MINUTE N° : 25/141

DU : 10 novembre 2025

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort

DOSSIER : N° RG 18/01438 – N° Portalis DBXZ-W-B7C-B4VZ / 01ère Chambre civile

AFFAIRE : S.C. FONCIERE CHABRIERES C/ S.A.R.L. IDEEALES

DÉBATS : 09 septembre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

Première chambre civile

JUGEMENT DU DIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Claire SARODE, Présidente, siégeant en qualité de juge unique qui a signé le jugement avec la greffière, Madame Céline ABRIAL,

DÉBATS : le 09 septembre 2025,

Les avocats, entendus en leur plaidoiries en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 10 novembre 2025, par mise à disposition au greffe,

JUGEMENT rendu publiquement,

PARTIES :

DEMANDEUR :

S.A. L’IMMOBILIERE EURPEENNE DES MOUSQUETAIRES

siège social : 24 Rue Auguste Chabrières – 75015 PARIS

immatriculée au RCS de Paris sous le n° 334 055 647, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par M^e Stéphane ALLARD, avocat au barreau d’ALES, avocat postulant et M^e Grégory CHERQUI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. IDEEALES

siège social : 152 et 198 Avenue des Frères Lumière – 30100 ALES

immatriculée au RCS de Nîmes sous le n° 538 894 395, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par Maître Barbara Silvia GEELHAAR de la SCP S2GAVOCATS, avocat au barreau d’ALES, avocat postulant et SCP 91 DEGRES AVOCATSn avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

PARTIE INTERVENANTE

S.C. FONCIERE CHABRIERES

siège social : 24 Rue Auguste Chabrières – 75015 PARIS

immatriculée au RCS de Paris sous le n° 344 092 341, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par M^e Stéphane ALLARD, avocat au barreau d’ALES, avocat postulant et M^e Grégory CHERQUI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 15 juin 1990, la SCI des Allemandes a consenti à la SCI La Cévenole, aux droits de laquelle vient la SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES, un bail emphytéotique d’une durée de trente ans à effet du 01er août 1989, portant sur des locaux situés 152 avenue des Frères Lumière à Alès, au sein d’un centre commercial.

Par acte sous seing privé du 01er décembre 2009, la SCI La Cévenole a consenti à la SARL HESI un bail commercial d’une durée de neuf ans à effet du 15 octobre 2008 jusqu’au 14 octobre 2017, moyennant un loyer annuel de 70.000 € hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance, portant sur les mêmes locaux.

Le 23 novembre 2010, la SCI La Cévenole a fusionné avec la SC Foncière du Parc de Tréville, laquelle a été absorbée le 31 octobre 2011 par la SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES, devenue propriétaire des locaux.

En vertu d’un acte authentique de cession reçu le 24 janvier 2012, la SARL HESI a cédé à la SARL IDEEALES son fonds de commerce exploité dans ces locaux. À compter de cette date, la SARL IDEEALES est devenue locataire des lieux.

Par commandement de payer du 11 février 2014, la SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES lui a réclamé la somme de 86.651,72 €, en visant la clause résolutoire du bail du 01er décembre 2009.

Par exploit du 21 octobre 2014, le bailleur a fait assigner en référé devant le président du tribunal de grande instance d’Alès aux fins de constat de la clause résolutoire du bail du 01er décembre 2009 et d’expulsion.

Par ordonnance du 19 mars 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance d’Alès a annulé le commandement, relevant une incertitude sur la date du bail applicable, l’acte de cession de fonds de commerce du 24 janvier 2012 mentionnant un bail commercial du 10 juillet 2008 (et non celui du 01er décembre 2009).

La SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES a ensuite assigné la SARL IDEEALES au fond par acte du 27 juillet 2015, sollicitant la résiliation judiciaire du bail, le paiement des loyers impayés, ainsi que l’expulsion de la locataire.

Par jugement mixte du 08 juin 2018, le tribunal d’Alès a :

Rejeté le moyen d’irrecevabilité soulevée par le preneur ainsi que sa demande de désignationannulé le commandement de payer du 11 février 2014 visant la clause résolutoire en vertu du bail sous seing-privé du 01er décembre 2009 ;débouté la SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES de ses demandes au titre des charges communes et des taxes foncières ;condamné la société bailleresse à rembourser 102.128,78 € à la SARL IDEEALES au titre de la restitution de l’indu ;et avant-dire droit sur la demande de condamnation en paiement au titre des arriérés de loyer et sur la demande de résiliation judiciaire du bail commercial du 10 juillet 2008,

ordonné la réouverture des débats afin que la SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES précise le montant des loyers impayés selon les modalités prévues au bail du 10 juillet 2008 , en datant leur apparition ;invité le preneur à formuler ses observation sur ce calcul ;sursis à statuer sur le surplus des demandes et réservé les dépens.

La SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES a interjeté appel partiel de ce jugement.

Par arrêt du 09 janvier 2020, la cour d’appel de Nîmes a :

infirmé le jugement déféré en ce qu’il a :débouté le bailleur de sa demande en paiement au titre des charges communes et des taxes foncières,condamné le bailleur à payer au preneur la somme de 102.128,78 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement sur le fondement de la restitution de l’indu.confirmé l’existence d’un bail commercial du 10 juillet 2008 ; dit que les demandes en paiement des charges et taxes foncières ne sont pas prescrites ;Avant-dire droit,

ordonné une expertise confiée à Monsieur [Y] [E], géomètre-expert, afin de déterminer la clé de répartition des charges et taxes entre les occupants avec pour mission, entre autres, d’établir un plan général de l’ensemble immobilier constitutif du centre commercial et d’établir un tableau de détermination des tantièmes généraux des tantièmes spéciaux imputables au preneur, en précisant s’il s’agit de tantièmes de copropriété ou de tantièmes de l’ensemble immobilier.

La société IDEEALES a formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt, qui a été rejeté.

L’expert a déposé son rapport le 21 décembre 2020.

Par jugement du 22 octobre 2021, le tribunal d’Alès a sursis à statuer sur les demandes principales de la SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES, dans l’attente de l’arrêt de la cour d’appel statuant sur les conséquences du rapport d’expertise.

Par arrêt du 26 janvier 2024, la cour d’appel de Nîmes a :

rejeté la demande de nullité du rapport d’expertise formulée par la SARL IDEEALES ;condamné la SARL IDEEALES à payer à la SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES la somme de 267.795,56 € au titre des taxes foncières, arrêtée à l’année 2020 inclus ;condamné la SARL IDEEALES à payer à la SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES la somme de 199.683,57 € au titre des charges d’immeubles, arrêtée à l’année 2020 inclus ;laissé à la charge de la SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES les frais d’expertise ;et condamné la SARL IDEEALES au paiement de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel hors les frais d’expertise judiciaire.

Cet arrêt, signifié le 19 mars 2024, est devenu définitif faute de pourvoi.

La SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES a alors sollicité la reprise de la présente instance sur le fondement de l’article 379 du code de procédure civile, afin qu’il soit statué sur sa demande de résiliation judiciaire du bail et sur le paiement des loyers impayés.

La société civile FONCIERE CHABRIERE, devenue propriétaire des lieux depuis le 31 mars 2021, est intervenue volontairement à l’instance aux côtés de la SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 septembre 2024 et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES et la Société civile FONCIERE CHABRIERES sollicitent du tribunal :

DE DECLARER recevable et bien fondée l’intervention volontaire de la SC FONCIERE CHABRIERE en sa qualité de nouvelle bailleresse des locaux loués à la société IDEEALES ;DE RECEVOIR la SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES et la SC FONCIERE CHABRIERE en leurs demandes et les y déclarer bien fondées ;DE PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial en date du 10 juillet 2008 portant sur des locaux sis 152 Avenue des Frères Lumière 30100 ALES, aux torts exclusifs de la SARL IDEEALES, pour défaut grave et répété de son obligation au paiement des loyers et charges ; En conséquence :

D’ORDONNER l’expulsion de la SARL IDEEALES ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;DE CONDAMNER la SARL IDEEALES à payer à la SA L’IMMOBILIERE EUROPÉENNE DES MOUSQUETAIRES, la somme de 18.827,83€ TTC à titre d’arriéré de loyers en principal TTC arrêté au 31 mars 2021 inclus, outre la somme de 3.765,57€ TTC au titre de la clause pénale contractuelle de 20% ; DE CONDAMNER la SARL IDEEALES à payer à la SC FONCIERE CHABRIERE la somme totale de 312.015,55€, sauf à parfaire au jour de l’audience, somme décomposée comme suit : 175.247,78€ à titre d’arriéré de loyers et provisions sur charges arrêté au 2ème trimestre 2024 inclus ; 52.481,48€ à titre de solde des charges de l’ensemble immobilier pour les années 2021, 2022 et 2023 ; 84.286,30€ à titre de solde des taxes foncières pour les années 2021, 2022 et 2023. DE CONDAMNER la SARL IDEEALES à payer à la SC FONCIERE CHABRIERE la somme de 62.403,11€ au titre de la clause pénale contractuelle de 20%, sauf à parfaire au jour de l’audience ; DE CONDAMNER la SARL IDEEALES à payer à la SC FONCIERE CHABRIERE une indemnité d’occupation égale à l’ancien loyer majoré de 50%, charges en sus, et ce, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés. DE DEBOUTER la SARL IDEEALES de l’ensemble de ses demandes, fins de non-recevoir et conclusions ; DE CONDAMNER la SARL IDEEALES à payer à la SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES la somme de 10.000 € sur le fondement de l’Article 700 du Code de procédure civile ; DE CONDAMNER la SARL IDEEALES à payer à la SC FONCIERE CHABRIERE la somme de 10.000 € sur le fondement de l’Article 700 du Code de procédure civile ; DE CONDAMNER la SARL IDEEALES aux entiers dépens de l’instance, qui seront recouvrés directement par Maître Stéphane ALLARD, avocat au Barreau d’ALÈS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;D’ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution, en vertu de l’article 515 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, les sociétés demanderesses, qui se fondent notamment sur les articles 1184 et 1728, 2° du code civil, dans leur version applicable au présent litige, exposent que la SC FONCIERE CHABRIERE justifie, par l’acte authentique de vente du 31 mars 2021, du transfert immédiat de propriété et de jouissance de l’ensemble immobilier incluant les locaux loués à la société IDEEALES. Elle intervient à titre principal, en tant que nouvelle bailleresse pour voir statuer sur des prétentions propres (arriérés postérieurs à l’acquisition, résiliation et expulsion) qui sont en lien direct avec l’objet initial du litige (exécution du bail du 10 juillet 2008). L’intervention volontaire est donc, selon elle, recevable et bien fondée.

Elle précise que les fins de non-recevoir déjà discutées mais encore soulevées par la défenderesse (prescription quinquennale sur des loyers antérieurs à août 2013, irrecevabilité tirée de la concentration des moyens) ont été écartées par le jugement du 22 octobre 2021, devenu définitif sur ces chefs, et par l’arrêt du 09 janvier 2020 confirmant le fondement contractuel des demandes sur le bail du 10 juillet 2008. L’autorité de la chose jugée (art. 1355 CPC) s’oppose à leur réitération.

Par ailleurs, les sociétés demanderesses indiquent que le bail du 10 juillet 2008 régit les rapports locatifs (arrêt CA Nîmes, 09 janvier 2020). Elle précise que les pièces versées établissent des défauts répétés et persistants de paiement des loyers et accessoires par la société IDEEALES, sur une période longue, malgré mises en demeure et procédures. L’ampleur et la durée des impayés caractérisent un manquement grave à l’obligation essentielle de paiement (article 1728, 2°), justifiant la résiliation judiciaire aux torts du preneur. La poursuite de l’exécution du bail se révèle, selon elles impossible, dans des conditions normales par conséquent elle considère que la demande de résiliation est bien fondée, nonobstant le début d’exécution partielle par le preneur de sa condamnation par la Cour.

Elles expliquent que la résiliation emportant restitution des locaux, il convient d’ordonner l’expulsion de la société IDEEALES et de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

S’agissant des sommes dues (arriéré arrêté au 31 mars 2021 et clause pénale), elles indiquent que conformément à l’acte de vente du 31 mars 2021, aucune cession des créances locatives antérieures n’a été stipulée et que par conséquent la SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES demeure fondée à en poursuivre le recouvrement jusqu’au 31 mars 2021.

Elles exposent que le décompte établi selon la clause d’indexation du bail de 2008 fait ressortir un arriéré de loyers en principal TTC de 18.827,83 € au 31 mars 2021.

L’article 29 du bail stipule une clause pénale de 20 %, il y a, donc, lieu, selon elle, de condamner la société IDEEALES à payer 3.765,57 € au titre de cette indemnité contractuelle. Les critiques tenant à l’absence d’avis d’échéance sont inopérantes dès lors que le principe et le quantum résultent du bail applicable et des tableaux d’indexation produits.

Concernant les sommes dues à la SC FONCIERE CHABRIERE (période postérieure au 31 mars 2021), et notamment des loyers et provisions sur charges, les demanderesses indiquent que le décompte, établi conformément au bail du 2008 et à son indexation, arrête à septembre 2024 un solde de 175.247,78 € (loyers + provisions). La société IDEEALES ne peut opposer l’effet relatif pour contester le bail de 2008 à l’égard de SC FONCIERE CHABRIERE, celle-ci venant aux droits du bailleur par l’effet de la transmission de propriété.

S’agissant de la régularisation de charges 2021-2023, les demanderesses se basent sur le rapport d’expertise [E] du 21 décembre 2020, des décomptes 2021-2023 et du tableau d’apurement, pour établir que le solde dû s’élève à 52.481,48 €. Elles précisent que le grief tiré d’une régularisation « tardive » est infondé, en effet l’arrêt du 26 janvier 2024 fixant définitivement les quotes-parts n’a permis la liquidation qu’à compter de son prononcé.

Concernant les taxes foncières 2021-2023, elles expliquent qu’au vu des avis de taxe, des décomptes de répartition et du tableau d’apurement, le solde dû est de 84.286,30 €.

En application de l’article 29 du bail, elle expose qu’il y a lieu d’allouer à SC FONCIERE CHABRIERE 62.403,11 € (20 %) à titre de clause pénale. Les conditions d’une éventuelle réduction (art. 1231-5 C. civ.) ne sont pas réunies, selon elle, au regard de l’ancienneté des impayés, de leur importance et de la récidive des retards.

Les sociétés demanderesses exposent que rien n’empêche le tribunal de fixer une indemnité d’occupation à compter du jugement de résiliation et jusqu’à remise des clés, même en l’absence de toute clause en ce sens dans le contrat.

Par ailleurs, elles font valoir que la société IDEEALES ne produit aucun élément comptable probant justifiant de difficultés conjoncturelles et sérieuses, au surplus, l’ampleur et la durée des impayés ne permettent pas de faire droit à un échelonnement.

Elles s’opposent à toute demande reconventionnelle de dommages et intérêts formulée par la société IDEEALES sur le fondement d’abus de droit à agir alors que celle-ci a mis à profit le fait que son acte de cession ne visait pas le dernier bail et a refusé toute résolution amiable.

Enfin, elles exposent que compte tenu de l’ancienneté du dossier, de l’importance de la dette locative et de la nécessité de prévenir l’aggravation du préjudice, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire nonobstant appel et sans caution (article 515 CPC).

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 16 décembre 2024 auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SARL IDEEALES demande au juge de :

A titre principal :

DECLARER IRRECEVABLE pour partie l’action engagée (prescription partielle), en ce qu’elle porte sur des échéances de loyer antérieures à août 2013 pour 11.322,95 € ;DECLARER IRRECEVABLE l’action en totalité au visa du principe de concentration des moyens ; DECLARER IRRECEVABLE l’intervention volontaire de la SC CHABRIERES ; A titre subsidiaire :

DEBOUTER les parties adverses quant aux sommes réclamées par ces dernières; DEBOUTER les parties adverses quant à leur demande de résiliation du bail et à leur demande d’indemnité d’occupation ; DECLARER IRRECEVABLE la demande relative à la clause pénale, ou, plus subsidiairement, la réduire à zéro euro ; A titre infiniment subsidiaire :

PRONONCER un délai de grâce de deux années revêtant la forme d’un échelonnement de la dette ; DIRE N’Y AVOIR LIEU à ordonner l’exécution provisoire au vu des faits de l’espèce ;A titre reconventionnel :

DIRE ET JUGER fautive l’action intentée dans les circonstances et éléments de l’espèce ;CONDAMNER les parties adverses, in solidum, à payer 5.000 € de dommages intérêts à la concluante ; En tout état de cause :

CONDAMNER les parties adverses à 10.000 €, chacune, au titre des frais irrépétibles (article 700 CPC) ; CONDAMNER les parties adverses aux entiers dépens dont distraction au profit de l’avocat soussigné, avec droit de recouvrement direct (article 699 CPC).

Au soutien de ses prétentions, la société IDEEALES expose ce que la demande en recouvrement des loyers fondée sur le bail du 10 juillet 2008 n’a été formulée, pour la première fois, que par conclusions du 28 juillet 2018. Les loyers étant mensuels et exigibles le 01er de chaque mois, le délai de cinq ans court, pour chaque échéance, à compter de cette date d’exigibilité. En conséquence, toutes les échéances antérieures au 01er août 2013 sont atteintes par la prescription.

L’assignation initiale et les écritures antérieures ne visaient que le bail du 01er décembre 2009, déclaré inopposable, elles n’ont donc pas interrompu la prescription des demandes tirées du bail de 2008. À défaut d’imputation expresse des paiements, elle fait valoir que l’article 1342-10 du code civil conduit à imputer prioritairement sur les dettes échues « que le débiteur a le plus d’intérêt d’acquitter », ce qui conduit, en matière de loyers, à la dette la plus récente, la prescription des plus anciennes subsiste. Le quantum non prescrit ressort ainsi à 11.322,95 € au maximum.

Par ailleurs, elle précise que dans la même instance, la bailleresse a d’abord poursuivi exclusivement sur le bail 2009, puis a, après le jugement du 08 juin 2018, déplacé le fondement de sa demande sur le bail 2008 sans l’avoir articulé à titre subsidiaire auparavant. Il lui incombait d’exposer l’ensemble de ses moyens avant qu’il ne soit statué, une prétention déjà rejetée ne peut être présentée à nouveau sur un autre fondement. L’action ainsi reconfigurée encourt l’irrecevabilité au titre du principe jurisprudentiel de la concentration des moyens.

S’agissant de l’intervention principale, elle suppose, à peine d’irrecevabilité, la démonstration d’un droit d’agir propre et d’un lien suffisant avec la demande initiale. La société IDEEALES explique que la SC CHABRIERES n’établit ni la cession des créances antérieures, ni l’opposabilité du bail 2008 à son profit par un mécanisme contractuel pertinent, et fonde ses prétentions sur un contrat auquel elle n’est pas partie au sens de l’effet relatif. À défaut de justifier, pièces en main, du périmètre des droits transmis et des créances effectivement nées postérieurement à son acquisition, elle considère que son intervention volontaire doit être déclarée irrecevable.

La société IDEEALES poursuit en indiquant que les décomptes produits par les bailleresses mélangent loyers, provisions et accessoires, alors que le jugement du 08 juin 2018 a expressément exigé un compte des seuls loyers, daté et expurgé des charges et taxes. Tant que la liquidation définitive des charges et taxes (liée au rapport [E] et à l’arrêt y faisant suite) n’est pas intégralement répercutée dans les comptes, il est impossible, selon elle, de ventiler utilement les paiements déjà effectués et d’en déduire des impayés locatifs certains.

Concernant le rejet de la résiliation du bail et de l’indemnité d’occupation, la défenderesse explique que la résiliation judiciaire suppose un manquement suffisamment grave et actuel du preneur. Or, la relation locative a été marquée par des appels globaux (loyers + charges) contestés de longue date, par l’inopposabilité du bail 2009 initialement invoqué par le bailleur, et par la nécessité d’une expertise pour fixer les clés de répartition. La bailleresse ne démontre pas l’existence d’une dette locative nette et incontestable. En l’absence de certitude sur le principe et le montant des impayés de loyers, la société IDEEALES indique que la résiliation et, par voie de conséquence, l’indemnité d’occupation majorée de 50 % doivent être rejetées.

Par ailleurs, la société IDEEALES conclut à l’irrecevabilité de la demande de clause pénale (20 %) car elle a été d’abord articulée sur le bail 2009, puis abandonnée, avant d’être réintroduite sur un fondement différent (bail 2008) après le jugement du 08 juin 2018.

Elle précise, toutefois, qu’à supposer la clause recevable, l’absence d’assiette certaine (dette de loyers nette non établie) en interdit l’application. En toute hypothèse, au regard des circonstances (contentieux ancien, appels erronés, corrections post-expertise), la pénalité serait manifestement excessive et doit être réduite à néant.

Si un solde devait être retenu, la société IDEEALES sollicite l’octroi d’un délai de grâce de deux ans avec échelonnement mensuel, conformément à l’article 1343-5 du code civil, afin de préserver la continuité d’exploitation et l’apurement ordonné de la dette.

Elle fait également valoir que la présente instance, antérieure au 01er janvier 2020, relève du régime où l’exécution provisoire n’est pas de droit. Au vu des contestions sérieuses et de la nécessité d’un compte exact après ventilation définitive, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

Enfin elle soutient que l’action des bailleresses, conduite d’abord sur un bail inopposable, puis déplacée en cours d’instance sur un autre contrat sans articulation préalable, a généré un contentieux inutile et coûteux. Cette faute procédurale a causé un préjudice à la locataire qui doit être indemnisé.

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 09 septembre 2025.

La décision a été mise en délibérée au 10 novembre 2025, date du présent jugement.

MOTIFS

À titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « constater », « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile et qu’il n’y a donc pas lieu d’y répondre, en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requière.

En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de la SC FONCIERE CHABRIERE

Aux termes de l’article 329 du code de procédure civile, « l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention propre à son auteur et accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie».

L’article 325 du même code prévoit que « l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant ».

La jurisprudence constante admet que le cessionnaire d’un immeuble donné à bail peut intervenir volontairement dans une instance en cours pour faire valoir les droits résultant de sa qualité de nouveau bailleur.

En l’espèce, il résulte de l’acte authentique du 31 mars 2021 que la SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES a cédé à la SC FONCIERE CHABRIERE l’ensemble immobilier sis 152 avenue des Frères Lumière à Alès, comprenant les locaux objet du bail commercial du 10 juillet 2008. Cet acte, qui prévoit un transfert immédiat de propriété et de jouissance dans son article 9, emporte en vertu de l’article 1743 du code civil cession de plein droit du bail au profit de l’acquéreur. La SC FONCIERE CHABRIERE justifie donc, par titre, de sa qualité de nouvelle bailleresse à compter de cette date.

Son intervention vise à réclamer les loyers, charges et taxes foncières postérieurs au 31 mars 2021, dans la continuité des sommes réclamées par la SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES ainsi qu’à solliciter la résiliation du bail et l’expulsion du preneur pour inexécution fautive.

Ces prétentions, directement liées à l’exécution du même contrat de bail, présentent un lien matériel et juridique étroit avec la demande initiale formée par la SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES.

En conséquence, la SC FONCIERE CHABRIERE démontre un intérêt direct et actuel à intervenir à titre principal dans la présente instance. L’intervention volontaire de la SC FONCIERE CHABRIERE est donc recevable.

Sur les fins de non-recevoir soulevées par la société IDEEALES

Prescription quinquennale partielle

Selon l’article 1355 du code civil : « L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. »

L’article 2224 du code civil prévoit que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

Chaque échéance de loyer, exigible mensuellement, fait courir un délai de prescription autonome à compter de sa date d’exigibilité.

En l’espèce, la société IDEEALES soutient que la SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES n’a fondé sa demande sur le bail du 10 juillet 2008 qu’à compter de ses conclusions du 28 juillet 2018, de sorte que les loyers antérieurs au 1er août 2013 seraient prescrits.

Toutefois, il est relevé que la demande initiale en paiement, introduite par assignation du 27 juillet 2015, visait le recouvrement de loyers dus en exécution d’un bail commercial régissant les mêmes locaux et les mêmes rapports contractuels. Cette action, même fondée sur une référence erronée au bail du 1er décembre 2009, a valablement interrompu la prescription, la créance résultant de la même relation.

Par ailleurs, le jugement du 22 octobre 2021 en faisant lui-même référence à l’arrêt de la Cour d’appel du 09 janvier 2020 qui a expressément écarté la prescription des demandes présentées par la société bailleresse au titre des taxes et charges, a expressément rejeté la demande d’irrecevabilité pour prescription de l’action initiée en 2015 par la SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES, se fondant sur le lien contractuel né du bail commercial qui n’était pas contesté par la société IDEEALES et ce quelle que soit la date du contrat invoqué.

D’ailleurs l’arrêt du 26 janvier 2024 a repris ce raisonnement en rappelant que l’arrêt mixte du 09 janvier 2020 avait définitivement jugé que la demande en paiement n’était pas prescrite, s’agissant des taxes foncières et charges, y compris pour la période antérieure au 06 mai 2013.

Le jugement du tribunal judiciaire d’Alès du 22 octobre 2021 étant définitif sur ce chef, la société IDEEALES ne peut réitérer la même contestation, en vertu de l’autorité de la chose jugée.

Il s’ensuit que la prescription partielle alléguée ne peut prospérer. La demande en paiement demeure intégralement recevable.

Principe de concentration des moyens

Le principe de concentration des moyens, dégagé par la Cour de cassation impose au plaideur de présenter, dans le cadre d’une même instance, tous les moyens de droit qu’il estime de nature à fonder ses prétentions.

Cependant, ce principe n’interdit pas qu’une partie ajuste son argumentation en fonction de la clarification intervenue au cours du débat judiciaire, notamment lorsqu’un élément d’interprétation du contrat ou de la chronologie des baux a été déterminé par une décision postérieure.

En l’espèce, la SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES avait initialement fondé son action sur le bail du 01er décembre 2009 qui s’est avéré ne pas être opposable à la SARL IDEEALES, la cour d’appel de Nîmes ayant, par arrêt du 09 janvier 2020, reconnu l’existence du bail commercial du 10 juillet 2008 comme unique instrument contractuel opposable celle-ci.

La SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES n’a donc pas modifié l’objet de sa demande, qui demeurait la résiliation du bail et le paiement des loyers, mais uniquement son fondement juridique à la lumière de la clarification judiciaire intervenue.

Aussi, la société IDEEALES ne saurait utilement soutenir que le principe de concentration aurait été méconnu.

Ce point avait d’ailleurs déjà été tranché par la jugement mixte du 22 octobre 2021.

La fin de non-recevoir doit être rejetée.

III. Sur la résiliation judiciaire du bail commercial du 10 juillet 2008

Aux termes de l’article 1184 ancien du code civil, applicable au contrat conclu avant la réforme de 2016 : « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Selon l’article 1728, 2° du même code, le preneur est tenu de payer le loyer aux termes convenus, à défaut, le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail.

La résiliation est prononcée lorsque le manquement du preneur présente une gravité suffisante pour justifier la disparition du lien contractuel.

En l’espèce, les pièces produites (décomptes de loyers, mises en demeure, constats d’impayés) établissent que la société IDEEALES a accumulés des impayés persistants sur de nombreux exercices, dans le paiement de ses loyers et charges, malgré les relances et procédures engagées.

La société IDEEALES fait valoir qu’elle a versé depuis janvier 2012 près de 900.000 euros démontrant ainsi qu’elle n’a pas commis de faute dans l’exécution du bail mais qu’elle s’est heurtée à des anomalies dans l’établissement des charges et taxes foncières, ce que la bailleresse a elle-même reconnu.

Il ressort des tableaux produits par les sociétés demanderesses que la société IDEEALES a versé entre 2021 et 2023 la somme de 486.470,37 euros, au titre des loyers et provision pour charges, démontrant ainsi ne pas avoir totalement cessé les paiements encore à ce jour.

Il s’avère toutefois que celle-ci a multiplié les virements de petits montants, comme cela ressort de ses relevés de compte notamment à compter de 2014, caractérisant ainsi ses retards de paiement récurrents.

Les sommes restant dues au titre des années antérieures sont conséquentes. La Cour d’Appel de Nîmes a d’ores et déjà condamné la SARL IDEEALES au versement de la somme de 467.479,13 euros au titre des taxes foncières et charges jusqu’à l’année 2020 inclus, outre les sommes réclamées dans le cadre de la présente décision.

Par ses manquements répétés et persistants dans le paiement des sommes dues au titre du bail et l’aggravation ainsi de sa situation débitrice, la société IDEEALES a manqué gravement et durablement à une obligation essentielle du bail commercial.

Les arguments de la société IDEEALES, tenant à la confusion entre loyers et charges, ne sauraient l’exonérer, dès lors que les décisions de la cour d’appel du 26 janvier 2024 ont définitivement tranché la question des charges et taxes et que les montants réclamés ici concernent exclusivement les loyers.

La demande de résiliation judiciaire du bail doit dès lors être accueillie.

IV. Sur les conséquences de la résiliation

A. Expulsion

Conformément aux articles 1737 et 1738 du Code civil, le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme convenu, et le maintien du preneur dans les lieux sans opposition du bailleur est seul susceptible d’entraîner une tacite reconduction. A contrario, lorsque le bail est résilié judiciairement, le preneur ne bénéficie d’aucun droit de maintien dans les locaux et devient occupant sans droit ni titre.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que la résiliation judiciaire du bail commercial met fin au droit d’occupation du preneur et entraîne son obligation de restituer les lieux, en cas de maintien dans les locaux, le juge peut légalement ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef.

En l’espèce, la résiliation judiciaire du bail commercial du 10 juillet 2008 est prononcée aux torts de la SARL IDEEALES, en raison de ses manquements répétés et prolongés à son obligation essentielle de paiement des loyers et charges. Dès lors, il convient, d’ordonner l’expulsion de la SARL IDEEALES et de tous occupants de son chef des locaux situés 152 avenue des Frères Lumière à Alès, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, jusqu’à libération intégrale des lieux et remise des clés entre les mains du bailleur.

B. Indemnité d’occupation

Selon une jurisprudence constante, le juge qui prononce la résiliation peut, dans le même jugement, fixer l’indemnité d’occupation due à compter de la date de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité, de nature indemnitaire et non locative, correspond en principe à la valeur locative réelle des locaux, elle peut être fixée en référence au dernier loyer contractuel et majorée pour tenir compte du préjudice particulier subi par le bailleur du fait du maintien fautif dans les lieux.

En l’espèce, la résiliation judiciaire du bail commercial du 10 juillet 2008 est prononcée par le présent jugement, aux torts exclusifs de la SARL IDEEALES, en raison de manquements graves et répétés à son obligation de paiement des loyers et charges. À compter de cette résiliation, la société locataire devient occupante sans droit ni titre des locaux situés 152 avenue des Frères Lumière à Alès, et doit, à ce titre, indemniser le bailleur de la privation de jouissance et du préjudice économique résultant du maintien injustifié dans les lieux.

Compte tenu de l’ancienneté du dossier et du préjudice financier engendré par l’occupation de la société IDEEALES, il serait inéquitable de limiter l’indemnisation à la stricte valeur du dernier loyer contractuel, lequel ne compenserait que la jouissance normale du bien.

Une majoration de 25 % du dernier loyer s’avère justifiée :

elle reflète le préjudice aggravé du bailleur, privé de la libre disposition du bien,elle tient compte de la mauvaise foi du preneur, qui persisterait dans les lieux,et elle demeure proportionnée à la gravité de la situation,

Il y a lieu de condamner la SARL IDEEALES à payer à la SC FONCIERE CHABRIERE une indemnité d’occupation égale au dernier loyer contractuel majoré de 25 %, charges en sus, à compter du présent jugement et jusqu’à la libération complète des locaux et remise des clés entre les mains de la bailleresse.

V. Sur les créances locatives et la clause pénale

Sur les sommes dues à la SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES (période antérieure au 31 mars 2021)

Aux termes de l’article 1728, 2° du code civil, le preneur est tenu de payer le loyer aux termes convenus. Le défaut de paiement des loyers ou charges constitue un manquement à une obligation essentielle du contrat de bail et engage la responsabilité contractuelle du locataire.

Le bailleur est dès lors fondé à en poursuivre le recouvrement pour la période où il demeure titulaire des droits sur l’immeuble.

Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que la charge de la preuve du paiement incombe au débiteur, lequel doit justifier de l’exécution de son obligation.

Le bailleur, quant à lui, doit établir le principe et le montant de la créance en produisant les décomptes contractuels et les pièces justificatives des loyers échus.

Sur la qualité à agir de la SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES

L’acte authentique du 31 mars 2021 constatant la cession de l’ensemble immobilier à la SC FONCIERE CHABRIERE stipule expressément que cette cession n’emporte pas transfert des créances locatives antérieures.

Dès lors, la SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES, ancien bailleur, demeure créancière des loyers et accessoires échus jusqu’à cette date, conformément à la règle selon laquelle la cession de l’immeuble ne transfère que les droits et obligations nés postérieurement à l’entrée en jouissance de l’acquéreur.

La société IDEEALES n’apporte aucun élément contraire, de sorte que la SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES justifie pleinement de sa qualité à agir pour obtenir le paiement des loyers dus avant le 31 mars 2021.

Sur la preuve de la dette locative

Le bail commercial du 10 juillet 2008, reconnu comme seul contrat applicable par l’arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 09 janvier 2020, fixe le loyer annuel et ses modalités de paiement mensuel et d’indexation. Ce bail prévoit en son article 20 un mécanisme d’indexation automatique sur la base de l’indice du coût de la construction (ICC), régulièrement appliqué par la SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES.

La SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES verse un nouveau décompte qui retrace les loyers mensuels dus de 2008 à mars 2021, en précisant les indexations successives et les règlements imputés.

Ce relevé, établi selon les stipulations contractuelles, fait apparaître un solde débiteur de 18.827,83€ TTC au 31 mars 2021, correspondant exclusivement aux loyers impayés, déduction faite des versements effectués par la société IDEEALES.

La société IDEEALES se contente de dire que le décompte produit n’est corroboré par aucun autre élément, ni aucun appel ou facture.

Or, le décompte produit correspond effectivement aux termes du contrat de bail et la SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES justifie des factures émises pour l’appel des loyers (pièce 14, 29,30), même si elle a dû revoir les montants conformément à la demande du tribunal dans le jugement de réouverture des débats.

La SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES a en outre déduit les versements effectués par la société IDEEALES. En versant ses relevés de compte, cette dernière ne justifie pas avoir procédé à des règlements pour un montant supérieur à ce qui est déduit par la SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES.

La société IDEEALES reproche à la SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES d’avoir imputé sur la dette de loyer, des versements effectués au titre des charges, cependant les montants produits par la société IDEEALES ne sont pas individualisés par échéance mensuelle et ne permettent pas d’imputer les règlements à des périodes déterminées.

Les versements effectués entre 2012 et 2021 n’ont donc pas permis de régulariser l’intégralité des échéances échues, ni d’éviter l’accumulation d’un solde débiteur persistant. La SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES justifie de sa créance.

Il convient donc de retenir que la société IDEEALES reste débitrice de la somme de 18.827,83€ TTC au titre des loyers impayés arrêtés au 31 mars 2021.

Sur la clause pénale stipulée au bail

Le bail litigieux ayant été conclu le 10 juillet 2008, soit avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la clause pénale qu’il contient demeure régie par les dispositions de l’article 1152 ancien du code civil, selon lesquelles : « Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. »

Cette disposition, applicable aux contrats conclus avant le 1er octobre 2016, confère au juge un pouvoir de modération lorsque la pénalité prévue dépasse manifestement la mesure du préjudice subi.

En l’espèce, la clause figurant à l’article 29 du bail commercial du 10 juillet 2008 prévoit une pénalité forfaitaire de 20 % sur les sommes impayées. Les pièces produites établissent que la SARL IDEEALES a accumulé des impayés répétés et persistants malgré mises en demeure, générant un préjudice financier durable pour la SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES.

Cependant, comme indiqué supra, la SARL IDEEALES n’a pas cessé tout paiement et le montant restant à valoir à la SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES demeure limité au regard de l’ensemble des sommes versées. Il s’en évince un préjudice qui ne peut donner lieu à une indemnisation à hauteur de 20% des sommes totales dues dans le cadre du bail, d’autant que la résiliation étant prononcé aux torts du preneur, le bail prévoit que le dépôt de garantie reste acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts (article 10 du bail).

Compte tenu de ces éléments, de la durée des défauts de paiement et des sommes dues, le taux de la clause pénale sera ramené à 8 %, le taux initial devant être considéré comme manifestement excessif.

Il y a donc lieu de condamner la société IDEEALES à payer à la SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES la somme de 1.506,23 € TTC à ce titre.

B. Sommes dues à la SC FONCIERE CHABRIERE (période postérieure au 31 mars 2021)

Sur la preuve de la dette locative postérieure à l’acquisition

En application de l’article 1728, 2° du code civil, le locataire est tenu de payer les loyers et accessoires convenus, aux échéances prévues.

L’obligation de paiement subsiste tant que le preneur conserve la jouissance des lieux.

Il appartient au bailleur d’établir le montant dû et au locataire d’en justifier le paiement (article 1353 du code civil).

La SC FONCIERE CHABRIERE verse aux débats le décompte locatif couvrant la période du 02ème trimestre 2021 (vente au 31 mars 2021) au 2e trimestre 2024, établi sur la base du bail du 10 juillet 2008 et selon la clause d’indexation contractuelle en y incluant les provisions pour charges.

Ce décompte, détaillé et étayé par les relevés d’échéances et les index ICC successifs, fait apparaître un solde débiteur de 175.247,78 € TTC, correspondant aux loyers et provisions sur charges non réglés sur la période considérée et ce en vertu du bail du 10 juillet 2008 dont la SC FONCIERE CHABRIERE peut parfaitement se prévaloir, le changement de propriétaire n’ayant aucun impact sur les conditions du bail signé entre le locataire et le propriétaire précédent.

La société IDEEALES expose le même grief que celui opposé à la SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES à savoir que la SC FONCIERE CHABRIERE ne justifie pas du quantum par la production d’avis ou de facture.

Il est vrai qu’aucun avis ou appel de fonds n’est produit. Pour autant, les sommes réclamées se fondent sur les termes du contrat, ce qui est suffisant pour justifier du quantum de la sommes.

En outre, la société IDEEALES n’apporte aucun élément concret pour critiquer ces sommes.

De surcroît, aucune preuve de paiement supplémentaire n’est fournie postérieurement au 03 mai 2021, date du dernier règlement mentionné dans son attestation comptable. Aucun élément bancaire, reçu ou virement ultérieur n’est produit par la société IDEEALES pour démontrer la régularisation des loyers dus à la SC FONCIERE CHABRIERE.

Surtout, les décisions antérieures, et notamment l’arrêt définitif de la cour d’appel de Nîmes du 26 janvier 2024, ont définitivement tranché la question du principe de répartition des charges et des taxes foncières, ce qui rend désormais incontestable le montant net des loyers exigibles.

Dès lors, la dette locative invoquée par la SC FONCIERE CHABRIERE est établie, liquide et exigible, et la société IDEEALES n’apporte aucun élément de nature à en écarter le principe ou le montant.

Sur la régularisation des charges communes (2021-2023)

Selon l’article 05 du bail commercial du 10 juillet 2008, le preneur s’engage à rembourser au bailleur les charges de fonctionnement et d’entretien des parties communes à proportion de sa surface d’occupation, selon la clé de répartition déterminée entre les occupants de l’ensemble immobilier.

L’expertise judiciaire confiée à Monsieur [Y] [E], géomètre-expert, dont le rapport a été déposé le 21 décembre 2020 et validé par l’arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 26 janvier 2024, a précisément défini cette clé de répartition et permis la liquidation définitive des comptes. La SC FONCIERE CHABRIERE justifie, avoir appliqué ces critères pour établir le solde des charges des années 2021, 2022 et 2023, faisant ressortir un montant de 52.481,48 € TTC dû par la société IDEEALES, et ce déduction faite des provisions pour charges.

Le grief de régularisation tardive soulevé par la défenderesse ne peut prospérer, en effet la liquidation des charges ne pouvait intervenir qu’après la fixation judiciaire des quotes-parts, intervenue seulement en 2024. La SC FONCIERE CHABRIERE a donc agi dans un délai raisonnable, et le solde réclamé doit être retenu.

Sur les taxes foncières (2021-2023)

Conformément à l’article 8 du bail, le preneur s’est expressément engagé à rembourser au bailleur la totalité des taxes foncières grevant les locaux loués.

La SC FONCIERE CHABRIERES produit les avis d’imposition et un décompte qui prend en compte tant la base des tantièmes de répartition retenus par l’expert judiciaire (1077) que les provisions versées par la société IDEEALES.

Il en résulte que la somme due à ce titre part la SA IDEEALES s’élève à :

pour l’année 2021 : 29.401,63 eurospour l’année 2022 : 36.568,35 eurospour l’année 2023 : 18.316,31 euros

Soit un total 84.286,29 €.

Sa dette au titre des taxes foncières est donc établie.

Sur le montant global dû à la SC FONCIERE CHABRIERE

Les sommes dues par la société IDEEALES se décomposent ainsi :

175.247,78 € au titre des loyers et provisions sur charges,52.481,48 € au titre des régularisations de charges 2021–2023,84.286,30 € au titre des taxes foncières 2021–2023,

La société IDEEALES sera donc condamné à verser à la SC FONCIERE CHABRIERE la somme totale de 312.015,56 € TTC, montant non contesté dans sa ventilation et conforme aux justificatifs produits. Cette dette est certaine, liquide et exigible.

5) Sur la clause pénale prévue par le contrat de bail

Le contrat de bail ayant été conclu le 10 juillet 2008, la clause pénale qu’il contient reste régie par l’article 1152 ancien du code civil, en vigueur à cette date, qui autorise le juge à modérer ou augmenter la peine convenue si elle apparaît manifestement excessive ou dérisoire.

Cette clause, reprise par la SC FONCIERE CHABRIERES en sa qualité de nouvelle bailleresse, stipule une pénalité forfaitaire de 20 % du montant des sommes impayées en cas de retard de paiement.

La société IDEEALES en demande la réduction, invoquant le caractère prétendument excessif de la sanction. Cependant, il ressort des pièces produites que les impayés sont anciens, importants et réitérés sur plusieurs exercices, malgré de multiples rappels et procédures. Le comportement du preneur révèle une mauvaise foi persistante et une absence totale de diligence, causant un préjudice financier significatif au bailleur.

Pour les mêmes motifs qu’exposés supra, cette clause sera limitée à 8%.

La SC FONCIERE CHABRIERE est ainsi fondée à obtenir la somme de 24.961,24€ TTC à ce titre.

VI. Sur la demande de délai de grâce

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, il est possible, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues. Cette faculté, qui constitue une mesure de bienveillance et d’équité, est laissée à la libre appréciation du juge, lequel ne peut l’accorder que lorsque le débiteur justifie :

de difficultés financières sérieuses, réelles mais temporaires,d’une volonté de bonne foi d’honorer sa dette,et que le report sollicité n’est pas de nature à aggraver le préjudice du créancier.La jurisprudence rappelle que le délai de grâce ne peut avoir pour effet de suspendre l’exécution d’une décision constatant un manquement grave, ni de neutraliser une sanction contractuelle résultant de fautes répétées. Il ne saurait davantage être accordé en cas de mauvaise foi ou de débiteur structurellement défaillant, la mesure ayant vocation à soutenir une situation temporairement compromise mais réversible.

Enfin, lorsque la résiliation du bail commercial est prononcée pour manquements graves et persistants, la demande de délai de grâce devient, sauf circonstance exceptionnelle, sans objet ou incompatible avec la gravité de la faute contractuelle constatée.

En l’espèce, la SARL IDEEALES sollicite l’octroi d’un délai de grâce de deux années afin d’échelonner le règlement de sa dette locative. Cependant, la société ne produit aucun élément comptable récent (bilans, trésorerie, plan de redressement, attestations bancaires) susceptible d’établir la réalité et le caractère temporaire des difficultés alléguées. Aucun projet de règlement progressif ni garantie de paiement n’est versé aux débats.

Surtout, les pièces produites démontrent une situation d’impayés récurrents sur plusieurs exercices, remontant à plusieurs années, et persistant malgré les mises en demeure et procédures successives. Le comportement du preneur, consistant à laisser s’accumuler des dettes importantes tout en se maintenant dans les lieux, révèle une inertie prolongée et une absence de volonté réelle d’apurer la dette.

Accorder un délai de grâce dans ces conditions reviendrait à pérenniser une situation d’inexécution et à aggraver le préjudice subi par la bailleresse, déjà privée depuis plusieurs années du paiement de ses loyers et de la libre disposition de son bien.

En outre, la résiliation du bail ayant été prononcée par le présent jugement, le preneur ne bénéficie plus d’aucun droit d’occupation, la demande de délai, visant à suspendre ou différer le paiement d’une dette locative antérieure, n’a donc plus d’objet utile dans le cadre de la relation contractuelle désormais éteinte. Faute pour la SARL IDEEALES de justifier de difficultés financières sérieuses mais temporaires et d’une volonté de bonne foi d’exécuter ses obligations, et eu égard à la gravité et à l’ancienneté de ses manquements contractuels, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande fondée sur l’article 1343-5 du code civil, qui sera rejetée.

VII. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

La société IDEEALES dénonce la faute de son bailleur dans l’exercice de son droit d’agir qu’elle estime abusif.

Or, force est de constater qu’aux termes tant de l’arrêt de la Cour d’Appel du 26 janvier 2024 que de la présente décision, les sociétés bailleresses étaient bien fondées dans leurs demandes. Elles se sont en outre heurtées à l’absence de production du bail commercial les liant à la société IDEEALES laquelle n’a pas été davantage en capacité de produire ce document pourtant essentiel, ralentissant d’autant l’avancée de cette procédure.

Enfin, la société IDEEALES a contribué aussi à l’allongement de la présente procédure, en exerçant, comme elle en a parfaitement le droit, l’ensemble des voies de recours prévus par la loi et notamment le pourvoi en cassation.

Il ressort de ces éléments, qu’elle ne peut reprocher aux demanderesses son action et les procédures menées.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour abus de droit.

VIII. Sur les demandes accessoires

Exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à la présente instance engagée avant le 01er janvier 2020, les décisions de première instance ne sont exécutoires qu’à l’expiration des délais de recours ordinaires, sauf disposition contraire.

Toutefois, en vertu de l’article 515 du même code, le juge peut, même d’office, ordonner l’exécution provisoire de sa décision lorsqu’il l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire. Cette mesure, dérogatoire au principe du double degré de juridiction, a pour finalité d’assurer l’efficacité immédiate de la décision rendue lorsque la durée de la procédure d’appel serait susceptible d’aggraver le préjudice subi par la partie gagnante.

La jurisprudence précise que le juge doit motiver spécialement l’exécution provisoire par des considérations concrètes, telles que l’ancienneté du litige, la gravité du manquement, la nécessité de prévenir un dommage supplémentaire ou d’assurer l’effectivité d’une restitution, ou encore la bonne administration de la justice.

La compatibilité de la mesure est appréciée souverainement avec la nature du litige, notamment lorsqu’il s’agit d’un contentieux patrimonial ou locatif où l’inexécution prolongée porte atteinte à la substance même des droits du créancier.

En l’espèce, le présent litige, relatif à l’exécution d’un bail commercial conclu le 10 juillet 2008, a donné lieu à plus d’une décennie de procédures, commandement de payer en 2014, décision de référé en 2015, jugement mixte en 2018, arrêt d’expertise en 2020, arrêt de la cour d’appel en 2024, et reprise de l’instance en 2025. L’ancienneté exceptionnelle du contentieux, ainsi que la multiplicité des décisions déjà intervenues, caractérisent un besoin impérieux de stabilité juridique et d’efficacité immédiate.

En outre, les manquements du preneur, défauts répétés et persistants de paiement des loyers et charges, sont établis et graves, et ont entraîné pour les bailleresses une accumulation de dettes locatives considérable, portant atteinte à leur trésorerie et à leur faculté de gestion.

Le maintien dans les lieux a causé un préjudice économique durable, dont la prolongation pendant une éventuelle procédure d’appel serait de nature à aggraver encore les conséquences financières pour les bailleurs.

L’exécution provisoire est, dans ces conditions, nécessaire pour assurer l’efficacité du présent jugement, en permettant l’exécution immédiate des mesures ordonnées (résiliation, expulsion, condamnations financières et indemnité d’occupation) et en évitant la pérennisation d’une situation d’inexécution manifeste.

La mesure n’apparaît par ailleurs pas incompatible avec la nature du litige, qui ne soulève aucune difficulté technique ni question de principe justifiant une suspension de ses effets.

Il convient, dès lors, en application de l’article 515 du code de procédure civile, d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement, l’ensemble des considérations exposées démontrant qu’elle est à la fois nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

En l’espèce les dépens seront mis à la charge de la société IDEEALES, avec distraction au profit de Maître Stéphane ALLARD, avocat au barreau d’Alès.

Article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce eu égard à la longueur de la procédure et aux frais exposés, il est équitable d’allouer 3.000 € à la SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES, et 3.000€ à la SC FONCIERE CHABRIERE, au titre de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE RECEVABLE l’intervention volontaire de la SC FONCIERE CHABRIERES en sa qualité de nouvelle bailleresse des locaux loués à la société IDEEALES ;

DÉCLARE RECEVABLE l’action en totalité de la SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES et de la SC FONCIERE CHABRIERES ;

PRONONCE LA RESILIATION JUDICIAIRE du bail commercial en date du 10 juillet 2008 portant sur des locaux sis 152 Avenue des Frères Lumière 30100 ALES ;

ORDONNE l’expulsion de la SARL IDEEALES ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

CONDAMNE la SARL IDEEALES à payer à la SA L’IMMOBILIERE EUROPÉENNE DES MOUSQUETAIRES, la somme de 18.827.83€ TTC à titre d’arriéré de loyers en principal TTC arrêté au 31 mars 2021 inclus, outre la somme de 1.506,23€ TTC au titre de la clause pénale contractuelle ramenée à 8% ;

CONDAMNE la SARL IDEEALES à payer à la SC FONCIERE CHABRIERES la somme totale de 312.015,55€, somme décomposée comme suit :

175.247,78€ à titre d’arriéré de loyers et provisions sur charges arrêté au 02ème trimestre 2024 inclus, 52.481,48€ à titre de solde des charges de l’ensemble immobilier pour les années 2021, 2022 et 2023,84.286,30€ à titre de solde des taxes foncières pour les années 2021, 2022 et 2023.

CONDAMNE la SARL IDEEALES à payer à la SC FONCIERE CHABRIERES la somme de 24.961,24€ au titre de la clause pénale contractuelle ramenée à 8% ;

CONDAMNE la SARL IDEEALES à payer à la SC FONCIERE CHABRIERES une indemnité d’occupation égale à l’ancien loyer majoré de 25 %, charges en sus, et ce, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés ;

DÉBOUTE la SARL IDEEALES de sa demande de délai de grâce ;

DÉBOUTE la SARL IDEEALES de sa demande de dommages et intérêts au titre d’un abus de droit à agir ;

DÉBOUTE la SARL IDEEALES de l’ensemble de ses autres demandes ;

CONDAMNE la SARL IDEEALES aux dépens, qui seront recouvrés directement par Maître Stéphane ALLARD, avocat au Barreau d’ALÈS ;

CONDAMNE la SARL IDEEALES à payer à la SA IMMOBILIERE DES MOUSQUETAIRES la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’Article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL IDEEALES à payer à la SC FONCIERE CHABRIERES la somme de 3.000€ sur le fondement de l’Article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toute demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE l’exécution provisoire.

Jugement remis au greffe en vue de sa mise à disposition des parties par Madame la Présidente, qui l’a signé avec Madame la Greffière.

La greffière, La Présidente