RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 21/00135 – N° Portalis DB3Z-W-B7F-FWOF

NAC : 72A

JUGEMENT CIVIL

DU 25 MARS 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 10] PHOENIX [Adresse 7] [Localité 8],

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par son Syndic, SARL CITYA

[Adresse 3]

[Localité 6]

Rep/assistant : M^e Natalia SANDBERG, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEUR

M. [Z] [D]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Ingrid BLAMEBLE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/001702 du 30/06/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ST DENIS REUNION)

Copie exécutoire délivrée le : 25.03.2025

CCC délivrée le :

à M^e Ingrid [C], M^e Natalia SANDBERG

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 Février 2025.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 25 Mars 2025.

JUGEMENT : Contradictoire, du 25 Mars 2025 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur [Z] [D] est propriétaire des lots numéros 15 et 75 au sein de la Résidence Phoenix de [Localité 8] située au [Adresse 2] à [Localité 12].

La société CITYA a été désignée syndic de la résidence.

Suivant les décisions des Assemblées Générales approuvant les comptes et adoptant les budgets prévisionnels, ainsi que les règles légales de répartition des charges, les appels de fonds correspondants ont été adressés à l’ensemble des copropriétaires, dont Monsieur [Z] [D].

Les multiples relances et la mise en demeure de payer qui lui ont été adressées sont demeurées vaines.

C’est dans ce contexte que, par acte d’huissier de justice en date du 19 novembre 2020, le [Adresse 15] a assigné Monsieur [Z] [D] devant le tribunal judiciaire afin de le voir condamner à régler les sommes correspondant aux charges de copropriété impayées au 21 juillet 2020, outre des dommages et intérêts.

A l’audience d’orientation, l’affaire a été renvoyée en raison de la demande d’aide juridictionnelle formée par Monsieur [Z] [D].

Par décision du 30 juin 2021, le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11] de la Réunion a accordé l’aide juridictionnelle totale à Monsieur [Z] [D] et désigné Maître [C] pour le représenter.

Alors qu’une première ordonnance de clôture avait été rendue le 14 novembre 2022, par jugement du 14 février 2023, le tribunal a ordonné la réouverture des débats et renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 9 mai 2023 pour la constitution éventuelle d’avocat de Monsieur [Z] [D].

Maître [C] s’est constituée en défense le 2 mai 2023.

Par ordonnance d’incident du 9 avril 2024, le juge de la mise en état a notamment:

— rejeté la demande de nullité de l’assignation ;

— déclaré le tribunal judiciaire incompétent pour statuer sur la demande de condamnation au titre des charges non échues et constaté que le syndicat des copropriétaires renonce à cette demande de condamnation;

— renvoyé l’affaire et les parties à l’audience de mise en état électronique du 13 mai 2024 à 9 heures pour conclusions au fond du défendeur;

— condamné Monsieur [Z] [D] à payer la somme de 500 € au titre de l’article 700 au syndicat des copropriétaires de la résidence PHOENIX DE [Localité 8] représenté par son syndic la SARL CITYA;

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 24 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] demande au tribunal de:

— CONDAMNER Monsieur [Z] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence PHOENIX DE [Localité 8] la somme de 15.143,55 € euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 1er avril 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2019, dus au titre des lots de copropriété n°15 et 75 de la Résidence PHOENIX DE [Localité 8], montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir.

— CONDAMNER Monsieur [Z] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence PHOENIX DE [Localité 8] les sommes dues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au 27 mai 2022, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir.

— CONDAMNER Monsieur [Z] [D] à payer au [Adresse 13] PHOENIX DE [Localité 8] les sommes dues au titre de provisions non encore échues, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir.

— CONDAMNER Monsieur [Z] [D] à payer au [Adresse 13] PHOENIX DE [Localité 8] une somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

— ORDONNER l’exécution provisoire de droit sur le fondement de l’article 514 du CPC.

— ORDONNER la capitalisation des intérêts.

— CONDAMNER Monsieur [Z] [D] au paiement d’une indemnité de 2.000,00 euros sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût de la mise en demeure notifiée le 14 janvier 2019.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que le défendeur n’a jamais régularisé ses arriérés de charges malgré les courriers de mise en demeure et de relance qui lui ont été adressés. Il soutient que le comportement délibéré de monsieur [D] contraint les autres copropriétaires à faire l’avance de la trésorerie nécessaire pour permettre le bon fonctionnement de la copropriété et cause nécessairement un préjudice au syndicat.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 10 mai 2024, Monsieur [Z] [D] demande au tribunal de:

— DEBOUTER le [Adresse 14] [Localité 8] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Phoenix de [Localité 8] à payer à Monsieur [Z] [D] la somme de 2.000 Euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

En défense, il fait valoir que l’exigibilité des charges qui sont réclamées n’est pas établie, en l’absence de preuve des convocations et des notifications des procès-verbaux des assemblées générales qui lui auraient été adressées.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 février 2025. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 18 février 2025.

Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 25 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

Sur la demande de condamnation au paiement du montant des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 alinéas 1er et 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis: “Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5."

Aux termes de l’article 35 du décret n°67-223 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 précitée : "Le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.”

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires qui poursuit en justice le recouvrement des charges de copropriété dont un des copropriétaires est débiteur à son égard, doit produire, au soutien de sa demande :

— le compte individuel du copropriétaire débiteur commençant au point 0 de la dette,

— les documents comptables,

— les procès-verbaux des assemblées générales portant approbation des comptes des exercices concernés et vote des budget prévisionnels fondant les appels de charges trimestriels.

Aux termes de l’article 1344-1 du code civil: “La mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.”

En application de l’article 1343-1 du même code: “Lorsque l’obligation de somme d’argent porte intérêt, le débiteur se libère en versant le principal et les intérêts. Le paiement partiel s’impute d’abord sur les intérêts.

L’intérêt est accordé par la loi ou stipulé dans le contrat. Le taux de l’intérêt conventionnel doit être fixé par écrit, il est réputé annuel par défaut.”

L’article 1343-2 du code civil dispose: “Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.”

En l’espèce, les moyens invoqués en défense, tirés de l’absence de preuve de la régularité de la convocation de Monsieur [D] aux assemblées générales ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels et de la notification des procès-verbaux desdites assemblées générales, sont inopérants. En effet, les charges sont exigibles dès le vote du budget et l’approbation des comptes par l’assemblée, indépendamment de la régularité de la convocation et de la notification.

S’agissant des sommes qui sont réclamées, il ne saurait être fait droit à la somme de 7 121,74 euros, qui est notée en tête du décompte figurant en pièce 34, et qui correspond au solde à la date du 1er janvier 2012, sans que la juridiction soit mise en mesure de savoir à quel type de charges cette somme correspond.

Il ne saurait pas non plus être fait droit aux sommes réclamées au titre de l’année 2012, en l’absence du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes pour cette année-là.

Il ne saurait davantage être fait droit aux sommes réclamées au titre des années 2013, 2014 et 2023, en l’absence de tout document comptable permettant de reconstituer le décompte de la créance du syndicat des copropriétaires pour ces périodes, et en l’absence des appels de fonds.

Pour le surplus, au regard des procès-verbaux d’assemblée générale (étant précisé que ceux des années 2019 et 2020 n’ont pas été versés aux débats, les pièces 25 et 27 figurant au dossier de plaidoirie remis au tribunal sont en réalité des appels de fond et décomptes de charges, et le procès-verbal de l’AG du 4 mars 2021, déjà versé en pièce 29), des appels de fonds, des décomptes de charges, ainsi que du relevé de compte individuel du défendeur, il y aura lieu de condamner celui-ci à régler la somme totale de 4 505,45€.

Cette somme correspond aux arriérés de charges pour les années 2015 (les comptes ayant été approuvés par l’assemblée générale du 12 avril 2016), 2016 (les comptes ayant été approuvés par l’assemblée générale du 18 avril 2017), 2017 (les comptes ayant été approuvés par l’assemblée générale du 12 avril 2018), 2020 (les comptes ayant été approuvés par l’assemblée générale du 4 mars 2021), 2021 (les comptes ayant été approuvés par l’assemblée générale du 27 octobre 2022), aux provisions de charges et fonds de travaux 2018 (le budget prévisionnel ayant été adopté par l’assemblée générale du 18 avril 2017 et modifié le 12 avril 2018), aux travaux de peinture du mur portillon et remplacement interphone (validés par l’assemblée générale du 12 avril 2018), et aux provisions de charges et fonds de travaux 2019 (le budget prévisionnel ayant été adopté par l’assemblée générale du 12 avril 2018), qui s’élèvent au total à 11 500,27 euros.

De ce total a été déduite la somme de 6 994,82 euros, correspondant aux règlements intervenus sur la période.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation, aucune somme n’étant due à la date de la mise en demeure du 14 janvier 2019. La capitalisation des intérêts, qui est de droit lorsqu’elle est demandée, sera ordonnée.

Sur la demande au titre des frais de l’article 10-1

Aux termes de l’article 10-1 a) de la loi n°65-557 déjà citée: “ Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.”

En l’espèce, en l’absence de demande chiffrée saisissant clairement le tribunal d’une prétention, il y a lieu de rejeter ce chef de demande.

Sur la demande au titre des provisions de charges non encore échues

Pour mémoire, le juge de la mise en état a déjà statué sur l’incompétence du tribunal statuant au fond pour se prononcer sur ce chef de demande. Son ordonnance du 9 avril 2024 étant revêtue de l’autorité de la chose jugée, le tribunal ne peut que rappeler que la question de son incompétence a déjà été tranchée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Si la carence d’un copropriétaire dans le paiement régulier de ses charges peut causer à l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice autonome indemnisable indépendamment des intérêts moratoires, encore incombe t-il au syndicat des copropriétaires d’établir la preuve de ce préjudice autonome.

En l’espèce, alors que le défendeur est redevable de près de 5 000 euros sur huit années, qu’il n’a réalisé aucun paiement depuis 2017, il est évident que son comportement qui a perduré dans le temps a causé un préjudice financier à la copropriété.

Ce préjudice sera réparé par l’allocation d’une somme de 500 euros, eu égard néanmoins à ses tantièmes limités (234/10 000) dans la copropriété.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D], qui perd son procès, sera condamné aux dépens, ainsi qu’à payer la somme de 2 000 € au syndicat des copropriétaires de la résidence Phoenix de [Localité 8].

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

RAPPELLE que le juge de la mise en état, dans son ordonnance du 9 avril 2024, a déclaré le tribunal judiciaire incompétent pour statuer sur la demande de condamnation au titre des charges non échues,

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PHOENIX DE [Localité 8] la somme de 4 505,45 € (quatre mille cinq cent cinq euros et quarante-cinq centimes) au titre des charges de copropriété impayées du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2022,

DIT que cette somme produit intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 novembre 2020 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus sur cette somme et dus pour au moins une année entière à compter du 19 novembre 2020;

REJETTE la demande formulée au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PHOENIX DE [Localité 8] la somme de 500 (cinq cents) euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PHOENIX DE [Localité 8] la somme de 2 000 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière La Présidente