MINUTE 2024/

ORDONNANCE DU : 13 Mars 2025

DOSSIER N° : RG 23/02338 – N° Portalis DB2N-W-B7H-HZVD

AFFAIRE : S.A.R.L. CYCLEBOX [Localité 5] C/ S.C.I. ALIZE, S.E.L.A.R.L. [I] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

1ère Chambre Civile

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

Nous, Marie-Michèle BELLET, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire du MANS, juge de la mise en état, dans l’instance pendante,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

SARL CYCLEBOX [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 822 122 735

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par Maître Patrice HUGEL, membre de la SELARL PATRICE HUGEL AVOCAT, avocat au Barreau d’ANGERS

DEFENDERESSES

S.C.I. ALIZE, prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 421 080 771

dont le siège social est situé [Adresse 7]

représentée par Maître Antoine PEIGNARD, avocat au Barreau de VANNES, avocat plaidant et par Maître Pierre LANDRY, membre de la SCP PIERRE LANDRY AVOCATS, avocat au Barreau du MANS, a vocat postulant

S.E.L.A.R.L. [I] [D], prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 792 845 257

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric BOUTARD, membre de la SCP LALANNE – GODARD – HERON – BOUTARD – SIMON-GIBAUD, avocat au Barreau du MANS

Avons rendu le 13 Mars 2025 l’ordonnance ci-après, assistée de Patricia BERNICOT, greffière, présente aux débats le 9 Janvier 2025, et à qui la minute de l’ordonnance a été remise.

***

EXPOSE DU LITIGE

Alors que la SCI ALIZE décide de mettre en location son bien situé [Adresse 2] à SAINT SATURNIN (72), la SARL CYCLE [Localité 4] LE MANS s’en rapproche afin de convenir des termes du bail commercial. Sa lettre d’intention ayant été soumise aux associés de la SCI ALIZE, par acte authentique en date du 30 août 2016, un bail commercial est souscrit auprès de Maître [I] [D], notaire à YVRE L’EVEQUE.

Suite à mise en demeure, la société CYCLE [Localité 4] LE MANS réglera les indexations de loyers, et, en parallèle proposera de lever l’option d’acquisition du bien au prix de 310 000 euros, ce que la SCI ALIZE refusera.

Par acte en date du 16 août 2023, la SARL CYCLEBOX LE MANS assigne la SCI ALIZE aux fins de voir juger que la clause d’arbitrage est inapplicable, qu’elle s’est acquittée des indexations de loyers et qu’elle ne serait pas débitrice du coût de l’entretien des espaces verts, et, enfin, de voir déclarer parfaite la vente de l’immeuble, et, condamner la SCI ALIZE à signer l’acte authentique de vente.

RG 23/02338 – N° Portalis DB2N-W-B7H-HZVD

Par acte en date du 8 janvier 2024, la SCI ALIZEE assigne en garantie la SELARL [I] [D].

Une ordonnance du Juge de la mise en état du 18 avril 2024 joint les procédures.

Par conclusions (2) d’incident, la SCI ALIZE sollicite :

— que soit déboutée toute partie de toute demande plus ample ou contraire au présent dispositif,

— que soit déclarée irrecevable la demande principale de la société CYCLEBOX [Localité 5] à son encontre pour défaut d’intérêt à agir au titre de la vente forcée,

— que soit déclarée prescrite la demande de la société CYCLEBOX relative à la somme de 396,88 euros pour la participation à l’entretien des espaces verts réglés les 1er octobre et 14 novembre 2017 et le 4 juin 2018,

— et que par conséquent, la société CYCLE [Localité 4] soit déclarée irrecevable à cette demande de paiement,

et, par conséquent,

— que la SELARL [I] [D] soit déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles ou à défaut, que la société CYCLE [Localité 4] soit condamnée à la garantir intégralement,

— que la société CYCLE [Localité 4] [Localité 5] ou tout succombant soit condamné à payer la somme de 5 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

* – sur le défaut d’intérêt à agir

La société rappelle que l’application du contrat de bail est soumis à l’article L210-6 du code de commerce. Elle expose que la société en cours de formation se devait de régulariser la situation. Or, si la reprise du premier engagementde de la seule “prise à bail” des locaux ne pose pas difficulté, en ce qu’elle a fait l’objet d’une reprise par la première résolution de l’AG ayant constitué la société, il en serait différemment du second engagement portant sur la vente du local commercial qui n’a pas été reprise dans les statuts ou par A.G, sachant qu’il serait pas définition impossible de rapporter la commune intention des parties d’une vente d’un bien qui est par définition à exécution unique et que la reprise implicite de la clause serait sans effets.

La SCI, demanderesse à l’incident, termine en indiquant que l’absence de conseil du notaire ne présenterait pas d’intérêt dans la mesure où la SCI ALIZE ignorait où en étaient les opérations d’immatriculation de la société CYCLE [Localité 4] lors de la signature de l’acte.

* – sur les charges liées à l’entretien des espaces verts

S’agissant des sommes dont il est réclamé la restitution par son adversaires, la prescription quinquennale s’appliquerait pour les sommes antérieures au 16 août 2018, soit la somme de 396,88 euros.

Par conclusions d’incident n°2, la SELARL FREDERIQE [D] demande de voir :

* – à titre principal,

— déclarer la juridiction étatique incompétente pour connaître cette procédure,

— en conséquence, déclarer irrecevable l’action diligentée par la demanderesse à l’égard de la SCI ALIZEE rendant sans objet l’appel en garantie qu’elle a formé à son encontre,

* – à titre subsidiaire,

— déclarer irrecevable la demande principale à l’égard de la SCI ALIZE pour défaut d’intérêt à agir,

— en conséquence, déclarer irrecevable l’action en garantie diligentée par la SCI ALIZEE à son encontre,

* – en tout état de cause,

— condamner la société CYCLEBOX [Localité 5] aux dépens et au paiement d’une somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le notaire fait valoir que :

— in limine litis, en vertu de l’article 1448 du code de procédure civile, que le bail conclu le 30 août 2016 prévoit en son article 18 une convention d’arbitrage, étant observé qu’une juridiction arbitrale serait compétente pour constater les conditions de la vente d’un immeuble et l’accord sur la chose et le prix . A cet égard, pour la défenderesse, les conditions de la CEDH seraient réunies, et, ladite convention ne présenterait pas de caractère abusif,

— en cas de rejet de l’exception de procédure, la société CYCLEBOX [Localité 5] n’aurait pas la qualité à agir étant donné que lors de la constitution de la société, aucune reprise des engagements n’aurait été régularisée dans les statuts de ladite société ou par délibération de l’AG extraordinaire ultérieure, sachant que l’AG du 5 août 2016 donne pouvoir uniquement pour “prendre à bail”.

Par conclusions (2), la SARL CYCLEBOX [Localité 5] requiert :

— de lavoir déclarer recevable dans toutes ses demandes,

et, en conséquence,

— de voir débouter ses adversaires de leurs demandes,

— de voir rejeter l’exception d’incompétence et voir déclarer inapplicable la clause compromissoire,

RG 23/02338 – N° Portalis DB2N-W-B7H-HZVD

et, voir ce tribunal se déclarer compétent, et, enfin voir rejeter la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir,

et, en tout état de cause,

— de voir condamner in solidum les défenderesses aux dépens, et, au paiement d’une indemnité de 5 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Elle considère que l’offre de prendre à bail était conditionnée à l’accord de la SCI propriétaire du local d’assortir le bail commercial d’une promesse de vente au pris de 310 000 euros net vendeur avec la faculté de levée d’option d’achat à l’issue des premiers 24 mois du bail commercial.

* – sur la clause compromissoire, la demanderesse estime qu’elle est limitée aux seules parties contractantes soit dans cette affaire, à “un différend qui pourrait intervenir entre elles, les parties” (bail commercial du 30 août 2016 (…). Aussi, cette situation exclurait que le notaire puisse s’en prévaloir.

En outre, pour elle, ladite clause n’aurait pas de lien avec ce litige dans la mesure où elle est insérée dans le bail commercial, alors que le présent litige porterait sur la vente forcée de l’immeuble, et, ce, en sus du fait qu’elle serait abusive en ce qu’elle empêcherait que soit examiné au fond par un juge d’appel et elle priverait les parties de tout accès à une juridiction nationale de droit commun, et, enfin, sachant au surplus, qu’elle entraînerait un déséquilibre significatif entre les parties.

* – sur l’intérêt à agir, la société CYCLEBOX [Localité 5] soutient que le contrat de bail aurait été conclu pour le compte de la société CYCLEBOX. Elle précise que seule la version signée du bail produit par la défenderesse comporterait une clause de reprise des engagements, et, non pas sa version.

Elle ajoute que la reprise par la société des actes accomplis par la société en formation pourrait s’appuyer sur la commune intention des parties laquelle pourrait se déduire par le fait que ledit bail n’a jamais été remis en question durant plus de huit ans, et, qu’au surplus, il n’y aurait pas lieu à reprendre un engagement qui se trouve inséré dans le bail à savoir la vente de l’immeuble.

Elle rappelle que le 5 août 2016, les statuts de la société étaient rédigés et signés et la société immatriculée depuis le 30 août 2016, ce que le notaire ne pouvait ignorer.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence de ce tribunal

L’article 1448 du code de procédure civile dispose que lorsqu’un litige relevant d’une convention d’arbitrage est porté devant une juridiction de l’ Etat, celle-ci se déclare incompétent sauf si le tribunal arbitral n’est pas encore saisi et si la convention d’arbitrage est manifestement nulle ou manifestement inapplicable.

L’article 1442 alinéa 2 du code civil définit quant à lui, la clause compromissoire comme la convention par laquelle les parties à un ou plusieurs contrats s’engagent à soumettre à l’arbitrage les litiges qui pourraient naître relativement à ce ou ces contrats.

Dans cette affaire, l’office notarial soulève cette incompétence suivant clause compromissoire prévue à l’acte authentique du 30 août 2016. Or, le notaire est tiers à ce contrat et il convient de noter que la clause compromissoire prévue au contrat ne vise que le différend pouvant survenir entre les parties.

Elle stipule également que “l’arbitrage ne pourra porter sur un différend relatif à l’inexécution d’une disposition d’ordre public”.

Or, en l’espèce, le différend porte sur la vente du local commercial et la répartition des charges qui s’analyse en un différent d’ordre public.

De plus, il sera retenu que la demanderesse requiert dans son assignation qu’il n’y soit pas fait application et la SCI ALIZEE ne réclame pas plus l’application de ladite clause compromissoire, ce qui la rend inapplicable.

Il s’ensuit que cette exception d’incompétence sera rejetée, étant précisé qu’il n’appartient pas au juge de la mise en état de statuer sur le caractère abusif de la clause.

Sur la qualité à agir

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

RG 23/02338 – N° Portalis DB2N-W-B7H-HZVD

En vertu de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En outre, selon l’article L210-6 du code de commerce, les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant qu’elle n’ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits. Ces engagements sont alors réputés avoir été souscrits dès l’origine par la société.

Dans cette affaire, il convient de noter que l’acte du 30 août 2016 signé des parties mentionne que les preneurs “agissent personnellement et solidairement au nom et pour le compte de la société en formation “ la SARL CYCLEBOX”.

Or, il apparaît que l’A.G du 5 août 2016 a donné “l’autorisation de la prise à bail”- PREMIERE RESOLUTION – PRISE A BAIL DES LOCAUX COMMERCIAUX.

Elle a donc régularisé la décision de prise à bail commercial.

Cependant, bien qu’il ne soit pas fait mention du contrat de bail existant, et, qu’ensuite aucun acte de reprise de l’acte de 2016 n’a été entrepris, et, que le bail n’a pas été annexé aux statuts, il sera retenu que la commune intention des parties à l’acte démontre l’exécution du contrat litigieux pendant plus de six ans avant cette procédure, en ce que le loyer principal a été réglé, et, les locaux commerciaux étaient occupés par la SARL CYCLEBOX.

Il s’ensuit que la régularisation effectuée portait sur le bail commercial et son exécution tels que prévus dans l’acte de 2016, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par la SCI ALIZE.

En ce qui concerne la levée d’option d’achat, il convient de relever qu’elle est incluse dans le contrat de 2016, et, la lettre d’intérêt et d’accord de mai 2016 présentée par les associés de la société en formation CYCLEBOX “conditionnaient l’offre de prise à bail à une promesse de vente au prix de 310000,00 euros net vendeur avec la faculté de lever l’option d’achat à l’issue des premiers 24 mois du bail commercial.”

Il apparaît donc que ladite acquisition fait partie intégrante du contrat de bail commercial et en constitue également une modalité d’exécution dudit contrat.

Dès lors, en décidant que la commune intention des parties consiste en l’application du contrat de bail de 2016, elle ne peut l’être que dans l’intégralité dudit contrat conformément à la résolution de l’A.G autorisant la prise à bail des locaux commerciaux.

Il sera d’ailleurs fait remarquer à la SCI ALIZE que quant bien même, la société CYCLEBOX mentionne dans ses conclusions la notion de reprise “des engagements”, ces termes ne signifient pas spécifiquement qu’il convient de distinguer la prise à bail des locaux commerciaux d’un engagement éventuel d’acquérir les locaux, dans la mesure où le contrat de bail lui-même comporte divers engagements (paiement des loyers, assurances…..).

Dès lors, il sera admis que le défaut de qualité à agir de la SARL CYCLEBOX n’est pas démontrée et la fin de non recevoir présentée en défense sera rejetée.

Sur la demande de prescription au titre du remboursement des charges d’entretien des espaces verts présentée par la SCI ALIZE

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

La société CYCLEBOX qui considére qu’elle n’est pas redevable des frais d’entretien des espaces verts demandent la restitution des sommes versées de 2018 à 2021.

Cependant, il convient d’appliquer la prescription quinquennale aux présentes demandes et dès lors, la restitution des sommes versées cinq ans avant l’assignation du 16 août 2023, soit avant le 16 août 2018 seront déclarées prescrites, c’est à dire la somme totale de 396,88 euros (selon tableau de la demanderesse au titre des paiements du 1er octobre 2017, 14 novembre 2017 et 4 novembre 2018).

RG 23/02338 – N° Portalis DB2N-W-B7H-HZVD

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens suivront le sort de ceux du fond, et, en équité, les demandes de paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

L’affaire est renvoyée à la mise en état du 15 mai 2025-9H pour conclusions de Maître BOUTARD.

PAR CES MOTIFS

La Juge de la Mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe par ordonnance contradictoire, susceptible de recours dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

REJETONS l’exception d’incompétence présentée par la SELARL [I] [D] ;

REJETONS la fin de non recevoir présentée en défense portant sur le défaut de qualité à agir de la SARL CYCLEBOX [Localité 5] ;

DECLARONS prescrites les demandes présentées par la SARL CYCLEBOX [Localité 5] portant sur le rembourserment des sommes versées au titre de l’entretien des espaces verts antérieures au 16 août 2018, soit la somme totale de 396,88 euros (selon tableau de la demanderesse au titre des paiements du 1er octobre 2017, 14 novembre 2017 et 4 novembre 2018) ;

DEBOUTONS les parties de leur demande respective de paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que les dépens suivront le sort de ceux du fond ;

RENVOYONS l’affaire à la mise en état du 15 mai 2025-9H pour conclusions de Maître BOUTARD.

La Greffière La Juge de la mise en état