TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 20 Juin 2025

N° RG 24/09347 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LLE6

Jugement du 20 Juin 2025

N°: 25/585

S.A. [Adresse 8]

C/

[H] [S]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Me [V]

COPIE la PREFECTURE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Juin 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 21 Mars 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 2 Mai 2025, date à laquelle, elle a été prorogée au 23 Mai 2025 puis au 20 Juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. HLM LES FOYERS

[Adresse 11]

[Localité 5]

représentée par M^e Charlotte GARNIER, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Clémence LAPORTE, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [H] [S]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 octobre 2020, la société [Adresse 8] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [S] [H] concernant un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 281,84 euros dont 17.50 euros de loyer annexe et d’une provision pour charges de 39 euros.

Une ordonnance d’injonction de payer a été émise à l’égard de Monsieur [S] [H], pour un montant de 1.147,59 euros en principal en date du 13 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2024, la bailleresse a ensuite fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.916,64 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [S] [H] le 14 juin 2024.

Par assignation du 13 décembre 2024, la société [Adresse 8] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater que Monsieur [S] [H] n’exécute pas ses obligations contractuelles et légales,constater que la société HLM LES FOYERS est dans son bon droit en sollicitant la résiliation du contrat de mise à disposition,à titre principal :

constater la résiliation du contrat de mise à disposition du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire :

prononcer la résiliation du contrat de mise à disposition,ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [S] [H], au besoin avec le concours de la force publique,supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et le bénéfice de la trêve hivernale,et en tout état de cause :

condamner Monsieur [S] [H] au paiement des sommes suivantes :6.393.09 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 21 mars 2025, la société [Adresse 8] a comparu représentée par Maître [Y] substituant Maître [V] et a maintenu l’intégralité de ses demandes, et a été autorisée à produire en cours de délibéré un décompte actualisé de la dette.

Par note en délibéré du 16 avril 2025, la société demanderesse a précisé que la dette actualisée s’élève, au 1er mars 2025, à 4.016,17 euros étant précisé qu’un surloyer de solidarité de 747,89 euros a été appliqué à Monsieur [S] [H], faute de justification de ses revenus, entre les mois d’avril et décembre 2024. Ce surloyer de solidarité a été déduit de la dette de Monsieur [S] [H] en février 2025 après communication des éléments.

La société HLM LES FOYERS considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ajoutant ne pas avoir de contact avec Monsieur [S] [H].

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [S] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La société [Adresse 8] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société HLM LES FOYERS a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Monsieur [S] [H].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 mai 2025, prorogée au 23 mai 2025 puis au 20 juin 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société [Adresse 8] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, le contrat de mise à disposition conclu entre les parties contient une clause résolutoire, prévoyant qu’à défaut de paiement du loyer ou des charges, l’organisme agréé pourra résilier le contrat de sous-location, sous réserve de respecter un préavis de deux mois, ou à défaut d’assurance locative, l’organisme agréé pourra résilier le contrat de sous-location, sous réserve de respecter un préavis d’un mois.

De plus, un commandement de justifier d’une assurance et de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 12 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1.916,64 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. En outre, Monsieur [S] ne justifie pas d’une attestation d’assurance locative.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 août 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société HLM LES FOYERS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

La société [Adresse 8] sollicite la suppression du délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement, ainsi que du bénéfice du sursis de la trêve hivernale.

Dès lors, qu’aucune circonstance sérieuse ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Le bénéfice de la trêve hivernale ne sera pas écarté, les conditions prévues à l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution n’étant pas davantage remplies.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société HLM LES FOYERS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er mars 2025, Monsieur [S] [H] lui devait la somme de 4.016,17 euros, soustraction faite des frais de procédure et du sur-loyer qui avait été appliqué.

Or, par ordonnance du 13 octobre 2023, Monsieur [S] a été enjoint de régler à la société bailleresse la somme de 1.147,59 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2023, échéance de juillet 2023 incluse. La société [Adresse 8] disposant déjà d’un titre exécutoire sur une partie de la dette locative, il convient de soustraire ce montant de l’arriéré locatif restant dû.

Monsieur [S] [H] n’ayant pas comparu, il n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer à la société bailleresse la somme de 2.868,58 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 354,12 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société HLM LES FOYERS ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Monsieur [S] [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu de la situation économique de Monsieur [S] qui ne parvient pas à s’acquitter régulièrement de son loyer, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, à la date du 13 août 2024 la résiliation du bail conclu le 9 octobre 2020 entre la société [Adresse 8], d’une part, et Monsieur [S] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [S] [H], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Monsieur [S] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [S] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 354,12 euros (trois cent cinquante-quatre euros et douze centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 13 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [S] [H] à payer à la société HLM LES FOYERS la somme de 2.868,58 euros (deux mille huit cent soixante-huit euros et cinquante-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers impayés et des indemnités d’occupations impayées) arrêté au 1er mars 2025, échéance de mars 2025 incluse et soustraction faite des frais de procédure et du surloyer forfaitaire ainsi que de la somme de 1.147,59 euros objet d’une ordonnance d’injonction de payer du 13 octobre 2023, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DÉBOUTE la société [Adresse 8] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [H] aux entiers dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge