TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Juin 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 18 Avril 2024

GROSSE :

Le 14 juin 2024

à M^e Brice TIXIER

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 14 juin 2024

à M^e Thomas VARTANIAN

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07571 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4IZX

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Brice TIXIER, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [L] [D], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Thomas VARTANIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé établi le 31 janvier 2022 la S.A [Adresse 4] a consenti à Madame [D] [L], un bail d’habitation conventionné portant sur un appartement situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 399,32 euros outre 212,23 euros au titre des provisions pour charges ;

Alléguant des impayés de loyers et charges, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [D] [L] le 16 février 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1103,75 euros en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 21 décembre 2022 et à la CCAPEX le 20 février 2023;

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2023, dénoncé le 28 novembre 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la S.A. [Adresse 4] a fait assigner en référé Madame [D] [L] devant le juge des contentieux et de la protection, et demande au juge des référés de :

— constater que le bail liant les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, à compter du 17 avril 2023 ;

— ordonner l’expulsion immédiate de Madame [D] [L] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner Madame [D] [L] à payer à la société UNICIL , la somme de 3142,01 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative due, comptes arrêtés au 1er/11/2023, sous réserve d’actualisation ;

— condamner Madame [D] [L] à payer à titre provisionnel, à la société UNICIL une indemnité d’occupation mensuelle, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des lieux loués, égale au montant des derniers loyers et charges ;

— ordonner que l’indemnité d’occupation soit indexée au 1er janvier de chaque année, dans l’hypothèse ou les lieux n’auraient pas été libérés, l’indexation devant être faite comme en matière de loyer ;

— condamner Madame [D] [L] à payer à la somme de 350 euros par application des dispositions d l’article 700 du Code de Procédure civile ;

— condamner Madame [D] [L] aux dépens de l’article 696 du Code de Procédure civile;

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 janvier 2024 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 18 avril 2024 ;

La S.A. UNICIL , représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 3743,34 euros comptes arrêtés au 31 mars 2024 et verse aux débats un justificatif de la régularisation des charges de l’année 2022.

Madame [D] [L] a été représentée par son conseil et suivant conclusions en défense auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, demande au juge des référés de :

— Juger que Madame [D] [L] pourra s’acquitter de la dette locative en 36 mensualités

— Débouter la SA UNICIL de toute demande plus ample ou contraire

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

A l’audience le conseil de la locataire a en outre sollicité oralement la suspension de la clause résolutoire ;

Le bailleur a indiqué qu’il s’en rapportait à la décision du juge des référés;

La décision a été mise en délibéré au 13 juin 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines mois avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 28 novembre 2023 a été dénoncée le 28 novembre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 18 janvier 2024.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme :

Aux termes de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l’espèce, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 8 juin 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 20 février 2023 soit plus de deux mois avant l’assignation du 28 novembre 2023.

Par conséquent la S.A [Adresse 4] est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 16 février 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1103,75 euros en principal.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 16 avril 2023 et de constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [D] [L] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail ;

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration des baux constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, assurance pour compte incluse soit 679,06 euros au total, et sans que cette indemnité ne soit indexée ;

La S.A. HLM UNICIL fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, les justificatifs de la régularisation des charges locatives de l’année 2022 ainsi que plusieurs décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 3743,34 euros au 31 mars 2024 ;

Au vu du décompte produit aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, les sommes de 99,09 euros et de 168,58 euros correspondant à des frais de procédure ;

En outre, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, la somme de 15,24 euros portée au débit du compte du locataire au titre des pénalités concernant l’enquête ressources 2023 relative à l’occupation du parc social locatif, le bailleur ne justifiant pas avoir adressé le questionnaire d’enquête à la locataire ;

Madame [D] [L] ne conteste pas sa dette locative ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 3460,43 euros au 31 mars 2024, hors frais de procédure, Madame [D] [L] sera condamnée à payer à titre provisionnel, la somme de 3460,43 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 31 mars 2024;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si les locataires se libèrent de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce Madame [D] [L] sollicite l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire ; elle justifie percevoir 1128,86 euros de ressources mensuelles et avoir 3 enfants à charge ; elle établit que par décision du mois d’avril 2023 ses enfants ont fait l’objet d’une décision de placement qui n’a pas été exécutée mais que les prestations sociales ont été versées au Département des Bouches-du-Rhône qui depuis lors n’a pas procédé à leur restitution ;

Toutefois, Madame [D] [L] n’a pas repris au jour de l’audience le paiement des loyers. Il est rappelé que si cette condition légale n’est pas respectée, le juge des référés ne peut ni accorder des délais de paiement ni suspendre les effets de la clause résolutoire ;

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion au besoin avec le concours de la force publique;

Sur les demandes accessoires

Madame [D] [L] qui succombe supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation, et qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

L’équité eu égard à la situation économique respective des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la bailleresse qui sera déboutée de sa demande en paiement de ce chef ;

Il est rappelé qu’en application de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS la SA d’HLM UNICIL recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 16 avril 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 16 avril 2023;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [D] [L] et celle de tous occupants de son chef des lieux situé [Adresse 5], au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Madame [D] [L] à payer à la SA d’HLM UNICIL, la somme de 3460,43 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 mars 2024;

CONDAMNONS Madame [D] [L] à payer à la SA [Adresse 3], à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer et charges, assurance pour compte incluse, soit 679,06 euros à ce jour, sans indexation, ce à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Madame [D] [L] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

DEBOUTONS la S.A. HLM UNICIL de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE