Minute n°25/33

ORDONNANCE DU : 17 janvier 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00216 – N° Portalis DB2N-W-B7I-ID4G

AFFAIRE : [O] [U], [A] [P], SDC DE LA RESIDENCE CONFL UENCE

c/ Société LA PRESCHE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 janvier 2025

DEMANDEURS

Monsieur [O] [B], [G], [J] [U]

né le 12 Septembre 1951 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]

Madame [A] [C], [Y] [P]

née le 24 Octobre 1954 à [Localité 11], demeurant [Adresse 2]

[Adresse 12], représenté par son syndic CITYA, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentés par Maître Jean-Baptiste RENOU de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au barreau du MANS

DEFENDERESSE

SCCV LA PRESCHE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Patrice HUGEL de la SELARL PATRICE HUGEL AVOCAT, avocat au barreau d’ANGERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND

GREFFIER : Magali CHEURET

DÉBATS

À l’audience publique du 06 décembre 2024,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 17 janvier 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

ORDONNANCE DU 17 janvier 2025

— contradictoire

— en premier ressort

— signée par le Président et le Greffier

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur et madame [U] ont acquis un appartement en état de futur achèvement au sein de la résidence [7], située au [Adresse 3], moyennant le prix de 173.000 €, le 29 septembre 2020. Cette acquisition a été effectuée auprès de la société civile de construction-vente (SCCV) de la Presche, filiale du groupe de promotion immobilière REALITES.

Le 21 avril 2023, les parties communes ont été réceptionnées avec des réserves par le syndic de copropriété, géré par la société CITYA IMMOBILIER.

La livraison de l’appartement de monsieur et madame [U] a eu lieu, le 25 avril 2023.

Quelques jours après, ils ont constaté une fissure sur le balcon côté extérieur et un défaut de peinture sur les murs.

Le 15 mai 2023, monsieur et madame [U] ont signalé ces désordres au syndic.

Par courrier recommandé du 14 août 2023, les époux [U] ont signalé à la société REALITES IMMOBILIER l’écaillement de la peinture, expliquant que la société en charge du lot peinture avait oublié la couche de finition dans leur appartement. Ils ont alors sollicité la reprise des désordres, et ont renouvelé cette demande, par courrier du 26 octobre 2023.

Par courrier recommandé du 10 novembre 2023, la SCCV LA PRESCHE a contesté sa responsabilité en indiquant qu’il s’agissait d’un défaut d’usage du locataire et que les prestations avaient été réalisées conformément aux DTU.

Le 8 décembre 2023, un propriétaire voisin a signalé des infiltrations d’eau, avec l’apparition d’un éclatement de la peinture.

Dans son rapport du 5 mars 2024, l’expert mandaté par l’assureur des époux [U] a constaté que :

— Des nuances dues à un défaut de préparation de support sont présentes sur les murs, ainsi que des défauts de ponçage ;

— Depuis le balcon, un décollement de la peinture en sous-face du balcon de l’appartement sous-jacent est visible ;

— La fissure sur le balcon a fait l’objet d’un train de scie, au niveau de la jonction des deux éléments en béton composant le balcon.

Pour l’expert, les désordres ont plusieurs origines :

— Défaut de préparation du support et ponçage grossier pour les peintures intérieures ;

— Défaut de conception de la goutte d’eau pour les peintures de sous-face des balcons ;

— Présence d’une vis dans la gâche pour le défaut de fermeture de la baie vitrée ;

— Fissure de retrait.

La garantie de parfait achèvement est alors mobilisable, étant précisé que l’état des murs et des cloisons étaient visibles à la réception.

Par courrier du 17 mai 2024, la SMABTP a indiqué au syndic que l’écaillement du revêtement de l’ensemble des sous-faces des balcons ne relevait pas de la garantie dommages-ouvrage.

Aussi, par acte du 18 avril 2024, monsieur et madame [U] ainsi que le [Adresse 12] ont fait citer la SCCV LA PRESCHE devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans auquel ils demandent d’organiser une expertise judiciaire et de réserver les dépens.

À l’audience du 6 décembre 2024, monsieur et madame [U] ainsi que le syndicat des copropriétaires de la résidence CONFLUENCE maintiennent leur demande d’expertise et demandent la condamnation de la SCCV LA PRESCHE au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, monsieur et madame [U] font valoir les moyens et arguments suivants :

— L’article 1646-1 du code civil s’applique, même s’il agit en tant que constructeur non-réalisateur, le promoteur est responsable des éventuels dommages pouvant affecter l’ouvrage qu’il est tenu de livrer à ses clients. Une fois sa responsabilité engagée, le promoteur peut exercer une action récursoire contre les entreprises responsables des travaux objets des dommages ;

— La garantie de parfait achèvement s’étend également aux dommages qui ont été révélés postérieurement à la réception et qui ont fait l’objet d’une notification par écrit ;

— L’expertise permettra de définir l’origine des désordres invoqués et il pourra être constaté qu’ils ne résultent pas des effets de l’usure normale ou de l’usage par les locataires, d’autant plus que les désordres ont été dénoncés avant la mise en location du bien ;

— Le débat sur la réception et le caractère apparent des désordres relève en tout état de cause de l’appréciation des juges du fond.

Pour sa part, la SCCV LA PRESCHE demande au juge des référés de :

— À titre principal, rejeter la demande d’expertise ;

— À titre subsidiaire, limiter les opérations d’expertise aux désordres allégués et non ceux qui pourraient ultérieurement naître, étant précisés que ceux-ci ne sont plus couverts par la garantie de parfait achèvement ; – Condamner in solidum monsieur et madame [U] à verser à la SCCV LA PRESCHE la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCCV fait valoir les moyens et arguments suivants :

— La SCCV LA PRESCHE n’est nullement constructeur de l’immeuble, mais simplement promoteur. Elle a confié à des sociétés tierces la réalisation de chaque lot. Lors de la réception, plusieurs réserves ont été notées quant au lot 18 “peintures revêtements muraux” (société [X]) et au lot 4 “gros œuvre” (société LE FEUNTEUN VAL DE LOIRE). Malgré une mise en demeure adressée à ces dernières d’avoir à lever les réserves dans le cadre de la mobilisation de la garantie de parfait achèvement, aucune intervention n’a eu lieu ;

— À ces réserves non levées, il pourrait être ajouté les défauts relevés par les époux [U] postérieurement à la réception. Dans ces conditions, il apparaît nécessaire d’assigner les sociétés [X] et LE FEUNTEUN VAL DE LOIRE afin que toute éventuelle mesure d’instruction leur soit rendue commune et opposable. La SCCV assignera donc ces sociétés ;

— Par ailleurs, les époux [U] n’ont pas signalé le moindre défaut lors de la réception de leur appartement et les défauts invoqués sont liés à l’usage de l’immeuble par les locataires des époux [U]. Dès lors, la demande d’expertise doit être rejetée.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise :

La demande d’expertise est fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile qui énonce que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé ».

Ce texte exige seulement que le demandeur justifie d’un motif légitime à voir ordonner une expertise.

L’existence d’une contestation sérieuse, notamment tirée de stipulations contractuelles, ne constitue pas un obstacle à la mise en oeuvre des dispositions susvisées.

L’article 145 du code de procédure civile n’implique en effet aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

La légitimité du motif du demandeur résulte de la démonstration du caractère plausible et crédible du litige, bien qu’éventuel et futur, et le juge doit seulement constater qu’un tel procès est possible et qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés.

Le juge ne peut rejeter la demande d’expertise que si elle est destinée à soutenir une prétention dont le mal fondé est d’ores et déjà évident et qui est manifestement vouée à l’échec.

Enfin, la mesure sollicitée doit être pertinente, adaptée, d’une utilité incontestable et proportionnée à l’éventuel futur litige. En l’espèce, la mesure permettra de vérifier la réalité des éventuels désordres et d’évaluer les préjudices subis.

En effet,dans son rapport du 5 mars 2024, l’expert mandaté par l’assureur des époux [U] a constaté que :

— Des nuances dues à un défaut de préparation de support sont présentes sur les murs, ainsi que des défauts de ponçage ;

— Depuis le balcon, un décollement de la peinture en sous-face du balcon de l’appartement sous-jacent est visible ;

— La fissure sur le balcon a fait l’objet d’un train de scie, au niveau de la jonction des deux éléments en béton composant le balcon.

Par ailleurs, le débat sur la responsabilité du promoteur dans les désordres et sur les garanties mobilisables par les époux [U] ne relève pas de la compétence du juge des référés mais, des juges du fond, en cas d’éventuel litige. Il convient cependant de relever que l’interlocuteur des époux [U] a toujours été la SCCV LA PRESCHE.

De plus, la SCCV a indiqué qu’elle ne s’opposait pas subsidiairement à la demande et qu’elle envisageait d’assigner les sociétés en charge des lots peinture et gros oeuvre. En ce sens, elle a notamment demandé aux sociétés [X] et LE FEUNTEUN VAL DE LOIRE de reprendre les désordres.

En conséquence, monsieur et madame [U] ont un intérêt légitime à voir ordonner l’expertise sollicitée et il y a lieu de faire droit à leur demande, selon la mission prévue dans le dispositif.

Sur les autres demandes :

La demande d’expertise est fondée sur l’article 145 du code de procédure civile et les responsabilités ne sont pas déterminées, de sorte que le défendeur ne peut être considéré comme la partie qui succombe au sens des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

Les dépens resteront donc à la charge des demandeurs.

En effet, les dépens ne sauraient être réservés, comme réclamé par les époux [U], dans la mesure où la présente ordonnance met fin à l’instance.

À ce stade de la procédure, les responsabilités n’étant pas déterminées, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles. Les époux [U] et la SCCV LA PRESCHE seront donc déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort ;

ORDONNE une expertise ;

DÉSIGNE pour y procéder monsieur [K] [F], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel d'[Localité 6], demeurant [Adresse 9] (02.41.43.88.70 ; [Courriel 8]) avec mission de :

— Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ;

— Se rendre sur les lieux situés [Adresse 4] ;

— Prendre connaissance de tous documents utiles ;

— Recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée ;

— Se faire communiquer par les parties tous documents utiles établissant leurs rapports de droit, la mission précise de chaque intervenant, et le calendrier des travaux ;

— Visiter l’immeuble ;

— Décrire les travaux commandés, les travaux exécutés, et les travaux facturés par les différents intervenants ;

— Décrire tous les désordres, malfaçons, inexécutions, défauts de conformité affectant les travaux, allégués dans l’assignation et les pièces produites dans le cadre de la présente procédure ;

— Préciser l’importance des désordres ; indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

— Dire si les désordres étaient apparents ou non lors de la réception ou de la prise de possession et au cas où ils auraient été cachés, rechercher leur date d’apparition ;

— Dire si les désordres apparents au jour de la réception ou de la prise de possession ont fait l’objet de réserves, s’il y a eu des travaux de reprise, et préciser si et quand les éventuelles réserves ont été levées ;

— Indiquer si les désordres compromettent actuellement la solidité de l’ouvrage ou le rendent actuellement impropre à sa destination, ou s’ils affectent actuellement la solidité des éléments d’équipement formant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

— Dans l’hypothèse où les désordres sont avec certitude évolutifs, dire s’ils compromettront la solidité de l’ouvrage ou le rendront impropre à sa destination, ou s’ils affecteront la solidité des éléments d’équipement formant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

— Dire si les travaux ont été exécutés conformément aux documents contractuels, notamment les plans et devis, aux règles de l’art, et aux DTU applicables ;

— Rechercher la cause des désordres en précisant pour chacun des désordres s’il y a eu vice du matériau, non-respect des règles de l’art, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction, le contrôle ou la surveillance, défaut d’entretien, ou toute autre cause ;

— À défaut de production d’un procès verbal de réception, dire si l’immeuble est en état d’être réceptionné ; donner toutes indications utiles aux fins de fixation de la date de réception éventuelle, préciser la date de prise de possession effective des locaux ; et donner son avis sur les conditions de l’éventuelle réception ainsi que sur les possibles réserves ;

— Dire si à son avis les travaux réalisés entrent dans le cadre de la garantie légale ou de la garantie contractuelle ;

— Donner son avis sur la répartition des responsabilités imputables aux différents intervenants par référence aux causes décelées ;

— Proposer les remèdes nécessaires et donner son avis sur leur coût ;

— Proposer un apurement des comptes entre les parties en distinguant le cas échéant les moins values résultant de travaux entrant dans le devis et non exécutés, le montant des travaux effectués mais non inclus dans le devis en précisant sur ce point s’ils étaient nécessaires ou non et plus généralement en distinguant le coût des reprises nécessaires en fonction de chaque entreprise intervenue sur le chantier ;

— Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices subis et indiquer, de façon plus générale, toutes suites dommageables ;

— Répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission ;

— Procéder à toutes diligences nécessaires et faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

ORDONNE aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

DIT QUE :

— l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ;

— en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

— l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances ;

— l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de sa mission ;

— l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur ;

— l’expert devra remettre un pré-rapport aux parties, leur impartir un délai pour déposer leurs éventuels dires, et y répondre ;

— l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de HUITMOIS à compter de l’information qui lui sera donnée de la consignation de la provision à valoir sur sa rémunération (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

DIT QUE les frais d’expertise seront avancés par les demandeurs à la mesure qui devront consigner la somme de QUATRE MILLE CINQ CENTS EUROS (4.500 €) à valoir sur la rémunération de l’expert auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire du MANS dans les deux mois de la présente décision étant précisé qu’ à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner ;

DIT que les demandeurs à l’expertise seront dispensés du versement d’une provision à valoir sur la rémunération de l’expert s’ils justifient qu’ils bénéficient de l’aide juridictionnelle ;

COMMET le président du tribunal judiciaire, et à défaut tout autre juge du siège du tribunal judiciaire du MANS, pour surveiller l’exécution de la mesure ;

REJETTE les demandes formulées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens resteront à la charge des demandeurs sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Magali CHEURET Marie-Pierre ROLLAND