TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 03 Octobre 2025

N° RG 25/04891 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LU3Q

Jugement du 03 Octobre 2025

N° : 25/849

S.C.I. FONCIERE DI 01/2006

SAS LAMY, en qualité de mandataire

C/

[V] [G]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Maître [L]

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [G]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 03 Octobre 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 04 Juillet 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 19 Septembre 2025, date à laquelle, la décision a été prorogée au 03 Octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2006

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par M^e Benjamin BUSQUET, avocat au barreau de RENNES

SAS LAMY, en qualité de mandataire

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 7]

représenté par M^e Benjamin BUSQUET, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [V] [G]

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 4]

comparant en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 septembre 2015, la SCI Foncière DI 01/2006 représentée par la SAS NEXITY, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [V] [G] et Madame [P] [I] sur des locaux (logement et garage) situés au [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 399,40 euros outre une provision pour charges de 76 euros concernant l’appartement, et d’un loyer mensuel initial de 39,43 euros concernant le garage.

Par courrier daté du 3 janvier 2018, Madame [I] a donné son préavis à son bailleur et Monsieur [G] est devenu seul titulaire du bail et occupant.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024, la SCI Foncière DI 01/2006 a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 8.029,32 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [V] [G] le 23 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024, la société bailleresse a mis en demeure Monsieur [V] [G] d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Par assignation du 1er avril 2025, La SCI Foncière DI 01/2006 ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail par le fait de l’acquisition de la clause résolutoire,Ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :9.156,00 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de février 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charge avec application de la clause de révision contenue dans le bail, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience, Monsieur [G] n’ayant pas contacté le service social malgré le courrier adressé par le service.

À l’audience du 4 juillet 2025, la SCI Foncière DI 01/2006, représentée par Maître [L], a maintenu l’intégralité de ses demandes, a précisé que la dette actualisée s’élevait à 5.193,18 euros, et a ajouté que Monsieur [G] avait versé 4.000 euros et repris le paiement du loyer courant, ce qui avait débloqué le FSL. La SCI bailleresse s’en est rapporté sur la demande de délais de paiement.

Monsieur [V] [G], comparant, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 159 euros en plus du loyer courant. Il a indiqué avoir désormais des revenus de l’ordre de 1.900 euros par mois en qualité de courtier, et rembourser un prêt véhicule à hauteur de 300 euros par mois. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’au 19 septembre 2025, et prorogée au 3 octobre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI Foncière DI 01/2006 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 20 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 8.029,32 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La SCI bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 février 2025.

Cependant, eu égard au règlement par le locataire d’une somme de 4.000 euros depuis l’assignation, et la volonté exprimée par celui-ci de s’acquitter de sa dette, la société bailleresse s’en rapportant sur ce point, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement qui sera précisé au dispositif de la présente décision.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

En cas de non-respect du plan d’apurement, il sera ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la SCI bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI Foncière DI 01/2006 verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 juillet 2025, Monsieur [V] [G] lui devait la somme de 5.193,18 euros, soustraction faite des frais de procédure et du versement de la somme de 4.000 euros réalisée par le locataire avant l’audience.

Monsieur [V] [G] reconnaît le montant de sa dette locative et sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement accordés, il convient de différer l’exigibilité de la totalité de cette somme en autorisant Monsieur [V] [G] à se libérer de cette dette selon les modalités qui seront détaillées au dispositif de la décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges. Elle est due à compter de la résiliation du bail le 21 août 2024, étant précisé que l’indemnité d’occupation due pour la période du 21 février 2025 au 4 juillet 2025 est comprise dans la condamnation de payer la somme de 5.193,18 euros sus-prononcée.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Il serait inéquitable de laisser à la seule charge de la SCI bailleresse la totalité des frais exposés par elle et non couverts par les dépens. Cependant, eu égard aux difficultés économiques que le défendeur a rencontré et à son engagement à rétablir la situation avec le versement avant l’audience d’une somme de 4.000 euros, il y a lieu de le condamner à payer à la SCI Foncière DI 01/2006 une indemnité de 80 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [V] [G], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, à la date du 21 février 2025 la résiliation du bail conclu le 29 septembre 2015 entre la SCI Foncière DI 01/2006 représentée par la SAS NEXITY, d’une part, et Monsieur [V] [G] et Madame [P] [I], d’autre part, concernant des locaux (logement et garage) situés au [Adresse 6], étant précisé que suite au préavis de départ Madame [I] du 3 janvier 2018, Monsieur [G] est devenu seul titulaire du bail et occupant ;

CONDAMNE Monsieur [V] [G] à payer à La SCI Foncière DI 01/2006 la somme de 5.193,18 euros (cinq mille cent quatre-vingt-treize euros et dix-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [V] [G] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 159 euros (cent cinquante-neuf euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le cinquième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [V] [G] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 février 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la SCI bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [G] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [V] [G] sera condamné à verser à La SCI Foncière DI 01/2006 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, avec révision contractuellement prévue, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [V] [G] à payer à la SCI Foncière DI 01/2006 la somme de 80 euros (quatre-vingts euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [G] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge