Minute n°25/182

ORDONNANCE DU : 25 avril 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00482 – N° Portalis DB2N-W-B7I-II5J

AFFAIRE : [I] [Y], [U] [C], [A] [B], [W], [H] [C]

c/ [M] [T] es qualités d’agent commercial indépendant en immobilier de la société SAFTI immatriculé au RSAC du Mans sous le numéro 880 962 733, [J] [V], [O] [K], [X] [F], [E] [K], S.A.R.L. SAFTI prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 avril 2025

DEMANDEURS

Monsieur [I] [Y], [U] [C]

né le 20 Juin 1963 à [Localité 12], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître David SIMON de la SCP LALANNE – GODARD – BOUTARD – SIMON – GIBAUD, avocats au barreau du MANS

Madame [A] [B], [W], [H] [C]

née le 13 Mai 1987 à [Localité 11], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître David SIMON de la SCP LALANNE – GODARD – BOUTARD – SIMON – GIBAUD, avocats au barreau du MANS

DEFENDEURS

Monsieur [M] [T] es qualités d’agent commercial indépendant en immobilier de la société SAFTI immatriculé au RSAC du Mans sous le numéro 880 962 733

né le 22 Mars 1979 à [Localité 11], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Mickaëlle VERDIER de la SCP PLAISANT-FOURMOND-VERDIER, avocats au barreau du MANS

Monsieur [J] [V], [O] [K]

né le 07 Mai 1954 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Alain DUPUY de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocats au barreau du MANS

Madame [X] [F], [E] [K]

née le 25 Février 1956 à [Localité 11], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Alain DUPUY de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocats au barreau du MANS

S.A.R.L. SAFTI prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Emmanuel BRUNEAU, avocat au barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Loïc WAROUX

GREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 21 mars 2025,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 25 avril 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

À la suite d’une annonce diffusée par la SARL SAFTI, monsieur et madame [C] ont fait l’acquisition d’une maison d’habitation située au [Adresse 4]. L’annonce de la SARL SAFTI précisait que le bien contenait deux chambres pour une surface totale de 83 m². Lors de la visite, ils constataient qu’une pièce en souplex correspondait à la deuxième chambre. Ils signaient l’acte authentique le 6 juillet 2022 avec les propriétaires du bien, monsieur et madame [K] qui l’avaient acquis le 27 décembre 2010 de monsieur [R] [N].

Le 26 octobre 2023, les époux [C] étaient victimes d’un dégât des eaux dans la cuisine. L’expert missionné par leur assurance habitation constatait alors, dans son rapport du 07 novembre 2023, l’usure de la charpente et toiture. Leur assureur refusait de prendre les désordres à sa charge et les invitait à réaliser des travaux d’urgence. Les couvreurs confirmaient la présence d’une charpente proche de l’effondrement et une cheminée en très mauvais état.

Parallèlement, les époux [C] constataient la présence d’une humidité très élevée dans la chambre aménagée en sous-sol.

Ils sollicitaient alors l’intervention d’un expert aux fins de faire le point sur la toiture et la chambre du sous-sol. Le cabinet AEIT déposait son rapport le 11 décembre 2023. Un second expert, monsieur [L], est également intervenu et a établi son rapport le 1er mars 2024.

Monsieur et madame [C] ont par ailleurs fait réaliser des travaux d’urgence s’agissant de la toiture pour un montant total de 12 917,53 € TTC.

Puis ils ont assigné monsieur et madame [K] ainsi que la SARL SAFTI devant le juge des référés du tribunal judiciaire du MANS, par actes des 24 septembre et 07 octobre 2024, pour obtenir la désignation d’un expert judiciaire et voir les dépens réservés.

— Ils font en effet valoir que s’agissant de la toiture, il est peu plausible que les précédents propriétaires n’aient pas eu connaissance de désordres alors même que des réparations de fortune auraient été réalisées.

— Concernant la pièce du sous-sol, l’annonce de la SARL SAFTI évoquait la présence de deux belles chambres. De plus, même si les époux [K] ont pu indiquer au notaire ne pas avoir réalisé de travaux sur le bien vendu, la pièce du sous-sol a indéniablement été aménagée récemment. Les experts qui ont visité le bien ont pu ainsi écrire que “les travaux réalisés pour transformer la cave, qui avait initialement la fonction de stockage de bois/charbon, en “chambre” relèvent plus de l’habillage esthétique que de travaux de réhabilitation.”

L’expert judiciaire devra ainsi se prononcer sur l’habitabilité de la pièce du sous-sol, sur l’impact de l’inhabitabilité éventuelle de ladite pièce sur les diagnostics énergétiques fournis par les vendeurs lors de la vente ainsi que sur la valeur vénale du bien.

Dans leurs conclusions, les époux [K] ont sollicité leur mise hors de cause et le débouté de l’ensemble des demandes des époux [C], outre leur condamnation à leur régler la somme de 3000 € au titre de leurs frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Ils indiquent en effet qu’une expertise est inutile concernant la toiture dans la mesure où les nouveaux acheteurs ont d’ores et déjà fait réaliser des travaux de réfection et s’agissant de la pièce en sous-sol, ils rappellent que dans l’acte de vente entre eux et les époux [C] mais également entre eux et le précédent propriétaire, monsieur [N], il est mentionné “une pièce au sous-sol” sans plus de précision et non une chambre. Quel que soit le fondement juridique invoqué par les époux [C], ils considèrent qu’il est voué à l’échec, leur mise hors de cause s’imposant dès lors.

Parallèlement à l’introduction de cette instance, la société SAFTI a, pour sa part, assigné devant la même juridiction monsieur [M] [T] avec lequel elle a signé un contrat d’agent commercial mandataire indépendant en immobilier. La société SAFTI précise en effet que dans l’hypothèse où une mesure d’expertise serait ordonnée, il serait indispensable que monsieur [T] soit également présent, ce dernier ayant agi dans le cadre de la vente de l’immeuble aux époux [C] comme son mandataire, et ce, au visa de l’article 1154 du code civil. Elle demande par ailleurs la condamnation des époux [C] à lui régler la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et qu’il soit statué ce que de droit sur les dépens.

Ce dossier enrôlé sous le numéro RG 24/520 a été joint à l’instance principale enregistrée sous le numéro RG 24/482, le 06 décembre 2024.

L’affaire a été examinée à l’audience du 21 mars 2025.

A cette audience, les époux [C], représentés par leur conseil, maintiennent leur demande principale. Aux conclusions adverses, ils répondent qu’il existe un litige potentiel susceptible de les opposer aux défendeurs, même si la société SAFTI ou les époux [K] font valoir l’inverse.

En effet s’agissant de la société SAFTI, qui soutient que l’agent immobilier a correctement rempli son obligation d’information de moyens pour voir exclure tout engagement de sa responsabilité, les époux [C] répondent que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur ce point et que le simple fait pour la société de conclure longuement sur les termes de l’acte de vente, démontre en lui-même qu’il existe un potentiel litige sur le respect ou non de l’obligation d’information de l’agent immobilier.

Ils s’en rapportent par ailleurs quant à la mise en cause de monsieur [T], rappelant cependant que ce dernier, selon la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, a du souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle et qu’il conviendra qu’il communique son attestation d’assurance.

Monsieur [T] en effet fait valoir que seule la société SAFTI a la qualité d’agent immobilier et qu’elle est la seule à avoir perçu une commission. Le mandataire, c’est à dire lui-même, ayant fait savoir aux tiers sa qualité de mandataire et n’ayant pas outrepassé ses pouvoirs, n’est dès lors pas obligé personnellement. Les actes qu’il a pu passer l’ont été au nom de la société SAFTI, de sorte qu’il doit être mis hors de cause. En tout état de cause, tout procès engagé à l’encontre de la société SAFTI est voué à l’échec, dès lors les opérations d’expertise n’ont pas lieu d’être et sa mise en cause encore moins. Si le juge des référés ordonnait cependant une expertise, il formule les plus vives protestations et réserves.

Concernant l’argumentation développée par les époux [K] qui rappellent que le juge des référés doit rejeter une demande d’expertise lorsque cette dernière est manifestement inutile, les époux [C] s’y opposent et font valoir que les époux [K], même s’ils évoquent différents fondements juridiques qu’ils estiment voués à l’échec, en oublient un certain nombre dont l’examen en tout état de cause ne relève pas de la compétence du juge des référés. L’expertise permettra justement de décrire les désordres, de déterminer leur date d’apparition et si d’éventuels travaux ont été réalisés pour aménager la pièce du sous-sol et à quelle époque.

Enfin, contrairement à ce que soutiennent monsieur et madame [K], ils n’ont pas fait réaliser des travaux de réfection de l’ensemble de la toiture, ce qui aurait rendu inutile une expertise, ils se sont contentés de retirer en urgence la cheminée qui menaçait de s’effondrer.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 mars 2025 et le délibéré fixé au 25 avril 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise :

La demande d’expertise est fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile qui énonce que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé ».

Ce texte exige seulement que le demandeur justifie d’un motif légitime à voir ordonner une expertise.

L’existence d’une contestation sérieuse, notamment tirée de stipulations contractuelles, ne constitue pas un obstacle à la mise en oeuvre des dispositions susvisées.

L’article 145 du code de procédure civile n’implique en effet aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

La légitimité du motif du demandeur résulte de la démonstration du caractère plausible et crédible du litige, bien qu’éventuel et futur, et le juge doit seulement constater qu’un tel procès est possible et qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés.

Le juge ne peut rejeter la demande d’expertise que si elle est destinée à soutenir une prétention dont le mal fondé est d’ores et déjà évident et qui est manifestement vouée à l’échec.

Enfin, la mesure sollicitée doit être pertinente, adaptée, d’une utilité incontestable et proportionnée à l’éventuel futur litige.

Or, en l’espèce, il est indéniable que le bien vendu aux époux [C] était annoncé comme une mancelle avec deux belles chambres de 15 m² et 20 m² et une surface de 83 m² (annonce de l’agence SAFTI). Or, après le dégât des eaux qu’ils ont subi, ils ont fait appel à des professionnels qui dans deux rapports distincts des 11 décembre 2023 et 1er mars 2024, s’accordent pour considérer que la pièce aménagée en chambre au sous-sol n’est pas habitable au vu de son ancienne destination et des manifestations d’humidité conséquentes. Il est ainsi mentionné dans le rapport AEIT du 11 décembre 2023 que “bien que le sous-sol soit considéré à la vente et à la suite du diagnostic immobilier comme une pièce, sa conception actuelle ne respecte pas les critères à en faire une pièce de vie habitable, et encore moins une chambre dans la mesure où le sous-sol n’a pas fait l’objet d’une modification afin de passer de catégorie 2 à catégorie 1… Nous rappelons que la mancelle étant de 1947, les soubassements n’étaient pas pourvus d’une étanchéité du soubassement et d’une barrière de capillarité.”

Dans son rapport, monsieur [L] indique pour sa part : “il convient de noter que les règles de l’art applicables en matière de murs de soubassement enterrés n’ont pas les mêmes exigences selon que les locaux sont à usage d’habitation ou non. Les locaux d’habitation sont considérés de catégorie 1 où aucune manifestation d’humidité n’est tolérée. Les locaux à usage autres qu’habitation comme une cave, un garage ou encore un local technique sont considérés de catégorie 2 où l’étanchéité de la paroi est facultative et/ou que des infiltrations d’humidité sont acceptables. Le sous-sol à sa construction était un local non habitable de catégorie 2. Ce local avait fonction de cave ou de stockage de bois, charbon. Lors de son aménagement en pièce et donc en local de catégorie 1,il n’y a pas eu de travaux pour supprimer les manifestations d’humidité. Au surplus, nous constatons que les regards d’eaux pluviales sur rue sont susceptibles en cas de non étanchéité d’apporter de l’humidité complémentaire.”

Concernant la toiture de l’habitation, les époux [C] ont fait retirer une cheminée qui menaçait de s’effondrer et ont procédé au remplacement d’une gouttière existante ainsi que des tuiles faîtières par un faitage zinc. Ils ont également procédé à la rénovation complète de la lucarne. Cependant, l’expert pourra toujours se prononcer au vu des devis, factures et photographies. Il n’est pas non plus mentionné que la totalité de la toiture ait été refaite.

À ce stade de la procédure, la mesure d’expertise apparaît ainsi justifiée pour pouvoir évaluer si l’obligation d’information qui était celle de l’agence immobilière et de son mandataire a été ou non respecté. De même, l’expertise permettra de déterminer les désordres et leur date d’apparition ainsi que les travaux qui auraient pu être réalisés et à quelle date. Ces éléments permettront alors au juge du fond éventuellement d’écarter la responsabilité des époux [K].

Concernant la demande de mise hors de cause de monsieur [T], il convient de rappeler les dispositions de l’article 3-1 du contrat d’agent commercial mandataire indépendant en immobilier qui dispose que “le mandataire doit exécuter la mission qui lui est confiée. Il est tenu aux obligations de tout mandataire et doit endosser la responsabilité de ses fautes dans l’accomplissement de sa tâche et d’une manière plus générale, dans l’exécution du présent contrat.”

Aussi, au stade de l’expertise, alors que les responsabilités ne sont pas encore déterminées, il est prématuré de mettre hors de cause monsieur [T]. Le fait pour lui de participer aux opérations d’expertise peut être un moyen de rapporter la preuve qu’il a régulièrement exécuté son mandat.

En conséquence, monsieur et madame [C] ont un intérêt légitime à voir ordonner l’expertise sollicitée et il y a lieu de faire droit à leur demande.

Sur les autres demandes :

La demande d’expertise est fondée sur l’article 145 du code de procédure civile et les responsabilités ne sont pas déterminées, de sorte que les parties défenderesses ne peuvent être considérées comme la partie qui succombe au sens des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

Les dépens resteront donc à la charge des demandeurs.

À ce stade de la procédure, les responsabilités n’étant pas déterminées, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles. La société SAFTI et les époux [K] seront donc déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe ;

DIT n’y avoir lieu à mettre hors de cause monsieur et madame [K] ainsi que monsieur [T] ;

ORDONNE une expertise ;

DÉSIGNE pour y procéder [P] [S], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel d'[Localité 8], demeurant [Adresse 6] ([Courriel 7]) avec mission de :

— Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ;

— Se rendre sur les lieux situés [Adresse 5] ;

— Prendre connaissance de tous documents utiles ;

— Recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée ;

— Se faire communiquer par les parties tous documents utiles établissant leurs rapports de droit ;

— Visiter l’immeuble, décrire tous les désordres, (qu’il s’agisse des désordres allégués au jour de la présente décision, d’éventuels désordres qui pourraient apparaître postérieurement à la présente décision, ou des désordres qui pourraient être mis en lumière par les opérations d’expertise ou à l’occasion de celles-ci) et en préciser l’importance ;

— Décrire les travaux exécutés, et les travaux facturés par les différents intervenants ;

— Rechercher la cause des désordres, en précisant notamment s’il y a eu défaut d’entretien ;

— Préciser quelles sont ou pourraient être les conséquences de ces désordres ;

— Pour chacun des désordres constatés, fournir tout élément technique ou de fait permettant de déterminer si les désordres pouvaient être ignorés de monsieur [T], exerçant sous l’enseigne de la société SAFTI, de monsieur et madame [K] d’une part et de monsieur et madame [C], d’autre part, au moment de la vente ;

— Donner son avis sur la répartition des responsabilités imputables aux différents intervenants par référence aux causes décelées ;

— Proposer les remèdes propres à pallier les désordres et à assurer la remise en état ou en sécurité de l’immeuble, et donner son avis sur leur coût ;

— Décrire et chiffrer les travaux urgents qui s’avéraient indispensables pour éviter l’aggravation des désordres ou assurer la mise en sécurité de l’immeuble ;

— Proposer un apurement des comptes entre les parties en distinguant le cas échéant les moins values résultant de travaux entrant dans le devis et non exécutés, le montant des travaux effectués mais non inclus dans le devis en précisant sur ce point s’ils étaient nécessaires ou non et plus généralement en distinguant le coût des reprises nécessaires en fonction de chaque entreprise intervenue sur le chantier ;

— Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices subis et indiquer, de façon plus générale, toutes suites dommageables ;

— Effectuer une mesure du nombre de mètres carrés habitables du domicile des époux [C] ;

— Si nécessaire, donner son avis sur la moins-value de la maison ;

— Répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission ;

— Procéder à toutes diligences nécessaires et faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

ORDONNE aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

DIT QUE :

— l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ;

— en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

— l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances ;

— l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de sa mission ;

— l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur ;

— l’expert devra remettre un pré-rapport aux parties, leur impartir un délai pour déposer leurs éventuels dires, et y répondre ;

— l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de HUIT MOIS à compter de l’information qui lui sera donnée de la consignation de la provision à valoir sur sa rémunération (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

DIT QUE les frais d’expertise seront avancés par les demandeurs à la mesure qui devront consigner la somme de QUATRE MILLE CINQ CENTS EUROS (4 500 €) à valoir sur la rémunération de l’expert auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire du MANS dans les deux mois de la présente décision étant précisé qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime)et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner ;

DIT qu’ils seront dispensés du versement d’une provision à valoir sur la rémunération de l’expert s’ils justifient qu’ils bénéficient de l’aide juridictionnelle ;

COMMET le président du tribunal judiciaire, et à défaut tout autre juge du siège du tribunal judiciaire du MANS, pour surveiller l’exécution de la mesure ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens resteront à la charge des demandeurs sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Judith MABIRE Loïc WAROUX