TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 6] [Localité 1] [Adresse 9]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00309 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C6L3

Le

Copie + Copie exécutoire M^e Aktan

Copie sous-préfecture St-Quentin

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 28 JANVIER 2026

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 5]

inscrite au RCS de ST-QUENTIN sous le numéro 585 980 022

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Oktay AKTAN de la SCP LAURENT-LAVALOIS-AKTAN, avocats au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDEURS

M. [S] [L]

né le 07 Octobre 1986 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 3]

non comparant

Mme [Z] [F]

née le 13 Septembre 1987 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

La cause ayant été débattue à l’audience publique des référés du 05 Décembre 2025 du juge des contentieux de la protection de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Vassilia Lettré, juge placée déléguée par ordonnance du 4 juillet 2025 de Madame la Première présidente de la cour d’appel d’Amiens pour exercer la fonction de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Quentin du 1er septembre 2025 au 5 janvier 2026 et par ordonnance modificative du 10 décembre 2025 pour rendre des délibérés le 28 janvier 2026, assistée de Karine BLEUSE, Greffière ;

Vassilia LETTRE juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors du délibéré : Karine BLEUSE

la décision suivante a été prononcée :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 24 novembre 2017, prenant effet le 1er décembre 2017, la S.A. d’HLM CLESENCE a donné à bail à M. [S] [L] et Mme [Z] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 403,63 euros.

Se prévalant d’échéances de loyer demeurées impayées, le bailleur a fait délivrer le 23 mai 2025 à M. [S] [L] et Mme [Z] [F] commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 527,02 euros au titre des loyers et charges impayés. Le commandement de payer visait la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2025, signifié à personne à Mme [Z] [F] et à tiers présent à domicile à M. [S] [L], la S.A. d’HLM CLESENCE a fait assigner en référé M. [S] [L] et Mme [Z] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin, afin de voir, notamment au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de M. [S] [L] et Mme [Z] [F] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 7], au besoin avec l’assistance de la force publique, à compter de la signification de la décision à intervenir ;condamner solidairement M. [S] [L] et Mme [Z] [F] à lui payer la somme de 901,29 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 23 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; condamner solidairement M. [S] [L] et Mme [Z] [F] à lui payer la somme de 500 euros au titre de la résistance abusive et injustifiée ; condamner solidairement M. [S] [L] et Mme [Z] [F] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel augmenté des charges, à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux ;condamner solidairement M. [S] [L] et Mme [Z] [F] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation ; ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Dans son assignation, au soutien de ses prétentions, la S.A. d’HLM CLESENCE a fait valoir que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois impartis par le commandement de payer du 23 mai 2025, de sorte qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail, ce dernier se trouve résilié de plein droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 décembre 2025.

A cette audience, la S.A. d’HLM CLESENCE, comparant représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation et actualisé sa demande en paiement à la somme de 1.880,07 euros selon décompte incluant le mois d’octobre 2025. Elle a indiqué que le montant actuel du loyer et des charges est de 588,35 euros, que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer et qu’elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Quant à M. [S] [L] et Mme [Z] [F], bien que régulièrement convoqués par exploit de commissaire de justice signifié à personne et à tiers présent à domicile, ils n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La juridiction a été destinataire le 26 septembre 2025 d’un bordereau de carence des locataires à l’entretien avec l’UTAS destiné à établir un diagnostic social et financier.

En application de l’article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La S.A. d'[Adresse 5] a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [S] [L] et Mme [Z] [F].

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux articles 472 et 473 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande en résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Sur la recevabilité

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version ultérieure à la loi du 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En outre, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 28 mai 2025, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 juillet 2025, et que l’assignation en date du 24 juillet 2025 a été dénoncée le 25 juillet 2025 au préfet de l’Aisne, soit six semaines au moins avant l’audience du 5 décembre 2025.

Par conséquent, l’action sera déclarée recevable.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version antérieure à la loi du 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une telle clause résolutoire.

Par exploit du 23 mai 2025, le bailleur a fait commandement à M. [S] [L] et Mme [Z] [F] de s’acquitter de la somme de 527,02 euros de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois. Ce commandement, délivré à personne à Mme [Z] [F] et à tiers présent à domicile concernant M. [S] [L], reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il résulte de l’historique du compte locataire produit à l’audience que les loyers n’ont pas été payés dans les deux mois. Faute d’avoir régularisé cette somme dans le délai imparti, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié à la date du 24 juillet 2025.

Les locataires n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef sera ordonné.

Sur la demande en paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre des lieux par M. [S] [L] et Mme [Z] [F] cause un préjudice au bailleur, qu’il convient de réparer par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient

été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés. Cette indemnité mensuelle d’occupation est due à compter d’un délai de deux mois suivant le commandement de payer demeuré infructueux, soit en l’espèce le 24 juillet 2025.

Il ressort du décompte actualisé que le montant du loyer et des charges est de 588,35 euros par mois.

Par suite, M. [S] [L] et Mme [Z] [F] seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 588,35 euros à la S.A. d’HLM CLESENCE à compter du 24 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, au prorata temporis.

S’agissant du montant de la dette locative, le bailleur produit un décompte actualisé sur lequel il fait apparaître les sommes suivantes qui correspondent à des frais de justice : 100,51 euros facturés le 23 décembre 2019 comme « CDP + NOTIF CCAPEX 12/2019 », 83,03 euros facturés le 6 mars 2020 comme « ASSIG + NOTIF PREF 03/2020 », 85,87 euros facturés le 25 aout 2020 comme « SIGNIF JUGT DU 06/08/2020 », 77,16 euros facturés le 15 février 2022 comme « CDP + NOTIF CCAPEX », 109,21 euros facturés le 16 novembre 2023 comme « FACT CDP », 166,32 euros facturés le 31 janvier 2024 comme « FACT SIGNIF JGT + CQL », 76,01 euros facturés le 18 juin 2025 comme « CDP », 13,04 euros facturés le 18 juin 2025 comme « NOTIF CCAPEX » et 98,93 euros facturés le 29 juillet 2025 comme « ASSIGN TJ ».

Après soustraction de ces sommes qui ne constituent pas des loyers ni des charges et qu’il n’y a pas lieu de comptabiliser dans le montant de l’arriéré locatif réclamé, il résulte du décompte actualisé de la créance qu’à la date du 28 novembre 2025, M. [S] [L] et Mme [Z] [F] demeurent redevables de la somme de 1.069,99 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de novembre 2025 incluse.

M. [S] [L] et Mme [Z] [F], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Par ailleurs, en application de l’article 1310 du code civil qui dispose que la solidarité ne se présume pas, il sera relevé que le contrat de bail contient une clause de solidarité entre les locataires.

Par conséquent, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, M. [S] [L] et Mme [Z] [F] seront condamnés solidairement à payer à la S.A. d’HLM CLESENCE la somme de 1.069,99 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et à la demande du bailleur.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être exécutés de bonne foi, tandis que l’article 1231-6 du même code prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En outre, il est constant que le simple fait de résister à un paiement en exécution à un contrat ne constitue pas une résistance abusive.

En l’espèce, le demandeur ne démontrant pas en quoi la résistance de M. [S] [L] et Mme [Z] [F] est abusive, sa demande sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

M. [S] [L] et Mme [Z] [F], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte-tenu des sommes dues par M. [S] [L] et Mme [Z] [F], de la vocation de bailleur social de la S.A. d’HLM CLESENCE, et de la spécificité du présent contentieux, notamment quant à son impact socio-économique, l’équité commande de rejeter les demandes formulées par le bailleur sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la présente action ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, et en conséquence, la résiliation à la date du 24 juillet 2025 du bail conclu entre la S.A. d’HLM CLESENCE et M. [S] [L] et Mme [Z] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] ;

ORDONNE par conséquent à M. [S] [L] et Mme [Z] [F] de libérer les lieux et de restituer les clefs dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [S] [L] et Mme [Z] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, la S.A. d'[Adresse 5] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [L] et Mme [Z] [F] à payer à la S.A. d’HLM CLESENCE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 24 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit à un montant de 588,35 euros ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [L] et Mme [Z] [F] à payer à la S.A. d’HLM CLESENCE la somme de 1.069,99 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2026 ;

DIT que la présente condamnation au paiement de l’arriéré comprend tant les loyers et charges impayés à la date de la résiliation que les indemnités d’occupation dues au titre des mensualités comprises entre la résiliation et le dernier décompte actualisé ;

REJETTE la demande formulée par la S.A. d'[Adresse 5] au titre de la résistance abusive ;

REJETTE la demande formulée par la S.A. d’HLM CLESENCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [L] et Mme [Z] [F] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aisne, en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit ;

Ainsi juge et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire le 28 janvier 2026.

LA GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Karine BLEUSE Vassilia LETTRÉ