TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 5]

JUGEMENT DU 25 SEPTEMBRE 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 22/06189 – N° Portalis DB3S-W-B7G-WO24

N° de MINUTE : 25/01226

DEMANDEUR

La société ETOILE K prise en la personne de son gérant M. [C] [D]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître [X], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0073

C/

DEFENDEUR

SCI DEAL’S, prise en sa qualité d’administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [T] [P], mandataire judiciaire au redressement et à la liquidation judiciaire des entreprises, designée par ordonnance du Tribunal judiciaire de BOBIGNY du 16 août 2023.

[Adresse 3]

75116 PARIS, représentée par M^e Béatrice HIEST NOBLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0311

INTERVENANT VOLONTAIRE

La SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [T] [P], mandataire judiciaire au redressement et à la liquidation judiciaire des entreprises, designée en qualité d’administrateur provisoire de la SCI DEAL’S par ordonnance du Tribunal judiciaire de BOBIGNY du 16 août 2023

[Adresse 3]

75116 PARIS, représentée par M^e Béatrice HIEST NOBLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0311

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique conformémen à l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 13 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 30 mai 2012 ou du 30 mai 2013 selon les pièces versées par les parties, la SCI DEAL’S a conclu avec la société L’ETOILE K un bail commercial avec prise d’effet le 1er juin 2012 jusqu’au 31 mai 2021 portant sur les locaux sis [Adresse 2] (SEINE SAINT-DENIS) moyennant un loyer annuel de 6 000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte sous signature privée du 29 juillet 2021, la SCI DEAL’S et la société ETOILE K ont conclu un acte de résiliation de bail anticipée avec prise d’effet le 08 août 2021 minuit prévoyant notamment le versement par la SCI DEAL’S d’une redevance mensuelle d’un montant de 4 500 euros par mois sur une durée de 03 ans maximum jusqu’au 08 juillet 2024 au plus tard et une redevance forfaitaire de 7 000 euros pour l’année 2021.

Par acte authentique du 19 juillet 2021, la société SCI DEAL’S a conclu avec la société FLIVERY un bail commercial portant sur les locaux sis [Adresse 2] (SEINE SAINT-DENIS) pour une durée de 3/6/9 ans à compter du 09 août 2021 et moyennant un loyer annuel de 90 000 euros hors taxes et hors charges.

Par actes de commissaire de justice des 09 juin 2022 et 10 juin 2022, la société ETOILE K a assigné la SCI DEAL’S devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de paiement à titre de provision des échéances des redevances pour les mois de février, mars, avril et mai 2022.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 28 novembre 2023, la SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Maître [T] [P], en qualité d’administrateur provisoire de la SCI DEAL’S est intervenue volontairement à la présente instance.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 26 juin 2024, la société ETOILE K demande au Tribunal de :

— débouter la SCI DEAL’S de toutes ses demandes ;

— condamner la SCI DEAL’S à verser à la société ETOILE K la somme de 126 500 euros à titre de provision correspondant aux échéances des redevances sur les mois de février 2022 à novembre 2023 avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 08 avril 2022 ;

— condamner la SCI DEAL’S à payer à la société ETOILE K la somme de 35 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI DEAL’S à payer à la société ETOILE K la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec distraction au profit de l’AARPI MLP AVOCATS.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 29 février 2024, la SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Maître [T] [P], en qualité d’administrateur provisoire de la SCI DEAL’S demande au Tribunal de :

— à titre principal :

* déclarer nul et de nul effet l’acte de résiliation du bail anticipée régularisé entre la SCI DEAL’S et la société ETOILE K le 29 juillet 2021 en ce qu’il a prévu une indemnité au profit du preneur ;

* condamner la société ETOILE K à rembourser à la SCI DEAL’S la somme totale de 16 000 euros au titre des indemnités d’éviction payées à ce jour ;

* condamner la société ETOILE K à verser à la SCI DEAL’S la somme de 80 796,90 euros au titre des remises en état ;

— à titre subsidiaire :

* déclarer devenu sans objet le protocole régularisé entre les parties, la société FLIVERY ayant notifié la résiliation ou la dénonciation du bail qui la lie à la SCI DEAL’S ;

* débouter la société ETOILE K de ses demandes portant sur l’indemnité de résiliation de bail ;

* condamner la société ETOILE K à payer à la SCI DEALS la somme de 58 086 euros au titre des frais de remise en état ;

* condamner la société ETOILE K à payer à la SCI DEALS la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— à titre très subsidiaire : débouter la société ETOILE K de toutes ses demandes.

— en cas de condamnations réciproques, ordonner la compensation judiciaire entre les dues par l’une et l’autre des sociétés ;

— condamner la société ETOILE K à payer à la SCI DEAL’S la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance datée du 18 octobre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 13 mars 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 11 septembre 2025 en raison d’une surcharge de travail du Tribunal et au 25 septembre 2025 en raison du retard du magistrat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

Sur la demande de nullité de l’acte de résiliation du bail anticipée régularisé entre la SCI DEAL’S et la société ETOILE K le 29 juillet 2021

L’article 1130 du code civil prévoit que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes et que leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1137 du même code dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, que constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie et que ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Dès lors, il n’appartient pas au Tribunal de palier la carence dans l’administration de la preuve du bien-fondé de leurs demandes.

En l’espèce, par acte sous signature privée du 29 juillet 2021, la SCI DEAL’S et la société ETOILE K ont conclu un acte de résiliation de bail anticipée avec prise d’effet le 08 août 2021 minuit prévoyant notamment le versement par la SCI DEAL’S d’une redevance mensuelle d’un montant de 4 500 euros par mois sur une durée de 03 ans maximum jusqu’au 08 juillet 2024 au plus tard et une redevance forfaitaire de 7 000 euros pour l’année 2021.

La SCI DEAL’S fait valoir qu’elle n’avait pas connaissance des travaux faits par la société ETOILE K qui ont augmenté la surface du local loué par une mezzanine et qu’elle a été trompé sur le gain de loyers qu’elle allait obtenir en concluant un nouveau bail avec un autre preneur.

Cependant, tant dans les motifs de ses conclusions que par les pièces versées aux débats, la SCI DEAL’S ne caractérise pas les manœuvres ou mensonges de la société ETOILE K qui auraient viciés son consentement à l’acte de résiliation du 29 juillet 2021 et elle n’en rapporte pas la preuve.

En conséquence, la SCI DEAL’S sera déboutée de sa demande de nullité de l’acte de résiliation du bail anticipée qu’elle a conclu avec la société ETOILE K par acte sous signature privée du 29 juillet 2021.

Sur la demande de déclarer sans objet le protocole régularisé entre les parties

En application de l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement ce qui est demandé.

.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La SCI DEAL’S demande au Tribunal de déclarer devenu sans objet le protocole régularisé entre les parties, la société FLIVERY ayant notifié la résiliation ou la dénonciation du bail qui la lie à la SCI DEAL’S.

La SCI DEAL’S ne fonde cette demande sur aucun fondement juridique et n’a développé aucun moyen à l’appui de celle-ci.

En conséquence, la SCI DEAL’S sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur la demande de provision de la société ETOILE K au titre des échéances des redevances sur les mois de février 2022 à novembre 2023 et la demande de remboursement de l’indemnité d’éviction de la SCI DEAL’S

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement ce qui est demandé.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Dès lors, il n’appartient pas au Tribunal de palier la carence dans l’administration de la preuve du bien-fondé de leurs demandes.

En l’espèce, par acte sous signature privée du 29 juillet 2021, la SCI DEAL’S et la société ETOILE K ont conclu un acte de résiliation de bail anticipée avec prise d’effet le 08 août 2021 minuit prévoyant notamment le versement par la SCI DEAL’S d’une redevance mensuelle d’un montant de 4 500 euros par mois sur une durée de 03 ans maximum jusqu’au 08 juillet 2024 au plus tard et une redevance forfaitaire de 7 000 euros pour l’année 2021.

La SCI DEAL’S ne rapporte pas la preuve d’avoir réglé la redevance pour le mois de février 2022 comme elle l’affirme.

Les pièces versées aux débats ne sont pas de nature à établir la date du premier incident de paiement de la société FLIVERY ni la date à laquelle elle aurait résilié le bail commercial.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SCI DEAL’S à payer à la société ETOILE K à titre de provision la somme de 99 000 euros (22 mois x 4 500 euros) au titre de la redevance mensuelle prévue par l’acte de résiliation de bail anticipée avec du 29 juillet 2021 au titre de la période du mois de février 2022 à novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement et de débouter la SCI DEAL’S de sa demande de remboursement des indemnités d’éviction payées.

Sur la demande de la SCI DEAL’S au titre des frais de remise en état

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, d’une part d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; et d’autre part de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Dès lors, il n’appartient pas au Tribunal de palier la carence dans l’administration de la preuve du bien-fondé de leurs demandes.

En l’espèce, la SCI DEAL’S ne verse aux débats aucune pièce de nature à établir l’état des lieux à l’entrée de la société ETOILE K dans les locaux loués ni celui à la sortie des lieux, étant précisé qu’en application de l’acte de résiliation de bail anticipée conclu entre les parties cette résiliation a pris effet le 08 août 2021.

En outre, la SCI DEAL’S ne rapporte pas la preuve des travaux effectués par la société ETOILE K ni celle des travaux réparatoires imputables à la remise en état du fait de cette société, en particulier au motif que les procès-verbaux de constat produits aux débats ont été établirs le 18 mars 2022 et le 28 juin 2022 soit 7 mois et 10 mois après que la société ETOILE K a quitté les lieux et alors que la société FLIVERY est désormais locataire.

En conséquence, la SCI DEAL’S sera déboutée de sa demande au titre des frais de remise en état.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société ETOILE K

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Dès lors, il n’appartient pas au Tribunal de palier la carence dans l’administration de la preuve du bien-fondé de leurs demandes.

En l’espèce, la société ETOILE K ne rapporte pas la preuve d’un préjudice en lien de causalité avec une faute de résistance abusive de la SCI DEAL’S.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI DEAL’S

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Dès lors, il n’appartient pas au Tribunal de palier la carence dans l’administration de la preuve du bien-fondé de leurs demandes.

En l’espèce, la SCI DEAL’S ne rapporte pas la preuve d’un préjudice en lien de causalité avec une faute de la société ETOILE au titre de travaux non autorisés et d’une augmentation de surface qui ne sont pas établis par les pièces versées aux débats.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI DEAL’S a la qualité de partie perdante et sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et que dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est équitable de condamner la SCI DEAL’S à payer à la société ETOILE K la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute la SCI DEAL’S, représentée par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Maître [T] [P], de sa demande de nullité de l’acte de résiliation du bail anticipée qu’elle a conclu avec la société ETOILE K par acte sous signature privée du 29 juillet 2021 ;

Déboute la SCI DEAL’S, représentée par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Maître [T] [P], de sa demande de déclarer devenu sans objet le protocole régularisé entre les parties ;

Déboute la SCI DEAL’S, représentée par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Maître [T] [P], de sa demande de remboursement des indemnités d’éviction payées ;

Condamne la SCI DEAL’S, représentée par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Maître [T] [P], à payer à la société ETOILE K à titre de provision la somme de 99 000 euros au titre de la redevance mensuelle prévue par l’acte de résiliation de bail anticipée avec du 29 juillet 2021 au titre de la période du mois de février 2022 à novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Déboute la SCI DEAL’S, représentée par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Maître [T] [P], de sa demande au titre des frais de remise en état.

Déboute la société ETOILE K de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboute la SCI DEAL’S, représentée par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Maître [T] [P], de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne la SCI DEAL’S, représentée par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Maître [T] [P], aux dépens ;

Condamne la SCI DEAL’S, représentée par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Maître [T] [P], à payer à la société ETOILE K la somme de 1 00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 25 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART