TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e HOFFMANN NABOT

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e HOFFMANN NABOT

■

Charges de copropriété

N° RG 25/02263 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C6U3R

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Janvier 2025

JUGEMENT

rendu le 16 Avril 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 1], À [Localité 2], représenté par son syndic, la société [Q] ET [F], société par actions simplifiée, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Maître Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1364

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [J]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Non représenté

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 16 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/02263 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6U3R

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M^me Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 21 Janvier 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 26 Mars 2026 et prorogée au 16 Avril 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [J] est propriétaire des lots n° 201, 202, 203, 204, 205, 206, 207, 208 et 211 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 7 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 19ème, représenté par son syndic la société [Q] ET [F], a assigné, devant ce tribunal, M. [I] [J], aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 35 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 54 du code de procédure civile,

— dire recevables et bien fondées ses demandes,

En conséquence

— condamner M. [I] [J] à lui payer les sommes de :

* 5.886,59 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtés au 17 décembre 2024, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire,

* 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

* 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— “ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie”,

— condamner M. [I] [J] aux entiers dépens.

***

M. [I] [J], assigné à son adresse du [Adresse 3] à [Localité 6], en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat, sachant que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir fait délivrer l’acte au défendeur à l’autre adresse annoncée à la première page de la citation, soit [Adresse 5] à [Localité 7].

***

Il sera expressément renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 18 septembre 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 21 janvier 2026 et mise en délibéré au 26 mars 2026 prorogé, compte tenu de l’indisponibilité du magistrat, au 16 avril 2026.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu'“il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.”

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de M. [I] [J] sur les lots n° 201, 202, 203, 204, 205, 206, 207, 208 et 211 de l’état descriptif de division.

Il produit aux débats :

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 6 décembre 2023 approuvant les comptes du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et le budget prévisionnel du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025,

— des appels de fonds,

— un décompte au 17 décembre 2024 faisant apparaître un solde débiteur de 5.886,57 euros comprenant une “reprise solde ancien syndic” pour 2.800,06 euros et des frais.

S’agissant de la reprise de solde de l’ancien syndic, l’extrait du [Localité 8] livre à entête GSTE du compte intitulé [J] [I], pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 à hauteur de 2.353,82 euros, révèle que cette somme comprend elle-même un solde antérieur et non détaillé de 1.239,11 euros ainsi que des frais de 83,40 euros, lesquels ne sont justifiés ni en leur matérialité ni en leur montant.

En outre, pour ladite période, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas, par la production des procès-verbaux des assemblées générales, de l’adoption des comptes antérieurs au 1er octobre 2022 et des budgets prévisionnels applicables.

De même, le syndicat des copropriétaires ne verse pas au dossier les procès-verbaux de ou des assemblée(s) générale(s) ayant pu approuver les comptes à partir du 1er octobre 2023 et les budgets prévisionnels antérieurs au 1er octobre 2024.

Il résulte de ce qui précède que seules les pièces concernant la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 (approbation compte) et celle du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 (approbation budget prévisionnel) sont fournies.

Il ressort de l’extrait du [Localité 8] livre à entête GSTE, pour la période du 1er octobre 2022 au 9 mai 2023, qu’une somme de 446,24 euros est réclamée de ce chef. Sachant que les appels de fonds des 1er octobre 2022, 1er janvier 2023 et 1er avril 2023 – qui ne sont pas produits – sont, dans leur montant, identiques à celui du 1er juillet 2023 à en tête de [D]/[Q] et [F], lequel est fourni, et que le décompte récapitulatif de charges sur la période est communiqué, ils seront admis.

Aussi, pour la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 sera retenue la somme de 631,06 euros (446,24 + 184,82).

Les demandes portant sur les appels de fonds entre le 1er octobre 2023 et le 30 septembre 2024 seront rejetées faute de toute pièce justificative. A titre surabondant, il sera observé qu’aucune explication n’était donnée du chef des appels des 1er août 2024 au titre d’une avance de trésorerie et d’une procédure judiciaire non identifiée.

Pour la période à compter du 1er octobre 2024, les postes, intitulés “SDC/[J] [I]”, comptabilisés les 9 et 10 octobre 2024 pour 150 euros et 156,95 euros – lesquels sont intégrés, dans l’assignation, dans l’énumération des appels de charges et non dans celle des frais – sont en réalité, à l’examen des pièces (n°6), des frais de sommation de payer et des frais d’avocats. Ils seront ci-après examinés du chef des frais de recouvrement.

Seule la demande au titre des appels de charges courantes et de fonds travaux Alur des 1er octobre 2024 pour la somme globale de 220,69 euros sera acceptée.

Dans ces conditions, M. [I] [J] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 851,75 euros, (631,06 + 220,69), au titre des appels de charges et de travaux, arrêtés au 17 décembre 2024, “1ère éch Charges courantes” et 1ère Ech Fonds Tx Alur”des 01/10/2024 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2025, date de l’assignation. Le surplus sera rejeté.

Sur la demande au titre des frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);

— les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit aucun avis de réception s’agissant des lettres de mises en demeure qu’il invoque.

Il produit une sommation de payer du 23 septembre 2024 par commissaire justice pour un coût de 156,94 euros. Mais dans la mesure où cet acte porte sur des appels qui sont, en leur très grande majorité, rejetés ci-avant, les frais y afférents seront écartés.

Les frais de 150 euros concernent des frais d’avocat et n’entrent pas dans les prévisions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant des honoraires de syndic, il sera rappelé que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et que les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Aussi, les frais de “remise dossier avocat” comptabilisés une première fois le 19 avril 2024 à hauteur de 170 euros, puis une seconde fois le 17 décembre 2024 pour 360 euros ainsi que ceux de “frais de remise dossier huissier” du 17 septembre 2024 seront rejetés, faute de toute diligence exceptionnelle qui n’est ni établie ni même alléguée en l’espèce.

Au surplus, la demande du syndicat des copropriétaires au titre des appels de fonds est en grande partie rejetée ci-avant, faute, notamment, de pièces justificatives.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, outre que la réclamation est en majeure partie rejetée, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement des quelques appels de fonds admis a été à l’origine de difficultés quelconques pour la copropriété et que M. [I] [J] ait agi de mauvaise foi.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, même partiellement, au sens de l’article 696 précité, M. [I] [J] sera condamné aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce et en équité, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [I] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 851,75 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2025, au titre des appels de charges et de travaux, arrêtés au 17 décembre 2024, “1ère éch Charges courantes” et “1ère Ech Fonds Tx Alur” des 01/10/2024 compris,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] du surplus de ses demandes au titre des appels de charges et de travaux, de ses demandes au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et au titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [I] [J] aux dépens,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 16 avril 2026.

La Greffière La Présidente