Minute n°25/

ORDONNANCE DU : 25 juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00557 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IKHY

AFFAIRE : S.N.C. DARTY GRAND OUEST

c/ S.C.I. ARCINVEST

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.N.C. DARTY GRAND OUEST, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-baptiste RENOU de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocats au barreau du MANS, avocat postulant

représentée par Maître Delphine d’ALBERT des ESSARTS, du Cabinet WILHEM et associés, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.C.I. ARCINVEST, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Maria BONON, avocat au barreau du MANS, avocat postulant

représentée par M^e Crhistophe DENIZOT, du Cabinet NICOLAS, DENIZOT TRAUTMANN et Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND

GREFFIER : Patricia BERNICOT lors des plaidoirie, Judith MABIRE lors du délibéré

DÉBATS

À l’audience publique du 25 juillet 2025,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 25 juillet 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS, PROCÉDURE, ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 15 février 2002, la SARL DU BEAU VOIR a donné à bail commercial à la SNC DARTY un local à usage commercial situé [Adresse 5] (cellule de 1.500 m²), moyennant un loyer annuel de 114.336,76 €. Le bail stipulait également que la désignation du bien loué comprenait un “droit à la jouissance gratuite du parking commun avec les commerces voisins d’environ 100 places”.

Le 15 mars 2013, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans entre la SCI ARCINVEST et la SNC DARTY OUEST.

Le 15 avril 2021, le bail commercial a été renouvelé pour une durée de neuf ans, entre la SCI ARCINVEST et la SNC DARTY GRAND OUEST, moyennant le prix annuel HT et HC de 144.491 €. Le contrat stipulait s’agissant de la description des locaux qu’il consistaient en “au sein de l’ensemble immobilier susmentionné, un local identifié sous le numéro 4 emplacement A d’une surface SHON d’environ 1.500 m², dont 1.200 m² de surface de vente maximum et l’usage partagé d’environ 100 places de stationnement au sein du parking commun avec les autres occupants de l’ensemble immobilier”.

Par courriels des 16 novembre 2023, 10 février 2024, 13 février, 22 février et 23 février 2024, la SNC DARTY a informé la SCI ARCINVEST de la dégradation du parking, en raison d’inondations, d’absence de marquage au sol et de nids de poule.

Le 14 février 2024, la SCI a répondu qu’une société était intervenue pour nettoyer les grilles avaloirs, à la fin de l’année 2023 et qu’une entreprise avait été mandatée pour trouver une solution pérenne à ces désordres.

Le 17 octobre 2024, le conseil de la SNC a mis en demeure la SCI de faire intervenir un prestataire pour déboucher et nettoyer l’ensemble des bouches d’égout, ainsi que de fournir un calendrier des travaux envisagés pour la réfection du parking.

Le 29 octobre 2024, la SNC DARTY a de nouveau contacté la SCI ARCINVEST pour alerter sur l’absence d’éclairage à compter de 18h sur le parking.

Le 6 novembre 2024, le conseil de la SCI a informé la SNC DARTY de la réalisation de plusieurs interventions et notamment de : débouchage et nettoyage des grilles et avaloirs ; hydrocurage du réseau en juillet 2024 ; marquage au sol et signalétiques ; réfection des bordures et signalétiques du rond-point.

Le 15 novembre 2024, le conseil de la SNC DARTY a répondu que les interventions ne suffisaient pas à faire cesser les désordres.

Le 24 décembre 2024, la SNC DARTY a de nouveau alerté le bailleur sur l’inondation du parking sur une surface de 30 %.

Le 30 décembre 2024, la SNC DARTY a alerté sur l’état du parking et la SCI lui a répondu que la grille d’évacuation devait être obstruée et qu’un prestataire devait intervenir dans la journée.

Le 9 janvier 2025, la SNC DARTY a adressé à la SCI une photographie quant à la présence d’eau devant les grilles du magasin, obligeant les clients à entrer dans le magasin par la sortie.

Par acte du 21 novembre 2024, la SNC DARTY GRAND OUEST a fait citer la SCI ARCINVEST devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans auquel elle demande de :

— Juger recevables les demandes de la société DARTY GRAND OUEST ;

— Constater l’existence d’un trouble manifestement illicite au préjudice de la société DARTY GRAND OUEST ;

— En conséquence, condamner la SCI ARCINVEST à faire réaliser, à ses frais et par l’entreprise qualifiée de son choix :

* Le débouchage et le nettoyage de l’ensemble des bouches d’égout du parc de stationnement, et plus généralement toute intervention permettant de remédier durablement à l’apparition d’infiltrations d’eau ;

* Les travaux de réfection du parking, en ce compris son marquage au sol, selon des modalités permettant la disponibilité pendant toute la durée du chantier d’un nombre de places de stationnement suffisant pour les collaborateurs et les clients ;

— Assortir, à compter de la date de signification de la décision à intervenir, la condamnation de la SCI ARCINVEST à réaliser les actions précitées d’une astreinte de 1.000 € par jour jusqu’à leur parfaite réalisation de nature à faire cesser le trouble de la société DARTY GRAND OUEST, laquelle devra être contradictoirement constatée par les parties par un commissaire de justice mandaté par la SCI ARCINVEST qui devra en supporter le coût ;

— Juger que le président du tribunal judiciaire du Mans devra se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— Ordonner le séquestre de la moitié des loyers dus par la société DARTY GRAND OUEST en application de son bail du 19 avril 2021 auprès de la Caisse des dépôts et consignations ou entre les mains du bâtonnier séquestre de l’ordre des avocats de [Localité 4] jusqu’à ce que les travaux permettant de mettre durablement un terme aux désordres aient été définitivement réalisés et que le trouble manifestement illicite subi par la société DARTY GRAND OUEST ait cessé ;

— En tout état de cause, condamner la SCI ARCINVEST à verser à la société DARTY GRAND OUEST la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’audience du 6 juin 2025, la SNC DARTY GRAND OUEST maintient ses demandes et fait valoir les moyens et arguments suivants :

— Pour apprécier l’existence d’un trouble, le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision. Il en résulte que si, au moment où le juge doit statuer, le trouble a pris fin, aucune mesure n’a plus lieu d’être prononcée et les demandes en ce sens sont alors dépourvues d’objet ou d’intérêt. Autrement dit, il importe pour le demandeur de démontrer qu’à cette date, il existe un trouble, étant souligné que le caractère actuel du trouble au moment où le juge statue peut être caractérisé en dépit du caractère discontinu de ce dernier. Ainsi, dès lors qu’il est établi que le trouble existe de manière habituelle, la seule récurrence du trouble suffit à caractériser qu’il n’a pas cessé, même si au jour du jugement, ses effets ne sont pas immédiatement visibles ;

— La société DARTY GRAND OUEST a pris à bail les locaux auprès de la SCI ARCINVEST afin de recevoir sa clientèle pour y exercer son activité en mettant notamment à disposition de sa clientèle et de ses collaborateurs un parking leur permettant d’accéder aisément au magasin et d’y stationner. Depuis le mois de novembre 2023, la société DARTY GRAND OUEST subit des désordres qui affectent par leur périodicité, leur ampleur et leur localisation, l’usage du parc de stationnement pris à bail, qui, en conséquence, ne lui permet pas d’en jouir paisiblement ;

— S’agissant des inondations :

— Il est parfaitement malvenu pour la SCI ARCINVEST d’indiquer notamment que “la récurrence des inondations n’est nullement démontrée par le demandeur à l’action qui supporte la charge de la preuve” alors que les différentes photographies et courriers suffisent à démontrer la récurrence des désordres ;

— La SCI ARCINVEST reconnaît dans ses conclusions que la commune où se situe les locaux se “trouve en zone inondable et potentiellement sujette aux débordements de nappes” ;

— S’agissant de l’absence de marquage au sol et de la présence de nids de poule :

— La SCI ARCINVEST se contente d’affirmer que ces désordres ne lui ont pas été signalés et ne sont pas justifiés par des pièces probantes. Or, ces défauts de la chaussée constituent un risque pour la sécurité de la clientèle et des collaborateurs de la SNC DARTY. L’absence de marquage est manifeste et connue par le bailleur ;

— À défaut, pourquoi le gestionnaire locatif désigné par la SCI ARCINVEST a-t-il indiqué dans son courrier du 6 novembre 2024, en réponse à la mise en demeure du 17 octobre précédent de la société DARTY GRAND OUEST, que parmi les travaux à venir se trouvait “la réfection du marquage au sol de l’intégralité du parking, programmée pour l’année prochaine, en fonction des conditions météo”. Ce courrier prouve ainsi que la SCI ARCINVEST avait tout à la fois bien conscience et connaissance des difficultés liées à l’effacement du marquage au sol et à la nécessité d’y remédier. Il est regrettable qu’elle n’ait fourni aucune précision supplémentaire quant au calendrier de réalisation de cette intervention, si ce n’est indiquer que ce serait sous

réserve des conditions météorologiques, pour finalement affirmer aujourd’hui que ce désordre serait inexistant et non signalé par sa locataire ;

En conséquence, l’existence d’un trouble actuel au préjudice de la société DARTY GRAND OUEST est manifestement établie dès lors qu’il s’agit d’un trouble récurrent en ce qui concerne les inondations se manifestant au gré des conditions météorologiques ; et persistant depuis plus d’un an s’agissant des autres désordres dénoncés, à savoir l’existence de nombreux nids de poule, et l’absence de marquage au sol, la SCI

ARCINVEST n’ayant daigné intervenir sur l’éclairage qu’après avoir été assignée par sa locataire ;

— Sur la qualification de trouble manifestement illicite :

— Constitue un trouble manifestement illicite toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le bailleur est tenu de délivrer à son preneur un local en état de servir selon sa destination contractuelle afin d’assurer au preneur une jouissance paisible dudit local. Il s’agit d’une obligation de résultat qui ne cède qu’en cas de force majeure. Il ne fait aucun doute que les désordres sont de nature à engager sa responsabilité au titre d’un manquement à son obligation de délivrance et de jouissance paisible au regard des désagréments causés sur l’usage et l’exploitation par la société DARTY GRAND OUEST du parc de stationnement consenti à bail ;

— Il est important de souligner que l’obligation de délivrance comme celle de jouissance paisible visée s’appliquent indépendamment du fait que les emplacements de stationnement soient à usage communs avec les autres occupants de l’ensemble immobilier. En effet, l’article 1719 du code civil prévoit que “le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : de délivrer au preneur la chose louée”. Or la clause intitulée “Description des Locaux” insérée à l’acte de renouvellement du 19 avril

2021 indique expressément que le renouvellement du bail commercial porte “au sein de l’ensemble immobilier susmentionné, [sur] un local identifié sous le numéro 4 emplacement A d’une surface SHON d’environ 1500 m², dont 1200 m² de surface de vente maximum et l’usage partagé d’environ 100 places de stationnement au sein du parking commun avec les autres occupants de l’ensemble immobilier” ;

— Dans un arrêt du 19 décembre 2012, la Cour de cassation a considéré que le défaut d’entretien du parking d’une galerie marchande pouvait être sanctionné au titre de l’obligation paisible de la chose louée. Elle a ainsi jugé que “le bailleur d’un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire étant tenu d’entretenir les parties communes du centre, accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée, la cour d’appel, qui a relevé un dépérissement général de l’immeuble, la suppression de l’accès aux toilettes du centre et l’existence de gravats et de levées de terre empêchant le libre accès au parking, en a justement déduit un manquement grave du bailleur à ses obligations légales et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision”. L’obligation d’entretien s’étend donc aux parties communes du centre, accessoires nécessaires du bien loué ;

— Dans la mesure où les locaux loués se situent dans une zone commerciale, la clientèle se déplace nécessairement en voiture et un parking est donc nécessaire pour l’exploitation du local ;

— Pour tenter de s’exonérer de ses responsabilités, la SCI ARCINVEST soutient que le parking “reste toujours exploitable quand bien même en cas d’intempéries fortes, certaines places ne sont plus “garables” en raison de l’eau qui peut s’accumuler par endroits”. Elle reconnaît donc que l’état du parking n’est pas adapté aux fortes et récurrentes pluies de la région ;

— En aucune façon, l’objet du présent litige tend à faire supporter au bailleur l’existence d’épisodes pluvieux récurrents, événements par nature indépendants de sa volonté, mais uniquement de dénoncer son inaction face aux conséquences de ces épisodes réguliers à certaines périodes de l’année, dès lors qu’il est évident qu’il pourrait y être remédié par une réfection de la chaussée, en sus d’un nettoyage régulier des grilles avaloirs, afin d’éviter le stagnation de l’eau sur le parking en cas de forte de pluie ;

— Les interventions mentionnées par la SCI étaient déjà mentionnées dans le courrier du 6 novembre 2024 en réponse à la mise en demeure, et auquel la société DARTY GRAND OUEST lui avait répondu qu’elles étaient parfaitement insuffisantes eu égard à l’importance des troubles subis ;

— De manière constante, il est jugé que la nécessité de réaliser des travaux de mise en conformité aux normes de sécurité et/ou résultant de l’article 606 du code civil, peut être rattachée à l’obligation de délivrance du bailleur, notamment si les travaux conditionnent l’exercice paisible par le preneur de son activité dans les lieux loués ;

— Sur le séquestre des loyers commerciaux :

— Compte-tenu de ce qui précède, et de l’impossibilité pour la société DARTY GRAND OUEST de pouvoir jouir paisiblement depuis plus d’une année du parking pris à bail en l’absence de réparation durable et pour encore toute la période des travaux de réparation à venir, la société DARTY GRAND OUEST se voit contrainte de solliciter également le séquestre de la moitié des loyers dus en application de son bail du 19 avril 2021. En effet, la mise à disposition d’un parking au profit de sa clientèle est déterminant pour l’activité de la société.

La SCI ARCINVEST demande au juge des référés de rejeter l’ensemble des demandes de la SNC DARTY GRAND OUEST et de la condamner au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Elle soutient notamment que :

— La jouissance de la chose donnée à bail est exclusive. Ainsi, manque à son obligation de délivrance, le bailleur qui ne précise pas dans le bail que le parking sera partagé avec les autres occupants de l’immeuble. Le parking n’étant pas exclusif, l’article 1719 du code civil ne s’applique pas. Son caractère gratuit empêche l’application de l’article 1719 du code civil. En effet, il a été jugé dans un arrêt de la cour de cassation du 11 janvier 2024 n°22-16974 que “une convention d’occupation précaire n’étant pas un bail, l’occupant à titre précaire ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1719 du code civil, mais doit établir un manquement de son cocontractant à ses obligations contractuelles”. L’article 1719 du code civil est inapplicable au parking donné gratuitement en jouissance à la société DARTY GRAND OUEST ;

— La société DARTY GRAND OUEST mélange toute son argumentation, entre l’obligation de délivrance et celle d’une jouissance paisible ;

— Sur l’absence de trouble manifestement illicite :

— La récurrence des inondations n’est nullement démontrée par le demandeur à l’action qui supporte la charge de la preuve. La société DARTY GRAND OUEST ne verse aux débats que deux pièces indiquant que DARTY aurait subi une inondation du parking : un courriel du 16 novembre 2023 et un second du 13 février 2024. Les pièces 7 et 8 de la partie adverse ne sont pas probantes car non datées ;

— Quant aux autres désordres invoqués, l’éclairage n’est plus un sujet puisqu’il fonctionne à nouveau comme en justifie le bailleur ;

— La présence de nombreux nids de poule ne ressort d’aucune pièce probante : aucun constat d’huissier n’est versé aux débats. Il est seulement indiqué dans un courriel du 13 février 2024 qu’il existe des nids de poule sans photographies à l’appui ;

— Le sujet d’un marquage au sol est nouveau et sa demande de reprise n’est nullement justifiée par une pièce probante. Au contraire, on observe que sur les photographies versées aux débats, le marquage au sol est bien visible ;

— En toute hypothèse, on voit mal en quoi cela gênerait la société DARTY GRAND OUEST dans le cadre de son activité et cela ne rend pas la totalité du parking inexploitable, la meilleure preuve étant que des voitures y stationnent ;

— En réponse, la société DARTY verse aux débats des courriels en pièces adverses 13,14 et 15 au sujet du parking partiellement inondé suite aux intempéries en décembre 2024 et janvier 2025. On peut noter en pièce adverse 13 qu’il est mentionné un parking fin décembre avec 30 % des places en moins sauf que ce propos n’est pas étayé et que ce chiffre est indiqué arbitrairement. Sur la pièce adverse 15, les photographies montrent un parking inondé en partie avec des voitures qui peuvent toutefois y stationner. On précisera que le bailleur n’est pas responsable des intempéries et au vu des nombreuses précipitations et de leur importance, il peut y avoir des désagréments le temps que l’eau tombée en abondance s’écoule ;

— Il est constant que le bailleur a fait les diligences nécessaires et que la société DARTY GRAND OUEST voit une partie du parking inondée uniquement en cas de fortes pluies. Elle ne verse d’ailleurs que 5 ou 6 courriels témoignant de ces épisodes sur plus d’un an et demi, ce qui démontre l’absence de récurrence. La SCI n’a de plus, violé aucune règle de droit ;

— Sur l’absence de manquement à l’obligation de délivrance du bailleur :

— La société DARTY GRAND OUEST est le seul à se plaindre du parking alors que celui-ci est à usage partagé, ce qui interroge. L’obligation de délivrance ne s’applique pas au parking mis à disposition gratuitement et à usage partagé. Il ne s’agit pas d’une partie privative de sorte que ce n’est pas la chose louée qui est en cause

contrairement à ce que prétend la société DARTY GRAND OUEST : la chose louée est ce qui permet au locataire d’exploiter les locaux conformément à la destination de son bail. L’usage du parking est, lui, consenti à titre gratuit ;

— Contrairement à ce que prétend la SNC DARTY, les emplacements de parking ne constituent pas nécessairement un accessoire au local commercial. Pour être considéré comme un accessoire et bénéficier du statut des baux commerciaux, le local doit être, compte tenu de sa nature, de sa fonction et de sa situation, indispensable à l’exploitation du fonds de commerce (CA [Localité 4], 19 mars 2013, n°12/23076). Ce n’est pas le cas des aires de stationnement qui sont situées à l’extérieur du local et qui ne constituent pas un lieu délimité, fermé et indépendant, ce qui est bien le cas en l’espèce. Il n’est nullement démontré que le preneur n’aurait pas été en mesure d’exploiter son activité dans les locaux loués en raison de l’état du parking : aucune pièce n’est versée le justifiant ;

— Sur l’absence de manquement à l’obligation de jouissance paisible du bailleur :

— Le bailleur n’est pas responsable des fortes pluies qui ont pu survenir au cours de l’année 2024 et ne serait être tenu d’un manquement à l’obligation de jouissance paisible en raison d’inondations ponctuelles ayant pu empêcher l’utilisation de quelques places pendant la durée d’évacuation de l’eau qui s’est accumulée. Il faut rappeler que la commune des locaux est [Localité 2] et se trouve en zone inondable. La commune est dans une zone potentiellement sujette aux débordements de nappes. Les fortes pluies qui ont pu causer des inondations ponctuelles constituent un événement extérieur et indépendant de la volonté du bailleur. Sur une période entre novembre 2023 et ce jour, soit en 1 an et demi, il est fait état de 5 courriels indiquant un parking partiellement inondé ;

— Le bailleur a accompli plusieurs diligences en ayant : sollicité le 19 mars 2024 un devis auprès d’Eiffage Energie Systèmes ; fait procéder à un hydrocurage en juin 2024 selon une facture de Colas du 30 juin 2024 ; fait procéder à un débouchage du réseau des eaux usées en juillet 2024 selon une facture de Colas du 24 juillet 2024 ; et fait reprendre la signalisation de la zone selon une facture de Colas du 18 novembre 2024 ;

— Le bailleur n’a donc pas attendu les mises en demeure du conseil de DARTY GRAND OUEST pour réaliser des démarches, étant rappelé que la première mise en demeure date du 17 octobre 2024 ;

— La semaine du 17 mars 2025, la concluante a toutefois réalisé le marquage au sol pour les places de stationnement ;

— Enfin, le bailleur vient de prendre un contrat d’entretien annuel de nettoyage et évacuation des déchets s’accumulant autour du collecteur d’eau pour 2025 prévoyant plusieurs passages par an pour limiter les inondations localisées autour d’un collecteur qui a tendance à se boucher sur le parking partagé ;

— Sur le rejet de la demande de séquestre des loyers versés :

— La SNC DARTY ne rapporte pas la preuve d’un manquement à l’obligation de jouissance paisible, de sorte que cette demande est infondée. En outre, on rappellera que le juge doit motiver sa décision pour justifier la nécessité ou l’opportunité de cette mesure. Or en l’espèce, il n’est pas nécessaire, ni utile à la conservation des droits des parties d’ordonner une mesure de séquestre dans la mesure où : le trouble de jouissance n’est pas établi ; le trouble manifestement illicite à faire cesser n’est pas démontré ; des travaux ont déjà été entrepris par le bailleur s’agissant du débouchage et le nettoyage des réseaux et de l’éclairage du parking ; la demande de réfection du parking avec des néons en fonctionnement et un marquage au sol n’est plus un sujet.

MOTIFS

Sur le trouble manifestement illicite :

La demande est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile selon lequel le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation dommageable actuelle résultant d’un fait matériel (qu’il s’agisse d’une action ou d’une omission) ou d’un fait juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente et incontestée d’une disposition légale ou réglementaire, d’une disposition contractuelle claire, ou d’une décision non contestable émanant d’une autorité légitime qui a pour conséquence un dommage auquel il convient de mettre un terme.

Devant le juge des référés, le caractère manifestement illicite du trouble ne peut être établi lorsqu’un doute sérieux existe quant au droit revendiqué par le demandeur.

De plus, le trouble doit présenter un caractère actuel, pour nécessiter l’intervention du juge des référés par la prescription de mesures conservatoires ou de remise en état.

La charge de la preuve du trouble manifestement illicite pèse sur celui qui l’allègue pour fonder ses prétentions. C’est au demandeur qu’il revient donc de démontrer les fautes du défendeur ayant causé le trouble invoqué.

Or, il convient de souligner qu’en l’espèce les pièces versées aux débats ne permettent pas de démontrer l’existence d’un trouble dont le caractère est manifestement illicite et actuel dans la mesure où :

— Le bailleur et le preneur contestent le contenu de l’obligation de jouissance paisible et de délivrance des locaux loués à la charge du bailleur. Ainsi, la violation évidente de la règle de droit ne peut être caractérisée par le juge des référés à qui il n’appartient pas de déterminer si, en l’espèce, le bailleur manque à son obligation de jouissance paisible et de délivrance des locaux, s’agissant des places de stationnements ;

— La SNC DARTY ne verse pas aux débats un constat d’un commissaire de justice ou un rapport d’expertise amiable permettant de caractériser l’existence d’un préjudice résultant de la violation évidente et incontestée d’une disposition contractuelle claire, quant aux marquages au sol, aux nids de poule et aux inondations ;

— Les photographies versées aux débats par la SNC DARTY ne sont pas datées ;

— Le dernier courrier adressé à la SNC DARTY pour dénoncer des inondations est daté du 9 janvier 2025 ;

— Le bailleur a entrepris de nombreux travaux s’agissant de l’éclairage, des marquages au sol et des inondations du parking et verse aux débats :

* Un devis du 19 mars 2024 pour des travaux quant à l’éclairage extérieur, pour un montant de 4.140,01 €,

* Une facture du 30 juin 2024 pour l’hydrocurage du réseau, pour un montant de 2.160 €,

* Une facture du 24 juillet 2024 pour le débouchage du réseau eaux usées, pour un montant de 780 €,

* Une facture du 18 novembre 2024 pour des marquages au sol et de la signalétique, pour un montant de 7.949,22 €,

* Un devis du 23 janvier 2025 pour un balayage et un nettoyage d’un collecteur d’eau avec évacuation des déchets, six fois par an en 2025 (janvier, mars, mai, septembre, novembre et décembre), pour un montant de 673,65 €,

* Une facture du 31 janvier 2025 pour un balayage et un nettoyage ponctuel d’un collecteur d’eau avec évacuation des déchets, pour un montant de 505,24 €,

* Des photographies quant à la présence d’un marquage au sol,

* Une attestation de la société COLAS du 27 mars 2025 indiquant avoir réalisé des marquages au sol sur le parking situé devant DARTY notamment,

* Une attestation de la société COLAS du 12 mai 2025 indiquant avoir réalisé l’hydrocurage du réseau eaux usées ;

— Les interventions mentionnées par la SCI n’étaient donc pas toutes déjà mentionnées dans le courrier du 6 novembre 2024 en réponse à la mise en demeure, la moitié de ces interventions étant postérieure ;

— Si les périodes de pluies sont périodiques, la SCI ARCINVEST a mis en place un entretien régulier du parking qui devrait permettre de faire cesser, ou à tout le moins, limiter les inondations sur le parking, sauf à démontrer la persistance de ces inondations par la société DARTY, malgré l’entretien régulier instauré ;

— La SNC DARTY ne démontre pas subir un préjudice du fait des désordres affectant le parking ;

— Les nids de poule invoqués par la SNC DARTY ne sont démontrés par aucune pièce probante, seul un mail évoque leur existence ;

— L’arrêt du 19 décembre 2012 invoqué par la SNC DARTY ne concerne pas exclusivement un défaut d’entretien du parking, mais également d’autres désordres, qui cumulés, ont permis de retenir que le bailleur manquait à ses obligations légales quant à l’obligation de jouissance paisible.

Dès lors, au jour de l’audience, le 6 juin 2025, la SNC DARTY ne justifie pas de l’existence d’un trouble manifestement illicite puisqu’il ne verse aucune pièce justifiant du caractère manifestement illicite et actuel de ce trouble.

En conséquence, le juge des référés ne peut prescrire en l’espèce des mesures conservatoires ou de remise en état, en l’absence de trouble manifestement illicite actuel. La demande de condamnation de la SCI ARCINVEST à réaliser des travaux sous astreinte et celle d’ordonner le séquestre de la moitié des loyers dus jusqu’à la réalisation de ces travaux seront donc rejetées.

Sur les autres demandes :

La SNC DARTY GRAND OUEST succombe et sera donc condamnée aux dépens.

Néanmoins, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles. La SNC DARTY GRAND OUEST et la SCI ARCINVEST seront donc déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort ;

REJETTE les demandes formulées par la SNC DARTY GRAND OUEST ;

REJETTE les demandes formulées par la SNC DARTY GRAND OUEST et la SCI ARCINVEST au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SNC DARTY GRAND OUEST aux dépens.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Judith MABIRE Marie-Pierre ROLLAND