

Au demeurant la position géographique des locaux ne peut permettre de regarder leur superficie importante comme un élément de décote dès lors que l’activité du Preneur ne peut être comparée utilement à celle d’une supérette de quartier de surface moindre avec une clientèle pédestre et une zone de chalandise restreinte.

S’agissant des abattements, le bail à renouveler stipule en son article 12.3 que :

« 12.3. Entretien et fonctionnement de la terrasse de parking du 1er étage et de ses accès

1/ Parking

Il est ici précisé que le Preneur a la jouissance de la terrasse de parking au 1er étage de l’immeuble, celui-ci constituant une partie commune au titre du règlement de copropriété et état descriptif de division en date du 19 janvier 1988.

L’existence de la terrasse de parking susmentionnée, permettant aux clients du Preneur de stationner pendant la durée de leurs achats et d’accéder directement au local commercial, constitue une condition essentielle et déterminante du consentement du Preneur, sans lequel il n’aurait pas contracté.

A ce titre, il est convenu entre les parties que tous frais d’entretien, d’exploitation et de fonctionnement de ce dernier restent à la charge exclusive du Preneur, ce qu’il reconnaît et accepte expressément par les présentes.

Par ailleurs les frais d’entretien, de réparation et de réfection de la rampe d’accès et de sortie, des allées et aires de circulation, et de toutes les installations servant exclusivement au parking restent également à la charge exclusive du Preneur, ce qu’il reconnaît et accepte expressément par les présentes.

Précision étant ici faite que ces frais seront appelés et refacturées au Preneur au titre des charges spéciales dont les tantièmes susmentionnés ont été fixés par le modificatif au règlement de copropriété en date du 9 septembre 2009. »

Ces stipulations ne prévoyant pas de réserver au Preneur un usage exclusif du parking pour sa clientèle, et nonobstant l’absence d’attribution des emplacements de stationnement, la S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE ne peut faire valoir que la jouissance partagée du parking, dont elle n’établit pas qu’il serait quasi-intégralement occupé par les personnels des sociétés dont les locaux se situent en dessous de celui-ci, constituerait un facteur de minoration de la valeur locative. La présence d’un parking au sein des lieux loués ne peut au contraire qu’entraîner une appréciation de cette valeur locative au regard de la situation des locaux en première couronne parisienne à proximité d’axes de circulation facilitant la desserte pour les véhicules motorisés d’une clientèle se rendant sur place.

Si la S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE estime qu’il convient de déduire forfaitairement de la valeur locative la provision annuelle pour charges de 60 840 €, il faut en effet de relever que cette charge exorbitante est déjà prise en compte par l’expert judiciaire dans sa proposition d’abattement de 3 % et que la question de la jouissance effective des emplacements de stationnement par la clientèle mais aussi le montant des provisions appelées ainsi que des régularisations de charges constituent bien un sujet relatif à l’exécution contractuelle du bail, insusceptible d’avoir un impact sur la détermination de la valeur locative.

Il ressort de ces différents éléments que l’appréciation de l’expert judiciaire apparaît pertinente au regard de la caractéristique des locaux.

Dès lors, la valeur locative de renouvellement de 240 €/m² P./an ainsi que l’abattement de 3 % proposés par l’expert judiciaire devront être retenus pour la détermination de la valeur locative.

Sur le calcul de la valeur locative du bail renouvelé

Au vu des développements précédents, la valeur locative se calcule annuellement ainsi :

2 337 m² P. x 240 €/m² P. = 560 880 € – 16 826 € (au titre de l’abattement de 3 %) soit un montant total de 544 054 € HT HC, tel que préconisé par l’expert judiciaire, et ce à compter du 1er juillet 2022, ainsi que demandé par les parties.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner la S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE aux entiers dépens, en ce compris l’intégralité des frais d’expertise, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Sabine CHASTAGNIER conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Il y a lieu en outre de condamner la S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE à payer à la S.C.P.I. AEW [Localité 11] COMMERCE la somme de 5 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, et il n’y a pas lieu en l’espèce d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE le renouvellement, à compter du 1er juillet 2022, du bail commercial entre la S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE et la S.C.P.I. AEW [Localité 11] COMMERCE portant sur les locaux sis [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 10] ;

FIXE à la somme annuelle de 544 054 € hors taxes et hors charges, et à compter du 1er juillet 2022, le loyer du bail renouvelé entre la S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE et la S.C.P.I. AEW [Localité 11] COMMERCE pour les locaux donnés à bail sis [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Adresse 9]), toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

CONDAMNE la S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE à payer à la S.C.P.I. AEW [Localité 11] COMMERCE la somme de 5 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE aux entiers dépens, en ce compris l’intégralité des frais d’expertise, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Sabine CHASTAGNIER conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 8], l’an DEUX MIL VINGT CINQ ET LE CINQ SEPTEMBRE

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX