Minute n°25/

ORDONNANCE DU : 27 juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00088 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IM5L

AFFAIRE : [C] [B], [Z] [L]

c/ [F] [U], [S] [K], [D] [X], [H] [N], S.A.R.L. SARL EURL [T], S.C.I. SCI DES HALLES, S.A.S. MEGAGENCE, [J] [R] es qualités d’agent commercial indépendant en immobilier de la société MEGAGENCE immatriculée au RSAC du Mans sous le numéro 835 249 509

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 juin 2025

DEMANDERESSES

Madame [C] [B]

née le 05 Juin 1989 à [Localité 14], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Benoît JOUSSE de la SELARL LACROIX JOUSSE BOURDON, avocats au barreau du MANS

Madame [Z] [L]

née le 25 Décembre 1989 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Benoît JOUSSE de la SELARL LACROIX JOUSSE BOURDON, avocats au barreau du MANS

DEFENDEURS

Monsieur [F] [U], demeurant [Adresse 12]

représenté par Maître Alain DUPUY de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocats au barreau du MANS

Madame [S] [K], demeurant [Adresse 12]

représentée par Maître Alain DUPUY de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocats au barreau du MANS

Madame [D] [X], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Boris MARIE de la SCP MARIE & SOULARD, avocats au barreau du MANS

Monsieur [H] [N], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Boris MARIE de la SCP MARIE & SOULARD, avocats au barreau du MANS

S.A.R.L. SARL EURL [T], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Pierre LANDRY de la SCP PIERRE LANDRY AVOCATS, avocats au barreau du MANS

S.C.I. SCI DES HALLES, dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par Maître Frédéric BOUTARD de la SCP LALANNE – GODARD – BOUTARD – SIMON – GIBAUD, avocats au barreau du MANS

S.A.S. MEGAGENCE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Stephane BOUDET de la SELARL AXYS, avocats au barreau d’ANGERS

Monsieur [J] [R] es qualités d’agent commercial indépendant en immobilier de la société MEGAGENCE immatriculée au RSAC du Mans sous le numéro 835 249 509

né le 17 Avril 1987 à [Localité 13], demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Mickaëlle VERDIER de la SCP PLAISANT-FOURMOND-VERDIER, avocats au barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND

GREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 16 mai 2025,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 27 juin 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Mesdames [B] et [L] ont acquis de monsieur [N] et madame [X], suivant acte authentique du 25 septembre 2020, une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 8] au prix de 157 500 €. Ils ont été en relation pour cette opération avec monsieur [J] [R] de l’agence SAS MEGAGENCE.

Dans le cadre des constats avant achat, a été repérée une tâche d’infiltration d’eau sur le mur dans la chambre du rez-de-chaussée et pour y remédier, monsieur [R] a pris contact pour le compte des vendeurs avec L’EURL [T]. Les travaux ont consisté dans la réparation d’un chêneau entre la maison et celle à l’état de ruine située [Adresse 15], cadastrée section n°[Cadastre 4]. L’EURL [T], actuellement en liquidation amiable, avait établi une facture le 9 septembre 2020. Elle avait nettoyé le chêneau et avait bouché les fuites par collage verral à chaud, la réparation pouvant tenir entre 5 et 10 ans. Cette facture a été jointe à l’acte de vente et le notaire précisant “l’acquéreur prend acte de cela et en fait son affaire personnelle.”

Cependant, mesdames [B] et [L] constataient en février 2023 de nouvelles infiltrations au même endroit. Pressentant que la cause de ces infiltrations était la déformation du chêneau du fait de l’affaissement de la toiture de la propriété d’à côté, elles contactaient maître [P], le 17 février 2023, pour savoir qui en était propriétaire. Il leur était répondu que les propriétaires étaient monsieur [N] et madame [X]. Cependant, en dépit de leurs alertes, rien n’était fait. Par la suite, la SCI LES HALLES est devenue propriétaire de la maison, le 2 mai 2023, mais la situation est restée identique.

Si mesdames [B] et [L] ont été indemnisées par leur assureur pour le dégât des eaux, en revanche, aucun travaux n’a été réalisé par la SCI LES HALLES. Elles ont donc fait appel à un expert amiable. Monsieur [A] a déposé son rapport le 4 décembre 2024 et a constaté le très haut niveau d’humidité de la pièce et l’atteinte du mur en raison des infiltrations.

Aussi, par actes du 30 janvier 2025, mesdames [B] et [L] ont fait citer devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans, madame [X], monsieur [N], la SCI LES HALLES, L’EURL [T] en liquidation amiable, la SAS MEGAGENCE et monsieur [R]. Elles demandent d’organiser une expertise judiciaire, afin notamment de vérifier la réalité des désordres ainsi que les travaux réalisés. Elles sollicitent également la condamnation sous astreinte de 100 € par jour de retard, de la SAS MEGAGENCE, de monsieur [R] et de L’EURL [T] à produire leur attestation de responsabilité civile professionnelle.

Par acte du 15 avril 2025, mesdames [B] et [L] ont également assigné monsieur [F] [U] et madame [S] [K] dans la mesure où elles ont appris par la SCI LES HALLES que cette dernière avaient vendu à ces derniers, le 29 janvier 2025, l’immeuble litigieux. Le dossier a été enrôlé sous le numéro RG 25/209.

À l’audience du 16 mai 2025, la SMABTP est intervenue volontairement en sa qualité d’assureur de L’EURL [T] et les parties défenderesses ne se sont pas opposées à la demande d’expertise mais ont formulé protestations et réserves d’usage. La SAS MEGAGENCE a produit pour l’audience son attestation d’assurance, de même que monsieur [R]. L’EURL [T] a fait de même ce qui a permis l’intervention volontaire de la SMABTP.

MOTIFS

Il convient tout d’abord pour une bonne administration de la justice de joindre le dossier enrôlé sous le n° RG 25/209 avec le numéro RG 25/88.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile énonce que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instructions légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, mesdames [B] et [L] ont fait constater les désordres qu’elles subissent par un expert amiable qui a indiqué dans son rapport que “la toiture de la maison voisine est à l’état de ruine. La réparation exécutée par L’EURL [T] n’est pas à la hauteur des travaux nécessaires pour une étanchéité correcte. Elle fait fi de toutes les règles de l’art et de bonnes pratiques. Le propriétaire de la maison doit entreprendre sans délai des travaux de reconstruction de la charpente et de la couverture de la maison ou envisager la démolition complète de l’immeuble. Les désordres consécutifs au défaut d’entretien de cette maison rendent impropre l’immeuble de mesdames [B] et [L].” Il est désormais nécessaire qu’un expert judiciaire intervienne pour déterminer avec précision les désordres et les réparations nécessaires et adaptées.

Il importe peu à ce stade que ces éléments n’aient pas été contradictoirement débattus, la mesure d’instruction sollicitée ayant précisément pour objet de rendre les constatations de l’expert contradictoires.

Au regard de ces éléments, et alors que le débat sur la teneur et l’imputabilité des désordres relève du juge du fond, mesdames [B] et [L] disposent d’un motif légitime à faire établir les désordres qu’elles allèguent, un procès éventuel n’étant pas manifestement voué à l’échec

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de mesdames [B] et [L] le paiement de la provision initiale.

La demande n’est au demeurant pas contestée. Dès lors, il y a lieu d’y faire droit.

Sur la demande de communication des attestations d’assurance sous astreinte

L’ensemble des parties ayant communiqué leur attestation d’assurance, cette demande est devenue sans objet.

Sur les autres demandes

La demande d’expertise est fondée sur l’article 145 du code de procédure civile et les responsabilités ne sont pas déterminées, de sorte que les défendeurs ne peuvent être considérés comme la partie qui succombe au sens des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

Les dépens resteront donc à la charge des demanderesses.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

ORDONNE la jonction du dossier enrôlé sous le n° RG 25/209 avec le numéro RG 25/88 ;

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la SMABTP en sa qualité d’assureur de l’EURL [T], en liquidation amiable ;

CONSTATE que les attestations d’assurance sollicitées ont été communiquées ;

ORDONNE une expertise ;

DÉSIGNE pour y procéder [Y] [O], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Angers, demeurant [Adresse 6] ([Courriel 11]) avec mission de :

— Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ;

— Se rendre sur les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 8] ;

— Prendre connaissance de tous documents utiles ;

— Recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée ;

— Se faire communiquer par les parties tous documents utiles établissant leurs rapports de droit ;

— Visiter l’immeuble, décrire tous les désordres notés dans l’assignation et le rapport d’expertise amiable et en préciser l’importance ;

— Rechercher la cause des désordres, en précisant notamment s’il y a eu défaut d’entretien ;

— Préciser quelles sont ou pourraient être les conséquences de ces désordres ;

— Donner son avis sur la répartition des responsabilités imputables aux différents intervenants par référence aux causes décelées ;

— Proposer les remèdes propres à pallier les désordres et à assurer la remise en état ou en sécurité de l’immeuble, et donner son avis sur leur coût ;

— Décrire et chiffrer les travaux urgents qui s’avéraient indispensables pour éviter l’aggravation des désordres ou assurer la mise en sécurité de l’immeuble ;

— Proposer un apurement des comptes entre les parties en distinguant le cas échéant les moins values résultant de travaux entrant dans le devis et non exécutés, le montant des travaux effectués mais non inclus dans le devis en précisant sur ce point s’ils étaient nécessaires ou non et plus généralement en distinguant le coût des reprises nécessaires en fonction de chaque entreprise intervenue sur le chantier ;

— Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices subis et indiquer, de façon plus générale, toutes suites dommageables ;

— Répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission ;

— Procéder à toutes diligences nécessaires et faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

ORDONNE aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

DIT QUE :

— l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ;

— en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

— l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances ;

— l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de sa mission ;

— l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur ;

— l’expert devra remettre un pré-rapport aux parties, leur impartir un délai pour déposer leurs éventuels dires, et y répondre ;

— l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de SIX MOIS à compter de l’information qui lui sera donnée de la consignation de la provision à valoir sur sa rémunération (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

DIT QUE les frais d’expertise seront avancés par les demanderesses à la mesure qui devront consigner la somme de QUATRE MILLE EUROS (4000 €) à valoir sur la rémunération de l’expert auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire du MANS dans les deux mois de la présente décision étant précisé qu’ à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner ;

DIT que les demanderesses à l’expertise seront dispensées du versement d’une provision à valoir sur la rémunération de l’expert si elles justifient qu’elles bénéficient de l’aide juridictionnelle ;

COMMET le président du tribunal judiciaire, et à défaut tout autre juge du siège du tribunal judiciaire du MANS, pour surveiller l’exécution de la mesure ;

DIT que les dépens resteront à la charge de mesdames [B] et [L] sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Judith MABIRE Marie-Pierre ROLLAND