TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04896 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JDD4

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 09 Septembre 2025

[X] [P]

C/

[T] [L]

[I] [E] épouse [L]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Jean-marin LEROUX-QUÉTEL – 11

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [T] [L]

Mme [I] [E] épouse [L]

M^e Jean-marin LEROUX-QUÉTEL – 11

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Madame [X] [P]

née le 25 Novembre 1924 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Jean-marin LEROUX-QUÉTEL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 11

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [L]

né le 20 Mars 1987 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [E] épouse [L]

née le 17 Avril 1988 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 03 Juin 2025

Date des débats : 03 Juin 2025

Date de la mise à disposition : 09 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 2 juin 2023, Mme [X] [P] a donné à bail à M. [T] [L] et Mme [I] [E] épouse [L] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 1 243,20 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 48 euros.

Par acte extrajudiciaire du 29 avril 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 6 mai 2024, Mme [X] [P] a fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 5 070,65 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er avril 2024, terme de mars 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 13 décembre 2024, Mme [X] [P] a fait assigner M. [T] [L] et Mme [I] [E] épouse [L] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation du contrat de location qui leur ont été consenti à compter du 29 juin 2024 et dire que la location a cessé de plein droit ;

– ordonner, en conséquence, leur expulsion du logement sis [Adresse 5], tant de leur personne que de tous occupants de leur chef et de leurs biens, avec le concours de la force publique si besoin est ;

– dire que l’indemnité d’occupation qui sera due, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et la restitution des clés, sera égale au montant du loyer en cours et des charges ;

– les condamner solidairement au paiement :

* de la somme de 6 703,59 euros représentant les loyers et charges arrêtés au 1er novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi que les loyers échus ou à échoir dus jusqu’au jour de la résiliation du bail ;

* de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 29 avril 2024 et de l’assignation.

À l’audience du 3 juin 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, Mme [X] [P], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 15 743,11 euros selon décompte arrêté au 1er mai 2025.

M. [T] [L] et Mme [I] [E] épouse [L], ne comparaissent pas et ne se font pas représenter, bien qu’ayant été assignés par acte de commissaire de justice remis à domicile pour le premier et à personne pour la seconde.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, la bailleresse au soutien de sa demande en paiement produit notamment aux débats :

– le contrat de bail du 2 juin 2023, lequel contient une clause de solidarité selon laquelle « les co-preneurs seront tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du présent contrat » ;

– le commandement de payer du 29 avril 2024, portant sur la somme en principal de 5 070,65 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er avril 2024, terme de mars 2024 inclus ;

– un décompte locatif depuis l’origine du bail et actualisé au 1er mai 2025, terme de mai 2025 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 15 743,11 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que M. [T] [L] et Mme [I] [E] épouse [L] ne sont pas à jour du règlement de leurs loyers et charges.

Toutefois, depuis l’origine de la dette locative, plusieurs sommes ont été mises au débit du compte locatif par la bailleresse sans qu’il n’en soit justifié aux débats.

En effet, tout d’abord, il convient de rappeler que le coût des actes de commissaire de justice doit être compris dans les dépens, si ces actes sont justifiés ; de sorte que, la somme totale de 1 014,58 euros (291,11 euros + 723,47 euros) correspondant au coût du commandement de payer et de l’assignation sera ôtée du calcul de la dette locative.

Par ailleurs, il n’est pas non plus justifié de la somme de 24,65 euros, calculée comme suit : (314,25 euros, mis au débit du compte locatif au motif « TEOM 2023 » – 289,60 euros correspondant au montant des provisions versées) et ce, dans la mesure où le bail conclu entre les parties prévoit une provision mensuelle pour charges de 48 euros, mise effectivement chaque mois au débit du compte locatif et que, la bailleresse ne justifie ni du décompte de régularisation annuelle de l’ensemble des charges réelles récupérables, ni du montant desdites charges réelles récupérables (notamment par la production de l’avis de taxe foncière 2023), conformément aux dispositions de l’article 23 précité ; de sorte que, cette somme sera également déduite du solde locatif.

Aussi, l’augmentation de la provision mensuelle pour charges de 3 euros, à compter de l’échéance de janvier 2024, n’est pas non plus justifiée aux débats, en l’absence de production de la régularisation annuelle des charges et des justificatifs de l’ensemble des charges réelles récupérables, notamment du montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ; de sorte que, la somme de 51 euros, calculée comme suit : (3 euros x 17 mois de janvier 2024 à mai 2025 inclus) sera ôtée du solde locatif.

De sorte que, M. [T] [L] et Mme [I] [E] épouse [L] sont débiteurs d’une dette locative s’élevant à la somme en principal de 14 652,88 euros (15 743,11 euros – (1 014,58 euros + 24,65 euros + 51 euros)), selon décompte arrêté au 1er mai 2025, terme de mai 2025 inclus.

Par conséquent, M. [T] [L] et Mme [I] [E] épouse [L] seront condamnés solidairement à payer à Mme [X] [P] la somme de 14 652,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er mai 2025, terme de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 6 703,59 euros à compter du 12 décembre 2024, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail :

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer a bien été signifié à M. [T] [L] et Mme [I] [E] épouse [L], par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2024 et portant sur la somme en principal de 5 070,65 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er avril 2024, terme de mars 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, bien que, dans ce délai de deux mois, les locataires aient effectué 2 règlements non rejetés d’un montant chacun de 1 294 euros, ces derniers ne permettent pas de régulariser l’entièreté des causes du commandement de payer augmentées des termes courants de loyer et charges échus durant ce délai.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 29 juin 2024.

Sur les conséquences de la résolution du bail :

Sur l’expulsion :

M. [T] [L] et Mme [I] [E] épouse [L], occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 29 juin 2024, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devront libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Étant occupants sans droit ni titre des lieux, M. [T] [L] et Mme [I] [E] épouse [L] causent un préjudice à Mme [X] [P].

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [T] [L] et Mme [I] [E] épouse [L] au montant du loyer révisé augmenté de la provision mensuelle pour charges prévue au bail et qu’ils auraient réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 29 juin 2024 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [L] et Mme [I] [E] épouse [L], partie succombante au litige, seront condamnés in solidum au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui leur ont été délivrés, ainsi qu’à payer à Mme [X] [P] la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [T] [L] et Mme [I] [E] épouse [L] à payer à Mme [X] [P] la somme de 14 652,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er mai 2025, terme de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 6 703,59 euros, à compter du 12 décembre 2024 et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATE la résolution du bail conclu en date du 2 juin 2023 entre d’une part, Mme [X] [P] et d’autre part, M. [T] [L] et Mme [I] [E] épouse [L] portant sur l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], à la date du 29 juin 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que M. [T] [L] et Mme [I] [E] épouse [L] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 29 juin 2024 ;

DIT que M. [T] [L] et Mme [I] [E] épouse [L] devront libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, Mme [X] [P] à faire expulser M. [T] [L] et Mme [I] [E] épouse [L] et tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle, due par M. [T] [L] et Mme [I] [E] épouse [L] à Mme [X] [P], au montant du loyer révisé, augmenté de la provision mensuelle pour charges prévue au bail et qu’ils auraient réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 29 juin 2024, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par Mme [X] [P] ;

CONDAMNE M. [T] [L] et Mme [I] [E] épouse [L] au paiement in solidum des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE M. [T] [L] et Mme [I] [E] épouse [L] à payer in solidum à Mme [X] [P] la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,