Minute n°25/06

ORDONNANCE DU : 10 janvier 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00464 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IIXK

AFFAIRE : [F] [X]

c/ [N] [U], [J] [S], S.A.S. PIZZA NIGHT 72

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 janvier 2025

DEMANDEUR

Monsieur [F] [X]

né le 23 Avril 1964 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Florence VANSTEEGER, avocat au barreau du MANS

DEFENDEURS

Monsieur [N] [U], es qualité de liquidateur amiable de la S.A.S. PIZZA NIGHT 72, dont le siège social est sis [Adresse 2]

né le 05 Juin 1989 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

Madame [J] [S] née [U]

née le 22 Février 1981 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Jennifer NEVEU, avocat au barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND

GREFFIER : Magali CHEURET

DÉBATS

À l’audience publique du 29 novembre 2024,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 10 janvier 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

ORDONNANCE DU 10 janvier 2025

— contradictoire

— en premier ressort

— signée par le Président et le Greffier

FAITS, PROCÉDURE, ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 1er juillet 2020, monsieur [F] [X] a donné à bail commercial à la société Pizza Night 72 représentée par monsieur [N] [U], des locaux situés [Adresse 3] au [Localité 5], et ce, pour une durée de neuf ans. Le loyer a été fixé annuellement àla somme de 5 940 € HT, soit une somme HT mensuelle de 495 €. Les charges ont été fixées à 99 € par mois et concernaient l’électricité du local et des extérieurs ainsi que l’entretien courant des extérieurs. Pour un système de chauffage électrique, un sous-compteur était mis en place pour isoler la consommation. Le locataire prenait également à sa charge la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la redevance assainissement et toutes autres taxes ou impôts relevant habituellement du locataire.

Madame [J] [U] épouse [S] s’est portée caution solidaire et indivisible de monsieur [U] du bail conclu le 1er juillet 2020.

À compter des années 2022-2023, la SAS PIZZA NIGHT 72 a laissé des loyers impayés ainsi que des charges, des factures d’électricité et la part lui incombant au titre de la taxe foncière. Le bailleur a mis sa locataire en demeure de régler ces impayés, les 12 juin 2023, 4 décembre 2023 et 14 mai 2024, mais sans succès.

Un commandement de payer la somme de 2 430.24 € a été délivré le 18 décembre 2023 et visant la clause résolutoire contenue dans le bail, acte dénoncé à la caution le 21 décembre 2023.

Puis par acte des 10 et 15 juillet 2024, maître Rebuffel, commissaire de justice a signifié un commandement visant la clause résolutoire.

Avec les loyers de l’année 2024 et les taxes et charges, la dette locative s’élevait à la somme de 14 869.70 € en octobre 2024. Or, la société PIZZA NIGHT 72 a fait l’objet d’une cessation d’activité et monsieur [U] a été nommé en qualité de liquidateur. Le commissaire de justice devant procéder à une sommation préalable a en effet constaté que les locaux commerciaux étaient vides.

Par lettre recommandée du 27 avril 2024, le conseil de monsieur [X] a interrogé monsieur [U] ainsi que madame [U] pour connaître les modalités de paiement de la dette locative et de la poursuite du bail commercial. Cependant, la lettre recommandée adressée à monsieur [U] est revenue, non réclamée.

Par acte du 1er octobre 2024, monsieur [X] a fait citer monsieur [U], président de la SAS PIZZA NIGHT 72 et liquidateur amiable de ladite société ainsi que madame [J] [U] épouse [S] en sa qualité de caution, devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans auquel il demande, au visa des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce, de :

— constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire du bail commercial et la résiliation du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire à compter du 16 août 2024 ;

— ordonner l’expulsion du preneur, la SAS PIZZA NIGHT 72 avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

— condamner la SARL PIZZA NIGHT 72, en la personne de son liquidateur amiable et la caution, madame [U], au paiement de la somme provisionnelle de14 869.70 € au titre des loyers et charges impayés,

— condamner la SARL PIZZA NIGHT 72, en la personne de son liquidateur amiable et la caution, madame [U], solidairement, au paiement d’une indemnité d’occupation de 200 € par jour du 11 août 2024 jusqu’à justification de la libération totale des lieux et remise des clés,

— condamner la SARL PIZZA NIGHT 72, en la personne de son liquidateur amiable et la caution, madame [U], au paiement de la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la SARL PIZZA NIGHT 72, en la personne de son liquidateur amiable et la caution, madame [U], aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement pour 474.04 €.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 6 décembre 2024.

Monsieur [X] en demande maintient ses demandes. Il fait valoir que :

— le liquidateur amiable est la personne chargée de clôturer les affaires d’une société en dissolution, qu’il doit rendre compte aux associés de la situation de la société et du déroulement des opérations de liquidation, qu’il doit convoquer les assemblées générales et communiquer les documents sociaux ;

— qu’il doit respecter son mandat et régler les créanciers de la société, qu’il engage sa responsabilité civile et pénale en cas de faute dans l’exercice de ses fonctions ;

— qu’en cas de liquidation amiable, les contrats en cours sont poursuivis (article L.237-5) sauf résiliation par le liquidateur notamment le bail se poursuit jusqu’à la clôture de la liquidation, date à laquelle il est réputé résilié de plein droit,

— qu’en application de l’article L. 145-41 du code de commerce, la délivrance d’un commandement de payer les loyers a pour effet de faire jouer la clause résolutoire un mois après sauf si le preneur s’acquitte de sa dette ce qui n’a pas été le cas par monsieur [U].

En réponse, monsieur [U] rappelle qu’il a effectué le paiement de manière régulière et que le bailleur devra donc être débouté de sa demande en paiement des loyers. Rappelant que la société PIZZA NIGHT 72 a été dissoute le 29 février 2024 par liquidation judiciaire, le bail a été résilié de droit le 29 février 2024.

Aussi, monsieur [X] n’est pas en droit de réclamer des loyers postérieurement à cette date. Concernant les charges réclamées, monsieur [U] s’y oppose faisant valoir qu’aucun compteur individuel n’a été installé et que n’étant plus dans les lieux, le bailleur ne peut lui réclamer le paiement des taxes foncières des années 2023, 2024, 2025 et 2026. S’agissant de la taxe foncière de 2023, monsieur [U] précise qu’il a effectué un virement de 500 € comme indiqué par monsieur [X] et le reste le 16 janvier 2023. Enfin, monsieur et madame [U] sollicitent la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation de monsieur [X] aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2024.

MOTIFS

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile précise que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution d’une obligation de faire.

Le 10 juillet 2024, un commandement de payer visant, d’une part, la clause résolutoire insérée au bail ; d’autre part, l’article L 145-41 du code de commerce, a été délivré par le bailleur.

Le preneur ne s’est pas exécuté dans le délai imparti. S’il justifie en effet avoir réglé les loyers jusqu’en décembre 2023 par virement, il ne rapporte pas la preuve de s’être acquitté des loyers au titre de l’année 2024, des factures d’électricité ni des taxes et redevances telles que prévues dans le contrat de bail. En revanche, le bailleur fournit les différents documents relatifs aux taxes et redevances, au calcul réalisé pour déterminer la part de la SAS PIZZA NIGHT 72 s’agissant de la consommation électrique. Par ailleurs, les taxes foncières de 2024 à 2026 ne sont évoquées que pour mémoire.

De plus, la SAS PIZZA NIGHT 72 n’a pas fait l’objet d’une liquidation judiciaire mais d’une liquidation amiable et les dispositions de l’article L.237-5 du code de commerce précisent que “La dissolution de la société n’entraîne pas de plein droit la résiliation des baux des immeubles utilisés pour son activité sociale, y compris des locaux d’habitation dépendant de ces immeubles.

Si, en cas de cession du bail, l’obligation de garantie ne peut plus être assurée dans les termes de celui-ci, il peut y être substitué, par décision de justice, toute garantie offerte par le cessionnaire ou un tiers, et jugée suffisante.”

Le 16 mai 2024, le commissaire de justice précise dans son acte qu’après interrogation au BODACC, il ne ressort qu’aucune procédure collective n’a été publiée.

Monsieur [U] en qualité de liquidateur amiable de sa société n’a pas procédé à la résiliation du bail même s’il a vidé les locaux. Le bail ne peut donc être considéré comme résilié au 29 février 2024.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du16 août 2024.

L’expulsion du preneur sera ordonnée.

Concernant l’indemnité d’occupation, les sommes sont contestées par monsieur [U]. De plus, les locaux ont été libérés comme a pu le constater le commissaire de justice le 16 mai 2024. Or, l’indemnité d’occupation de nature compensatoire et indemnitaire assure la réparation du préjudice résultant pour le bailleur d’une occupation des lieux sans droit ni titre. Son montant fixé à titre provisionnel par le juge des référés n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de cette indemnité.

En l’espèce, le bail en date du 1er juillet 2020 prévoit dans le paragraphe sur la clause résolutoire que “le refus pour le preneur de quitter les lieux au jours de la résiliation, comme d’ailleurs à l’échéance du congé, l’oblige au profit du bailleur à une indemnité d’occupation sans titre de 200 € par jour de retard, sans préjudice des dommages et intérêts.”

L’indemnité provisionnelle doit être en l’espèce fixée à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux avec remise des clés, au montant non sérieusement contestable du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, le montant journalier prévu au bail et le montant ainsi subséquent s’analysant en une clause pénale susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil et de donner lieu à modération par le juge du fond.

Le preneur et la caution seront condamnés solidairement au paiement des loyers et charges impayés, à savoir la somme de 14 869.70 € et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charge à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux.

Les défendeurs succombent et seront donc condamnés in solidum aux dépens.

Par suite, ils sont redevables d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui sera fixée à la somme de 1 500 €.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort ;

CONSTATE par acquisition des effets de la clause résolutoire la résiliation du contrat de bail commercial du 1er juillet 2020 liant les parties et ce à la date du 16 août 2024 ;

ORDONNE à la SAS PIZZANIGHT 72, représentée par son liquidateur amiable, monsieur [U] et à tous occupants de son chef de libérer les lieux de corps et de biens dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et de remettre les clés des lieux au bailleur dans le même délai ;

DIT que passé ce délai il pourra être procédé à l’expulsion du preneur au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE solidairement monsieur [U], es qualité de liquidateur amiable de la SAS PIZZA NIGHT 72 et madame [U] épouse [S] à payer à monsieur [X], la somme de QUATORZE MILLE HUIT CENT SOIXANTE-NEUF EUROS ET SOIXANTE-DIX CENTIMES (14 869.70 €) à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 juillet 2024 ;

CONDAMNE solidairement monsieur [U], es qualité de liquidateur amiable de la SAS PIZZA NIGHT 72 et madame [U] épouse [S] à payer à monsieur [X] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective et totale des lieux loués ;

DECLARE le jugement commun et opposable aux créanciers inscrits ;

CONDAMNE monsieur [U], es qualité de liquidateur amiable de la SAS PIZZA NIGHT 72 et madame [U] épouse [S], in solidum, à payer à monsieur [X] la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1500 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum, monsieur [U], es qualité de liquidateur amiable de la SAS PIZZA NIGHT 72 et madame [U] épouse [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer pour QUATRE CENT SOIXANTE-QUATORZE EUROS ET QUATRE CENTIMES (474.04 €).

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Magali CHEURET Marie-Pierre ROLLAND