TRIBUNAL JUDICIAIRE

de PAU-SITE DES HALLES

Chambre des contentieux

de la protection

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00634 – N° Portalis DB2A-W-B7J-GGQL

JUGEMENT

DU : 19 Février 2026

[G] [U] épouse [S], [K] [S]

C/

[H] [Z], [X] [V]

N° MINUTE :

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du Tribunal Judiciaire tenue le 18 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré. Le Président, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile a avisé les parties présentes ou représentées que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 22 Janvier 2026.

En application de l’article 450 du code de procédure civile, le délibéré a été prorogé au 19 Février 2026 date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

Sous la Présidence de M. Jean-Pierre BOUCHER,

Assisté de M^me Marie-France PLUYAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [G] [U] épouse [S]

née le 27 Juin 1963 à [Localité 2] (OISE)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Henri MOURA, avocat au barreau de PAU

M. [K] [S]

né le 20 Septembre 1960 à [Localité 4] (LOT-ET-GARONNE)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Henri MOURA, avocat au barreau de PAU

ET :

DÉFENDEURS

Mme [H] [Z]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

Mme [X] [V]

[Adresse 5]

[Localité 5]

représentée par M^e Michèle KAROUBI, avocat au barreau de PAU

Copies et grosses délivrées à toutes les parties le :

FAITS – MOYENS – PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par contrat du 2 juin 2020 à effet du 6 juin 2020, Madame [G] [S] et Monsieur [K] [S], par l’intermédiaire de l’agence ORPI, ont donné à bail à Madame [X] [V], une maison située [Adresse 6] à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 1120 €.

Par lettre remise en main propre le 10 juillet 2024, Madame [X] [V] a donné congé au bailleur, au terme d’un préavis d’un mois.

Madame [H] [Z], qui ne figurait pas sur le contrat de bail, et ses enfants, ont occupé le logement après le départ de Madame [X] [V].

Par lettre du 21 août 2024, l’agence immobilière ORPI a mis en demeure Madame [H] [Z] de quitter les lieux et de régler un solde débiteur de 5713,37 €.

Les bailleurs ont fait signifier à Madame [H] [Z] une sommation interpellative en date du 14 novembre 2024.

Madame [H] [Z] ne quittant pas lieux, les bailleurs ont saisi le juge des référés.

Par ordonnance en date du 15 juillet 2025, le juge des contentieux et de la protection de Pau, statuant en référé s’est déclaré incompétent pour connaître des prétentions des bailleurs qui demandaient à voir constater la résiliation du bail du 2 juin 2020.

Au mois de janvier 2025, Madame [H] [Z] a quitté le logement.

L’état des lieux de sortie s’est tenu le 14 février 2025.

Par assignations en date des 25 et 29 août 2025, Madame [G] [S] et Monsieur [K] [S] assignaient Madame [H] [Z] et Madame [X] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Pau aux fins notamment de les voir condamner solidairement aux paiements de loyers impayés, indemnité d’occupation et frais de remise en état.

Les parties ont été convoquées devant la chambre des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau pour l’audience du 18 décembre 2025.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives, les demandeurs demandent au tribunal de :

Faire droit à leurs demandes,

Donner acte du règlement par Madame [X] [V] au paiement de la somme de 5713,37 €, au titre des loyers impayés, pour la période allant jusqu’à l’issue du préavis du 10 août 2024, augmentée des intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation en date du 30 décembre 2024,

Condamner solidairement Madame [X] [V] et Madame [H] [Z] au paiement de la somme de 7757,69 € au titre des indemnités d’occupation pour la période du 11 août 2024 jusqu’au 1er février 2025, des intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation en date du 30 décembre 2024,

Condamner solidairement Madame [X] [V] et Madame [H] [Z] au paiement de la somme de 15977,60 € au titre des frais de remise en état, ainsi que la somme de 138 € concernant les frais d’entretien de la chaudière,

Déclarer abandonné l’ensemble des biens garnissant les lieux et répertoriés dans le procès-verbal du 14 février 2025,

Autoriser l’enlèvement et la destruction des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais, risques et périls de Madame [H] [Z] et Madame [X] [V],

En tout état de cause,

Condamner solidairement Madame [X] [V] et Madame [H] [Z] au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les défendeurs aux entiers dépens comprenant le coût de la sommation interpellative ainsi que du procès-verbal d’état des lieux de sortie.

Madame [X] [V], représentée par Maître KAROUBI demande au tribunal de :

A titre principal :

constater que la demande des consorts [S] de paiement des loyers est sans objet compte tenu de la consignation des fonds en CARPA,

débouter les consorts [S] de leur demande de condamnation pour indemnité d’occupation formulée à son endroit,

débouter les consorts [S] de leur demande de condamnation pour les frais de remise en état,

les limiter au montant du dépôt de garantie,

A titre subsidiaire,

dire que Madame [Z] sera condamnée à relever garantie de toutes condamnations contre elle,

En tout état de cause,

dire n’y avoir lieu à article 700 du CPC,

dire que chacune des parties conservera à sa charge ses propres dépens.

Madame [H] [Z] n’était ni présente, ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 22 janvier 2026, prorogée au 19 février 2026.

MOTIFS

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

A titre liminaire, sur le débiteur des indemnités d’occupation :

Il ressort de la jurisprudence constante que l’obligation faite au bailleur de ne pas pénétrer dans les locaux loués, sans autorisation du preneur, demeure même si le locataire a quitté les lieux, mais n’a pas restitué les clés, rendant ainsi impossible la reprise de possession des lieux.

Si le preneur a donné congé, il en résultera une occupation irrégulière, qui ouvrira droit, pour le bailleur à une indemnité d’occupation jusqu’à ce que les clés lui soient adressées.

Le départ des lieux n’est pas, en soi, un fait juridique, et il n’aura de conséquence que s’il est accompagné des actes juridiques nécessaires à la libération des lieux, c’est-à-dire, congé et remise des clés, ou encore décision judiciaire.

En outre, le preneur qui quitte les lieux doit avoir restitué les clés afin de permettre au bailleur de pénétrer dans les locaux et de reprendre possession, mais il doit, au surplus, libérer totalement les lieux, tant des occupants qu’il aurait pu y introduire, que de ses meubles.

De ce qui précède, il y a lieu de constater que les rapports et obligations entre le bailleur et la locataire figurant au bail Madame [X] [V] se sont poursuivis au-delà de son départ du logement et de l’issue de son préavis dans la mesure où elle n’a ni procédé à la remise des clés, ni libéré les lieux des occupants qu’elle y a introduit pour que le bailleur puisse en reprendre possession.

Par conséquent, il y a lieu de voir prononcer les condamnations au paiement à l’encontre de Madame [X] [V].

→ Sur les demandes de paiement :

Sur les arriérés de loyers et charges :

Madame [G] [S] et Monsieur [K] [S] indiquent que Madame [X] [V] n’ayant pas remis les clés à l’issue de son préavis et au moment de son départ, ne s’est pas libérée de son obligation de payer les loyers.

Ils en concluent qu’après acquittement par la locataire des loyers dus entre le mois de mars 2024 et l’issue du préavis soit le 10 août 2024, celle-ci reste leur devoir le montant de l’indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés le 1er février, soit la somme de 7757,69 €.

En outre, Madame [G] [S] et Monsieur [K] [S] précisent que le fils de la locataire s’est engagé au nom de sa mère par reconnaissance de dette en date du 29 août 2024, à payer les dettes locatives de l’occupant des lieux, ce qui est de nature à démontrer que la locataire avait conscience de l’obligation qui lui était faite de payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux et restitution des clés.

Les bailleurs indiquent que ce paiement n’étant jamais intervenu, la défenderesse demeure débitrice de la somme ci-dessus.

Madame [X] [V] soutient qu’elle ne peut être condamnée au paiement des sommes réclamées postérieurement à la date d’effet de son congé dans la mesure où celui-ci marque la fin du bail et l’extinction des obligations mise à sa charge.

Elle explique qu’il est indifférent qu’elle n’ait pas remis les clés aux bailleurs le 10 août 2024, date de la fin du bail.

En outre, la locataire indique qu’elle ne peut être tenue pour responsable de ce manquement, dans la mesure où elle n’était pas en possession des clés, ayant souscrit ce bail pour que le logement soit occupé par Madame [H] [Z], et que l’agence immobilière avait bien connaissance de cet élément.

Comme indiqué supra, Madame [X] [V] est tenue du paiement de l’indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de son congé, jusqu’à remise des clés et libération effective des lieux.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par l’agence immobilière ORPI qu’au 31 janvier 2024, date de remise des clés, la dette locative s’élevait à la somme de 7.104,41 € (déduction faite du loyer de février, de la taxe d’ordure ménagère de 2025 et des loyers acquittés dans l’intervalle).

Sur les travaux de réparation et de nettoyage :

En application des dispositions de l’article 7 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, "le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; "

Aux termes de l’article 7 d) de la même loi, le locataire est quant à lui obligé "de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;"

Un état des lieux de sortie s’est tenu le 14 février 2025, sans la présence des défenderesses, bien que convoquées par lettre recommandée avec avis de réception.

Les bailleurs indiquent que d’importantes dégradations ont été commises dans la maison du fait des occupants, et nécessitant des travaux de remise en état à hauteur de 15.977,60 €, outre 138€ de frais d’entretien de la chaudière.

Les demandeurs demandent ainsi la condamnation de Madame [X] [V] au paiement de cette somme.

Madame [X] [V] soutient que les montants réclamés sont injustifiés. Elle indique la maison n’était pas en parfait état d’entretien au moment de l’entrée dans les lieux.

Elle souligne qu’au regard de l’état des lieux de sortie de l’ancien locataire, auquel son fils a assisté, il était constaté que la majorité des éléments était dans un état moyen, et que notamment des peintures faisaient l’objet de commentaires particuliers.

Madame [X] [V] indique enfin que les désordres constatés par l’huissier ne sont dus qu’à la vétusté des lieux loués, compte tenu de la durée d’occupation du logement.

Elle conclut qu’il n’est pas justifié que soient mis à sa charge les frais de travaux et remise en état.

Il ressort du procès-verbal d’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice que l’extérieur de la maison n’est pas entretenu, et que des déchets volumineux sont entreposés sur les lieux.

A l’intérieur de la maison, il est constaté que toutes les pièces globalement sont dans un état de saleté important, que les murs, sols et plafonds sont tachés voire abîmés.

Il est noté que des éléments sont cassés et usés, dans la majorité des pièces.

Néanmoins, il y a lieu de comparer cet état des lieux avec l’état des lieux de sortie du précédent locataire, dont il n’est pas contesté qu’il puisse faire office d’état des lieux d’entrée de Madame [X] [V], son fils y ayant assisté en sa qualité de représentant de la défenderesse.

Il ressort de ce document que la maison était d’ores et déjà dans un état moyen, voire mauvais.

Le mauvais état des murs et plafond était déjà consigné, il était constaté notamment des éclats sur le carrelage de la cuisine, des éléments de menuiseries d’ores et déjà détériorés, et des éléments sales également, dont la hotte, qui est citée en exemple dans les conclusions des demandeurs.

Par conséquent, s’il est démontré que l’état du logement s’est dégradé par l’effet de la locataire, il ne pourra être retenu dans le cadre de sa condamnation qu’un montant forfaitaire raisonnable correspondant notamment à la remise en état de l’extérieur, au ramonage de la cheminée, et à des frais de ménage cohérents avec les désordres constatés eu égard à l’état de la maison à l’entrée de la locataire.

Madame [X] [V] sera ainsi condamnée à verser à Madame [G] [S] et Monsieur [K] [S] la somme de 4.500 € au titre de la remise en état du logement.

En outre, Madame [X] [V] sera condamnée au paiement des coûts d’entretien de la chaudière qui lui incombe et qu’elle ne démontre pas avoir réalisé, pour un montant de 138 €.

→ Sur le sort des meubles :

L’article 14-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 permet au juge de déclarer abandonnés les biens laissés par le locataire dans le logement après son départ, non susceptibles d’être vendus.

Il ressort du procès-verbal d’état des lieux de sortie que les locataires ont laissé des meubles non susceptibles d’être vendus et qu’il est dès lors pertinent de les déclarer abandonnés.

→ Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La défenderesse étant condamnée, il convient de dire qu’elle supportera les entiers dépens de l’instance, et de la condamner, en outre, à payer aux demandeurs une somme de 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement rendu en premier ressort, réputé contradictoire et mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction,

CONDAMNE Madame [X] [V] à verser à Madame [G] [S] et Monsieur [K] [S] la somme de 11 742,41 € comprenant :

7.104,41 € au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’au 31 janvier 2025 ;

4.638 €.au titre des réparations locatives (dont entretien de la chaudière) ;

DÉCLARE abandonnés les biens meubles laissés dans le logement par la locataire ;

CONDAMNE Madame [X] [V] aux dépens de la présente instance, en ce compris notamment la moitié du coût de l’état des lieux de sortie ;

CONDAMNE Madame [X] [V] la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de Procédure Civile.

Le Greffier, Le Président,

Marie-France PLUYAUD Jean-Pierre BOUCHER